Der Anwendungsbereich der §§ 656a ff. BGB und was der BGH zu Einliegerwohnung und Büroanbau entschieden hat
Die Schutzregeln zur Verteilung der Maklerkosten gelten nicht für jede Immobilie. Entscheidend ist, ob eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus von einem Verbraucher gekauft wird. Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 geklärt, dass eine Einliegerwohnung oder ein kleiner Büroanbau daran nichts ändert. Rogert & Ulbrich prüft, ob Ihr Kauf in den Anwendungsbereich fällt.
Wann das Bestellerprinzip greift: der Anwendungsbereich im Überblick
Vorab eine Klarstellung zum Begriff: Als Bestellerprinzip wird umgangssprachlich auch die Regelung beim Immobilienkauf bezeichnet. Juristisch handelt es sich dabei um den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB, wonach Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen. Das eigentliche Bestellerprinzip stammt aus dem Mietrecht und besagt, dass zahlt, wer bestellt.
Ob diese Schutzregeln greifen, hängt von zwei Voraussetzungen ab. Sachlich muss es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gehen. Persönlich muss der Käufer nach § 656b BGB als Verbraucher handeln, also nicht zu gewerblichen oder selbständigen Zwecken kaufen. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt es bei der freien Vereinbarung der Provision.
Sie sind unsicher, ob Ihr Immobilienkauf unter die Schutzregeln fällt? Lassen Sie den Anwendungsbereich für Ihren Fall prüfen.
Einfamilienhaus: der erkennbare Erwerbszweck entscheidet
Das Gesetz definiert nicht, was ein Einfamilienhaus ist. Diese Lücke hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. März 2025 geschlossen. Danach handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
Zwei Punkte sind daran bemerkenswert. Erstens kommt es auf den Zweck des Käufers an, nicht darauf, wie der Verkäufer das Objekt bisher genutzt hat. Zweitens muss dieser Wohnzweck für den Makler erkennbar sein, und zwar im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. In der Regel ergibt sich das aus den objektiven Gegebenheiten, etwa der Beschaffenheit der Immobilie und der Bezeichnung im Exposé. Ist das nicht der Fall, muss der Käufer den Wohnzweck gegenüber dem Makler erkennbar machen und dies im Streitfall darlegen und beweisen.
Sie wissen nicht, ob Ihr Objekt als Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes gilt? Wir ordnen Ihren Fall anhand der Unterlagen ein.
Einliegerwohnung und Büroanbau: untergeordnete Nutzung ist unschädlich
Häufig ist ein Haus nicht ausschließlich Wohnraum. Eine Einliegerwohnung für die Eltern, ein kleines Büro oder eine Praxis kommen in der Praxis oft vor. Die Frage lautet dann, ob die Schutzregeln deswegen entfallen. Der Bundesgerichtshof hat das verneint.
Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nach der Entscheidung nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung vorhanden ist. Im entschiedenen Fall ging es um ein Einfamilienhaus mit einem Anbau aus Büro und Garage, der ein Fünftel der Gesamtfläche umfasste und über einen eigenen Eingang sowie eine eigene Hausnummer verfügte. Das Gericht wertete die Nutzung als untergeordnet, sodass die Schutzregeln griffen.
Eine feste Prozentgrenze hat der Bundesgerichtshof dabei ausdrücklich nicht festgelegt. Ob eine Nutzung untergeordnet ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich bleibt, dass der Wohnzweck im Vordergrund steht.
Ihr Haus hat eine Einliegerwohnung oder einen kleinen gewerblichen Teil? Das schließt Ihre Ansprüche nicht aus, wir prüfen die Einordnung.
