Rückforderung von Maklercourtage
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Rückforderung von Maklercourtage – wann Sie zu viel gezahlte Provision zurückholen können
Sie haben eine Maklerprovision gezahlt und fragen sich, ob das überhaupt rechtens war? In vielen Fällen lässt sich gezahlte Maklercourtage ganz oder teilweise zurückfordern, etwa bei überhöhter Provision, einem Verstoß gegen das Bestellerprinzip oder einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung. Rogert & Ulbrich prüft Ihren Maklervertrag und setzt berechtigte Rückforderungsansprüche für Sie durch.
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3Wann sich eine gezahlte Maklercourtage zurückfordern lässt
Nicht jede gezahlte Maklerprovision ist rechtlich auch geschuldet. Wer zu viel oder zu Unrecht gezahlt hat, kann das Geld in vielen Fällen zurückverlangen. Entscheidend ist, auf welcher Grundlage der Maklervertrag zustande kam und ob es um eine Miet- oder eine Kaufimmobilie geht.
Drei Konstellationen führen in der Praxis am häufigsten zu einem Rückforderungsanspruch:
- Verstoß gegen die Provisionsregeln: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt der Halbteilungsgrundsatz, beim Mietvertrag das Bestellerprinzip. Wird dagegen verstoßen, ist die Provisionsabrede ganz oder teilweise unwirksam.
- Fehlerhafte oder fehlende Widerrufsbelehrung: Wurde der Maklervertrag aus der Ferne geschlossen, etwa per E-Mail oder über ein Online-Portal, besteht ein Widerrufsrecht. Fehlt die korrekte Belehrung, lässt sich der Vertrag noch lange nach der Zahlung widerrufen.
- Überhöhte oder unzulässige Forderungen: Verlangt der Makler mehr als gesetzlich erlaubt oder zusätzliche Gebühren, die ihm nicht zustehen, können Sie den überzahlten Betrag zurückverlangen.
Wichtig zu wissen: Auch wenn die Provisionsabrede unwirksam ist, bleibt der eigentliche Miet- oder Kaufvertrag bestehen. Es geht allein um das an den Makler gezahlte Geld.
Sie sind sich unsicher, ob Ihre Provision berechtigt war? Lassen Sie Ihren Maklervertrag prüfen, bevor mögliche Fristen ablaufen.
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Rückforderung der Maklercourtage beim Immobilienkauf
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Er soll verhindern, dass die gesamten Maklerkosten auf den Käufer abgewälzt werden. Die Regeln greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist, also privat und nicht gewerblich kauft.
Wird der Makler für Käufer und Verkäufer zugleich tätig (Doppeltätigkeit), darf er von beiden Seiten nur eine gleich hohe Provision verlangen. Verlangt er vom Käufer mehr als vom Verkäufer oder wird der Verkäufer ganz freigestellt, ist die gesamte Provisionsvereinbarung mit dem Käufer unwirksam. In diesem Fall muss der Käufer nichts zahlen und kann bereits gezahlte Beträge zurückfordern.
Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt, meist der Verkäufer, darf höchstens die Hälfte der Gesamtprovision auf die andere Seite abgewälzt werden. Außerdem wird die Forderung gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Zahlt der Käufer, ohne dass dieser Nachweis vorliegt, kann er den Betrag zurückverlangen.
Auch ein Auskunftsanspruch hilft weiter: Da der Käufer den Vertrag zwischen Makler und Verkäufer meist nicht kennt, kann er vom Makler Auskunft über die dort vereinbarte Provision verlangen, um die Wirksamkeit seiner eigenen Zahlung zu prüfen. Der Bundesgerichtshof hat den Halbteilungsgrundsatz zuletzt im März 2025 bestätigt.
Haben Sie beim Hauskauf die volle Provision getragen? Lassen Sie prüfen, ob der Halbteilungsgrundsatz verletzt wurde.
Rückforderung der Maklerprovision bei Mietwohnungen
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Es besagt im Kern: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. In der Regel ist das der Vermieter. Der Mieter muss die Provision nur dann tragen, wenn er den Makler selbst und ausschließlich in Textform beauftragt hat und dieser allein aufgrund dieses Auftrags tätig wurde.
Wälzt der Vermieter die Maklerkosten auf den Mieter ab, ist diese Vereinbarung unwirksam. Der Mieter kann die gezahlte Provision dann vollständig zurückverlangen. Das gilt auch für Schreibgebühren, Vorschüsse oder ähnliche Zusatzkosten, die der Makler nicht verlangen darf.
