Wann eine Verflechtung oder verschwiegene Rückvergütung den Provisionsanspruch entfallen lässt
Nicht jede Maklerprovision ist verdient. Ist der Makler wirtschaftlich oder personell mit dem Verkäufer verflochten oder verschweigt er eine Innenprovision, kann sein Anspruch auf die Courtage entfallen oder verwirken. Käufer können eine bereits gezahlte Provision dann oft zurückfordern. Rogert & Ulbrich prüft die Verbindungen zwischen Makler und Verkäufer und setzt Ihre Ansprüche durch.
Was Innenprovision und Kickbacks im Maklerrecht bedeuten
Eine Innenprovision ist eine Vergütung, die der Verkäufer dem Makler zahlt und die in den Kaufpreis eingerechnet wird, ohne dass der Käufer sie als solche erkennt. Häufig kommt das bei professionellen Verkäufern oder Bauträgern vor. Ein Kickback oder eine Rückvergütung ist eine verdeckte Zahlung, die der Makler für die Vermittlung erhält, ohne sie offenzulegen.
Besonders kritisch ist die sogenannte Mehrerlösvereinbarung. Dabei sichert sich der Makler einen Anteil am Verkaufserlös, der über einen mit dem Verkäufer vereinbarten Mindestpreis hinausgeht. Solche verdeckten Innenprovisionen beeinflussen den gesamten Vertrag und müssen dem Käufer offengelegt werden. Verschweigt der Makler sie, verletzt er seine Treuepflicht.
Sie haben den Verdacht, dass Ihr Makler eine verdeckte Vergütung erhalten hat? Lassen Sie die Zahlungsflüsse prüfen.
Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer: wann der Anspruch entfällt
Ein Makler soll zwischen zwei Parteien vermitteln. Ist er aber mit dem Verkäufer so eng verbunden, dass er keine neutrale Leistung erbringt, fehlt es an einer echten Maklertätigkeit gegenüber dem Käufer. Die Rechtsprechung spricht von einer provisionsschädlichen Verflechtung. Sie führt dazu, dass der Makler vom Käufer keine Provision verlangen kann.
Unterschieden werden zwei Formen. Von einer echten Verflechtung spricht man bei einer rechtlichen oder wirtschaftlichen Verbindung, etwa wenn der Makler am Verkäufer beteiligt oder mit ihm gesellschaftsrechtlich identisch ist. Eine unechte Verflechtung liegt vor, wenn der Makler zwar formal frei ist, seine Aufgabe aber gewissermaßen institutionalisiert nicht sachgerecht erfüllen kann. Typische Beispiele:
- Beteiligung oder Identität: der Makler ist Miteigentümer, Mitgesellschafter oder wirtschaftlich mit dem Verkäufer identisch.
- Vollmacht zum Vertragsabschluss: der Makler kann den Kaufvertrag für den Verkäufer selbst schließen und steht damit auf dessen Seite.
- Verwalterstellung: der Makler ist zugleich Verwalter der Anlage, dessen Zustimmung der Verkauf bedarf.
Entscheidend ist, dass die Verbindung zur Gegenseite des Käufers besteht. Eine bloße Verbindung des Maklers zu seinem eigenen Auftraggeber ist für sich genommen unproblematisch. Es kommt also darauf an, ob der Makler dem Käufer noch als unabhängiger Vermittler gegenübertreten konnte.
Bestehen zwischen Ihrem Makler und dem Verkäufer auffällige Verbindungen? Wir prüfen, ob eine provisionsschädliche Verflechtung vorliegt.
Verdeckte Rückvergütungen und die Offenlegungspflicht
Transparenz ist im Maklerrecht zentral. Der Makler darf dem Käufer nicht verschweigen, dass er neben oder anstelle der offen ausgewiesenen Courtage weitere Vergütungen erhält. Eine verdeckte Innenprovision oder eine Mehrerlösvereinbarung berührt die Grundlage der Entscheidung des Käufers und ist deshalb offenzulegen.
Besonders schwer wiegt es, wenn der Makler trotz einer Vereinbarung, dass nur eine Provision anfällt, heimlich von beiden Seiten kassiert. Der Bundesgerichtshof wertet ein solches Verhalten als schwerwiegende Treuepflichtverletzung. Die Folgen reichen vom Verlust der Provision über Schadensersatz bis hin zu einer möglichen Strafbarkeit wegen Betrugs, wenn der Makler bewusst getäuscht hat. Der Schaden des Käufers kann sich dabei an dem Mehrerlös bemessen, den der Makler oder Verkäufer durch die verdeckte Abrede erzielt hat.
