Warum Käufer bei einem Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz die komplette Maklerprovision zurückfordern können
Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 entschieden: Wälzt eine Vereinbarung die gesamte Provision auf den Käufer ab, obwohl nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, ist sie insgesamt nichtig. Käufer bekommen dann nicht nur die Hälfte, sondern die komplette gezahlte Provision zurück. Rogert & Ulbrich prüft Ihren Fall und setzt die Rückforderung durch.
Worum es im BGH-Urteil I ZR 138/24 ging
Die Käufer interessierten sich im Jahr 2021 für ein Hausgrundstück, das eine Immobilienmaklerin im Auftrag der Verkäuferin vermittelte. Im Exposé war ein Kaufpreis von 397.500 Euro angegeben, mit dem Hinweis, dass für den Käufer keine Provision anfalle. Im Verlauf der Verhandlungen wurde der Kaufpreis schließlich auf 370.000 Euro gesenkt. Diese Reduzierung entsprach genau dem Maklerlohn von 25.000 Euro, den die Verkäuferin der Maklerin schuldete.
In einer separaten, von Käufern und Maklerin unterschriebenen Vereinbarung verpflichteten sich die Käufer dann, die volle Provision von 25.000 Euro an die Maklerin zu zahlen. Sie zahlten den Betrag nach der notariellen Beurkundung und verlangten ihn später zurück. Das Landgericht Bonn gab der Rückzahlungsklage zunächst in vollem Umfang statt. Das Oberlandesgericht Köln reduzierte den Anspruch auf die Hälfte, also 12.500 Euro, mit der Begründung einer geltungserhaltenden Reduktion. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf.
Haben Sie als Käufer die volle Maklerprovision übernommen, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte? Lassen Sie prüfen, ob Ihnen die komplette Summe zusteht.
Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Maßgeblich ist § 656d BGB. Danach gilt: Hat nur eine Partei des Kaufvertrags, hier die Verkäuferin, einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung der Maklerkosten verpflichtet, nur wirksam, wenn die beauftragende Partei selbst mindestens den gleichen Anteil trägt. Der Käufer darf also nie stärker belastet werden als der Verkäufer.
Genau das war hier nicht der Fall. Da die Käufer im Innenverhältnis die volle Provision tragen sollten, blieb die Verkäuferin nicht mehr in gleicher Höhe verpflichtet. Damit lag ein Verstoß gegen § 656d BGB vor. Die Folge: Die Vereinbarung ist insgesamt nichtig, eine geltungserhaltende Reduktion auf die Hälfte findet nicht statt. Der Bundesgerichtshof lehnte die vom Oberlandesgericht angenommene Halbierung ausdrücklich ab und stellte die volle Rückzahlung wieder her.
Sie sind unsicher, ob Ihre Provisionsvereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz verstößt? Eine anwaltliche Prüfung schafft Klarheit.
Warum die Senkung des Kaufpreises den Verstoß nicht heilt
In der Praxis wird der Halbteilungsgrundsatz häufig über eine bestimmte Konstruktion umgangen: Der Verkäufer beauftragt den Makler, der Kaufpreis wird um den Provisionsbetrag gesenkt, und der Käufer übernimmt dafür in einer gesonderten Abrede die volle Provision. Wirtschaftlich trägt der Käufer dann doch die gesamten Maklerkosten.
Diesen Weg hat der Bundesgerichtshof versperrt. § 656d BGB erfasst nicht nur Abreden zwischen Käufer und Verkäufer, sondern alle Vereinbarungen, die unmittelbar oder mittelbar einen Provisionsanspruch des Maklers gegen die nicht beauftragende Partei begründen. Dazu zählt ausdrücklich auch eine separate Vereinbarung zwischen Makler und Käufer. Eine Senkung des Kaufpreises ändert daran nichts. Solche Umgehungskonstruktionen sind unwirksam.
Wenn Ihr Kaufpreis gesenkt wurde und Sie im Gegenzug die Provision allein getragen haben, lohnt sich ein genauer Blick in die Unterlagen.
Volle Rückforderung statt halbe: die Folgen für Käufer
Weil die Vereinbarung insgesamt nichtig ist, hat der Makler gegenüber dem Käufer keinen Anspruch auf die Provision. Bereits gezahlte Beträge können Käufer in voller Höhe zurückverlangen. Rechtsgrundlage ist der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB. Im entschiedenen Fall ging es um 25.000 Euro, die die Käufer vollständig zurückerhalten.
Das ist der entscheidende Unterschied zur früher verbreiteten Annahme. Lange wurde vertreten, ein Verstoß führe nur zu einer Rückzahlung der zu viel gezahlten Hälfte. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass das nicht zutrifft. Betroffene Käufer bekommen nicht die Hälfte, sondern die gesamte gezahlte Provision zurück.
Die genaue Höhe Ihres Anspruchs hängt von der Vertragsgestaltung ab. Lassen Sie Ihren Fall prüfen, bevor Ansprüche verjähren.
Welche Käufer jetzt betroffen sein können
Das Urteil betrifft nicht nur den entschiedenen Einzelfall. Vergleichbare Gestaltungen finden sich in zahlreichen Kaufverträgen der vergangenen Jahre. Diese Konstellationen sind besonders häufig:
- Volle Provision beim Käufer: Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, der Käufer trägt die gesamte Courtage.
- Kaufpreisminderung gegen Provisionsübernahme: Der Kaufpreis wird um den Provisionsbetrag gesenkt, der Käufer zahlt dafür die volle Provision.
- Separate Provisionsvereinbarung: Käufer und Makler schließen eine eigene Abrede über die Provision, getrennt vom Kaufvertrag.
Damit die Regeln greifen, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein: Es geht um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, der Käufer handelt als Verbraucher, und der Maklervertrag wurde nach dem 23. Dezember 2020 geschlossen. Der allgemeine Hintergrund zum Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB ist in einem eigenen Ratgeber ausführlich erklärt.
Erkennen Sie Ihre Situation in einer dieser Konstellationen wieder? Dann sollten Sie Ihren Anspruch prüfen lassen.
Was betroffene Käufer jetzt tun sollten
Der Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz ist nur einer von mehreren Wegen, gezahlte Maklerprovision zurückzuholen. Daneben kommen ein Widerruf bei Fernabsatzverträgen und die Unwirksamkeit fehlerhafter Online-Bestellbuttons in Betracht. Welcher Weg in Ihrem Fall trägt, zeigt eine systematische Prüfung. Diese Schritte helfen weiter:
- Unterlagen zusammenstellen: notarieller Kaufvertrag, Maklervertrag, Provisionsvereinbarung, Exposé und Zahlungsnachweis.
- Auftraggeber klären: Prüfen Sie, wer den Makler beauftragt hat und ob der Verkäufer selbst mindestens den gleichen Anteil getragen hat.
- Verjährung beachten: Rückforderungsansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt und von den Umständen erfahren haben.
- Rechtlich prüfen lassen: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob ein Verstoß vorliegt und wie hoch Ihr Anspruch ist.
Je früher Sie handeln, desto sicherer wahren Sie Ihre Fristen. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir prüfen Ihre Rückforderungsmöglichkeiten.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen unwirksame Vertragsklauseln und überhöhte Forderungen. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerprovisionen und aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Wir prüfen Ihren Kaufvertrag und Ihre Provisionsvereinbarung, ordnen Ihren Fall in das geltende Prüfschema ein und setzen Rückforderungsansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie haben beim Immobilienkauf die volle Maklerprovision gezahlt und vermuten einen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