Selbst wenn der Mieter den Makler wirksam beauftragt hat, ist die Provision der Höhe nach begrenzt: Sie darf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Wird mehr verlangt, ist der überschießende Teil zurückzufordern.
In bestimmten Fällen darf gar keine Provision anfallen, etwa bei der bloßen Fortsetzung eines bestehenden Mietverhältnisses, bei preisgebundenem Wohnraum oder wenn Makler und Vermieter wirtschaftlich eng verflochten sind. Der Rückforderungsanspruch verjährt drei Jahre nach der Zahlung.
Haben Sie als Mieter eine Maklerprovision gezahlt? Prüfen Sie Ihren Anspruch, denn nach drei Jahren ist die Rückforderung verjährt.
Widerruf des Maklervertrags als Weg zur Rückforderung
Viele Maklerverträge kommen heute aus der Ferne zustande, etwa über ein Immobilienportal, per E-Mail oder telefonisch. In diesen Fällen handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag, bei dem Verbrauchern ein gesetzliches Widerrufsrecht zusteht. Dasselbe gilt für Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden.
Die Widerrufsfrist beträgt grundsätzlich 14 Tage ab Vertragsschluss. Hat der Makler aber nicht oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Frist auf bis zu ein Jahr und 14 Tage. In der Praxis sind fehlerhafte oder fehlende Belehrungen häufig, etwa wenn das vorgeschriebene Muster-Widerrufsformular fehlt oder die Belehrung nicht ordnungsgemäß übergeben wurde.
Wird der Maklervertrag wirksam widerrufen, entfällt der Provisionsanspruch. Bereits gezahlte Provision ist zurückzuerstatten, und zwar auch dann, wenn der Kauf- oder Mietvertrag längst zustande gekommen ist. Wertersatz für die bereits erbrachte Maklerleistung muss der Verbraucher nur leisten, wenn er zuvor ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde. Fehlt die korrekte Belehrung, lässt sich die Provision in der Regel vollständig und ohne Wertersatz zurückholen.
Ob ein Widerruf nach längerer Zeit noch möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Eine aktuelle Frage zum Erlöschen des Widerrufsrechts liegt derzeit beim Europäischen Gerichtshof. Die genaue Prüfung der Belehrung und des Vertragsschlusses ist deshalb entscheidend.
Wurde Ihr Maklervertrag online oder am Telefon geschlossen? Lassen Sie die Widerrufsbelehrung prüfen, oft besteht das Widerrufsrecht länger als gedacht.
So setzen Sie Ihre Rückforderung durch
Wer eine Maklerprovision zurückfordern möchte, sollte strukturiert vorgehen. Entscheidend sind vollständige Unterlagen und die Einhaltung der Fristen.
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie Maklervertrag, Provisionsrechnung, Zahlungsnachweis und den gesamten Schriftverkehr auf. Sie sind die Grundlage jeder Rückforderung.
- Vertrag prüfen lassen: Lassen Sie feststellen, ob ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz, das Bestellerprinzip oder eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorliegt.
- Fristen beachten: Bei Mietwohnungen verjährt der Anspruch drei Jahre nach der Zahlung. Beim Widerruf kommt es auf die Belehrung an. Warten Sie nicht zu lange.
- Forderung geltend machen: Der Makler wird zunächst außergerichtlich zur Rückzahlung aufgefordert. Bleibt das erfolglos, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden.
Eine frühzeitige rechtliche Prüfung verhindert, dass Ansprüche durch Zeitablauf verloren gehen. Sie schafft außerdem Klarheit darüber, wie hoch der zurückforderbare Betrag tatsächlich ist.
Je früher Sie handeln, desto besser stehen Ihre Chancen. Lassen Sie Ihren Fall prüfen, bevor Fristen ablaufen.
Häufig gestellte Fragen zur Rückforderung von Maklercourtage
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte für die Rückforderung von Maklercourtage
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucherinnen und Verbraucher bundesweit in Fragen rund um Maklerprovisionen und das Immobilienrecht. Die von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich geführte Kanzlei hat über 40.000 Mandate übernommen und mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Diese Erfahrung kommt Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rückforderung zugute.
Wir prüfen Ihren Maklervertrag, die Provisionsabrede und die Widerrufsbelehrung und ermitteln, welcher Betrag zurückforderbar ist. Anschließend machen wir Ihren Anspruch außergerichtlich gegenüber dem Makler geltend und setzen ihn, falls nötig, auch gerichtlich durch. Sie erhalten von uns eine klare Einschätzung Ihrer Erfolgsaussichten und des weiteren Vorgehens.
Sie haben eine Maklerprovision gezahlt und möchten wissen, ob Sie das Geld zurückbekommen? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
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