Sie vermuten eine verschwiegene Doppelvergütung? Lassen Sie prüfen, welche Ansprüche sich daraus ergeben.
Heimliche Doppeltätigkeit und die Verwirkung nach § 654 BGB
Im Immobilienbereich ist es gängige Praxis, dass ein Makler für beide Seiten tätig wird. Das ist nicht grundsätzlich verboten. Zulässig ist die Doppeltätigkeit, wenn die Beteiligten über die Doppelrolle informiert sind. Verboten ist nur die vertragswidrige oder heimliche Doppelbindung.
Verstößt der Makler dagegen, greift § 654 BGB. Danach ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig geworden ist. Die Rechtsprechung hat diese Verwirkung über den Wortlaut hinaus auf treuwidriges Verhalten allgemein ausgedehnt. Wichtig ist dabei die Schwelle: Der Anspruch entfällt nur bei einem groben Pflichtverstoß, also wenn der Makler die Interessen seines Auftraggebers vorsätzlich oder nahezu vorsätzlich verletzt. Kleinere Unachtsamkeiten genügen nicht.
Liegt ein grober Verstoß vor, entfällt der Anspruch vollständig, unter Umständen gegenüber beiden Vertragsparteien. Ob Ihr Fall diese Schwelle erreicht, klären wir für Sie.
Was ein Verstoß für Käufer bedeutet
Für Sie als Käufer haben diese Grundsätze eine unmittelbare Wirkung. Fehlt es an einer echten Maklerleistung, weil der Makler mit dem Verkäufer verflochten ist, oder hat der Makler seinen Anspruch durch treuwidriges Verhalten verwirkt, schulden Sie keine Provision. Eine bereits gezahlte Courtage können Sie zurückfordern, weil für die Zahlung der rechtliche Grund fehlt.
Zu beachten ist allerdings die Beweislage. Wer sich auf eine Verwirkung oder eine Verflechtung beruft, muss die begründenden Tatsachen darlegen und im Streitfall beweisen. Ein Schaden muss dafür nicht entstanden sein. Gerade weil die Verbindungen zwischen Makler und Verkäufer oft nicht offen zutage liegen, kommt es auf eine sorgfältige Aufklärung der tatsächlichen Verhältnisse an.
Sie möchten wissen, ob Ihre Provision verwirkt oder nicht entstanden ist? Wir prüfen die Beweislage und Ihre Rückforderungschancen.
Was Käufer prüfen und tun sollten
Der Blick auf Verflechtungen und verdeckte Vergütungen ergänzt die übrigen Prüfungswege wie den Halbteilungsgrundsatz, den Widerruf und die Button-Lösung. Wie wir bei der Rückforderung von Maklercourtage vorgehen, lesen Sie auf unserer Serviceseite. Diese Schritte helfen zunächst weiter:
- Verbindungen prüfen: Gibt es Hinweise auf gesellschaftsrechtliche, wirtschaftliche oder personelle Verbindungen zwischen Makler und Verkäufer, etwa gleiche Adressen, Beteiligungen oder Vollmachten?
- Zahlungsflüsse hinterfragen: Deutet etwas auf eine Innenprovision, eine Mehrerlösvereinbarung oder eine doppelte Provision hin?
- Unterlagen sammeln: Maklervertrag, Exposé, Kaufvertrag, Handelsregisterauszüge und Zahlungsnachweis.
- Verjährung beachten: Rückforderungsansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt und von den Umständen erfahren haben.
- Rechtlich prüfen lassen: eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob eine Verflechtung oder eine Verwirkung vorliegt und ob Sie die Provision zurückfordern können.
Weil solche Verbindungen selten offen liegen, ist eine genaue Prüfung entscheidend. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir gehen dem nach.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen unberechtigte Forderungen und intransparente Vertragsgestaltungen. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerprovisionen und undurchsichtigen Verbindungen zwischen Makler und Verkäufer.
Wir prüfen, ob eine provisionsschädliche Verflechtung oder eine Verwirkung vorliegt, ordnen Ihren Fall in das geltende Prüfschema ein und setzen Rückforderungsansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie haben eine Maklerprovision gezahlt und zweifeln an der Unabhängigkeit des Maklers? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