Wo die Grenze verläuft: Gewerbeimmobilie, Mehrfamilienhaus, gewerblicher Käufer
Es gibt aber klare Grenzen. Fällt ein Kauf nicht in den Anwendungsbereich, bleibt die Provision frei verhandelbar und eine Rückforderung über den Halbteilungsgrundsatz scheidet aus. Für Erwerbe im gewerblichen Kontext ist unser Immobilienrecht für Unternehmen der richtige Anlaufpunkt. Außerhalb des Schutzbereichs liegen typischerweise:
- Reine Gewerbeimmobilien: Objekte, die nicht vorrangig dem Wohnen dienen, etwa Ladenlokale, Bürogebäude oder Hallen.
- Mehrfamilienhäuser: Gebäude, die nach ihrer Aufteilung für mehrere eigenständige Haushalte ausgelegt sind, fallen nicht unter den Begriff des Einfamilienhauses.
- Gewerbliche Käufer: Wer zu gewerblichen oder selbständigen Zwecken kauft, etwa als Kapitalanleger oder Unternehmen, ist kein Verbraucher nach § 656b BGB.
- Verträge vor dem 23. Dezember 2020: Für Maklerverträge, die vor dem Inkrafttreten der Reform geschlossen wurden, gelten die Regeln nicht.
Die Abgrenzung ist im Einzelfall oft schwieriger, als sie wirkt. Lassen Sie prüfen, auf welcher Seite der Grenze Ihr Kauf liegt.
Wenn ein Dritter den Makler beauftragt
Eine praktisch wichtige Umgehungsfrage hat der Bundesgerichtshof in derselben Entscheidung geklärt. Nach dem Wortlaut regelt § 656c BGB nur den Fall, dass der Makler mit den Parteien des Kaufvertrags jeweils einen Maklervertrag schließt. Was gilt also, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern eine andere Person den Makler beauftragt?
Im entschiedenen Fall hatte nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Maklervertrag abgeschlossen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass § 656c BGB in solchen Fällen entsprechend anzuwenden ist, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag schließt. Der Schutz des Käufers entfällt also nicht dadurch, dass die Beauftragung über eine nahestehende Person läuft.
In Ihrem Fall hat nicht der Verkäufer selbst den Makler beauftragt? Das spricht nicht gegen Ihre Ansprüche, wir prüfen die Konstellation.
Was Käufer prüfen und tun sollten
Ob der Anwendungsbereich eröffnet ist, steht am Anfang jeder Prüfung. Erst danach stellt sich die Frage, welcher Rückforderungsweg trägt, also Halbteilungsverstoß, Widerruf im Fernabsatz oder eine fehlerhafte Button-Lösung beim Online-Abschluss. Wie wir bei der Rückforderung von Maklercourtage vorgehen, lesen Sie auf unserer Serviceseite. Diese Schritte helfen zunächst weiter:
- Objekt einordnen: Handelt es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, und welchen Zweck haben Sie mit dem Erwerb verfolgt?
- Erkennbarkeit belegen: Sichern Sie Exposé, Objektbeschreibung, E-Mails und den Maklervertrag, aus denen sich der Wohnzweck ergibt.
- Nebennutzung bewerten: Ein kleiner Büroanbau oder eine Einliegerwohnung schadet nicht, solange das Wohnen im Vordergrund steht.
- Auftraggeber klären: Prüfen Sie, wer den Makler beauftragt hat, auch eine Beauftragung durch Dritte kann erfasst sein.
- Rechtlich prüfen lassen: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob die Schutzregeln greifen und ob eine Rückforderung möglich ist.
Je besser der Wohnzweck dokumentiert ist, desto klarer lässt sich Ihr Fall führen. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir prüfen Ihre Möglichkeiten.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen überhöhte Forderungen und unwirksame Vertragsklauseln. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerprovisionen und der Verteilung der Maklerkosten.
Wir prüfen, ob Ihr Kauf in den Anwendungsbereich der §§ 656a ff. BGB fällt, ordnen Ihren Fall in das geltende Prüfschema ein und setzen Rückforderungsansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie haben eine Maklerprovision gezahlt und fragen sich, ob die Schutzregeln für Ihr Objekt gelten? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
