Wanneer een belangenverstrengeling of een niet-openbaar gemaakte smeergeld de commissieclaim ongeldig maakt
Niet elke makelaar verdient zijn commissie. Als de makelaar een financiële of persoonlijke band heeft met de verkoper, of als hij een interne commissie verbergt, kan zijn recht op de commissie ongeldig worden verklaard of vervallen. Kopers kunnen in dergelijke gevallen vaak een reeds betaalde commissie terugvorderen. Rogert & Ulbrich onderzoekt de relaties tussen makelaars en verkopers en komt op voor uw rechten.
Wat interne commissies en smeergeld betekenen in de makelaarswetgeving
Een interne commissie is een vergoeding die de verkoper aan de makelaar betaalt en die in de koopprijs is verwerkt zonder dat de koper dit doorheeft. Dit komt vaak voor bij professionele verkopers of projectontwikkelaars. Een terugbetaling of korting is een verborgen betaling die de makelaar ontvangt voor zijn of haar diensten zonder dit te vermelden.
De zogenaamde "overschotcommissie" is bijzonder problematisch. Bij dit type overeenkomst krijgt de makelaar een deel van de verkoopopbrengst dat boven een met de verkoper overeengekomen minimumprijs uitkomt. Dergelijke verborgen interne commissies hebben invloed op het gehele contract en moeten aan de koper worden bekendgemaakt. Als de makelaar ze verzwijgt, schendt hij zijn fiduciaire plicht.
Vermoedt u dat uw makelaar een verborgen commissie heeft ontvangen? Laat de betalingsstromen controleren.
Verstrengeling van makelaar en verkoper: wanneer de vordering vervalt
Een makelaar hoort te bemiddelen tussen twee partijen. Als de makelaar echter zo nauw verbonden is met de verkoper dat hij geen neutrale dienstverlening kan bieden, handelt hij niet als een oprechte vertegenwoordiger van de koper. Juridische jurisprudentie spreekt in dit geval van een belangenconflict dat de makelaar uitsluit van het recht op commissie. Dit betekent dat de makelaar geen commissie van de koper mag eisen.
Er worden twee vormen onderscheiden. Er is sprake van een echte verstrengeling wanneer er een juridische of economische band bestaat, bijvoorbeeld als de makelaar een belang heeft in de verkoper of juridisch gelijk aan hem is. Er is sprake van een schijn-entiteit wanneer de makelaar formeel onafhankelijk is, maar door institutionele beperkingen zijn taken niet naar behoren kan uitvoeren. Typische voorbeelden:
- Deelname of identiteitDe makelaar is mede-eigenaar, partner of economisch gelijk aan de verkoper.
- Volmacht voor het sluiten van een contractDe makelaar kan zelf de koopovereenkomst voor de verkoper afsluiten en staat dus aan diens kant.
- beheerdersfunctieDe makelaar is tevens de beheerder van het pand, wiens goedkeuring vereist is voor de verkoop.
Het cruciale punt is dat er een band bestaat tussen de makelaar en de koper. Een band tussen de makelaar en zijn of haar eigen cliënt is op zich geen probleem. De doorslaggevende factor is of de makelaar nog steeds als onafhankelijke tussenpersoon voor de koper kan optreden.
Zijn er verdachte banden tussen uw makelaar en de verkoper? Wij onderzoeken of er sprake is van een belangenconflict dat uw commissie negatief kan beïnvloeden.
Verborgen smeergeld en de openbaarmakingsplicht
Transparantie is cruciaal in de makelaarswetgeving. De makelaar mag voor de koper niet verbergen dat hij of zij naast of in plaats van de expliciet vermelde commissie extra vergoedingen ontvangt. Een verborgen interne commissie of een winstdelingsregeling beïnvloedt de beslissing van de koper en moet daarom openbaar gemaakt worden.
Het is bijzonder ernstig als een makelaar in het geheim commissies van beide partijen int, ondanks een overeenkomst waarin slechts één commissie is vastgelegd. Het Federale Hof van Justitie beschouwt dergelijk gedrag als een ernstige schending van de fiduciaire plicht. De gevolgen variëren van het verlies van de commissie en schadeclaims tot mogelijke strafrechtelijke aansprakelijkheid voor fraude als de makelaar de koper opzettelijk heeft misleid. Het verlies van de koper kan worden gemeten aan de hand van de extra winst die de makelaar of verkoper heeft behaald door de verborgen overeenkomst.
Vermoedt u dat er sprake is van een niet-aangegeven dubbele betaling? Laat uw dossier beoordelen om te bepalen op welke gebieden u mogelijk recht heeft.
Geheime dubbele tewerkstelling en verbeurdverklaring op grond van § 654 BGB
In de vastgoedsector is het gebruikelijk dat een makelaar voor beide partijen optreedt. Dit is op zich niet verboden. Dubbele vertegenwoordiging is toegestaan als beide partijen op de hoogte zijn van de dubbele rol van de makelaar. Alleen contractbreuk of heimelijke dubbele vertegenwoordiging is verboden.
Indien de makelaar deze bepaling schendt, is artikel 654 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) van toepassing. Volgens dit artikel vervalt de vordering op de makelaarscommissie indien de makelaar in strijd met de contractuele bepalingen heeft gehandeld. De jurisprudentie heeft deze vervaltermijn uitgebreid tot algemeen kwade trouw, verder dan de letterlijke tekst van de wet. De drempel is hierbij cruciaal: de vordering vervalt alleen in geval van grove nalatigheid, dat wil zeggen indien de makelaar opzettelijk of bijna opzettelijk de belangen van zijn cliënt schaadt. Kleine vergissingen zijn onvoldoende.
In geval van een ernstige contractbreuk is de vordering volledig ongeldig, mogelijk tegen beide contractpartijen. Wij zullen beoordelen of uw geval aan deze criteria voldoet.
Wat een overtreding betekent voor kopers
Voor u als koper hebben deze principes een directe impact. Als er geen sprake is van legitieme bemiddeling doordat de makelaar banden heeft met de verkoper, of als de makelaar zijn rechten heeft verspeeld door kwade trouw, bent u geen commissie verschuldigd. U kunt reeds betaalde commissie terugvorderen, omdat er geen wettelijke grondslag voor de betaling bestaat.
De bewijslast moet echter wel in acht worden genomen. Iedereen die zich beroept op verbeurdverklaring of een belangenconflict, moet de ondersteunende feiten presenteren en bewijzen als er een geschil ontstaat. Er hoeft geen daadwerkelijke schade te zijn ontstaan. Juist omdat de banden tussen makelaar en verkoper vaak niet direct duidelijk zijn, is een grondig onderzoek van de feitelijke omstandigheden cruciaal.
Wilt u weten of uw commissie is komen te vervallen of dat u deze nooit heeft verdiend? Wij onderzoeken het bewijsmateriaal en uw kansen om deze terug te krijgen.
Wat kopers moeten controleren en doen
Het onderzoek naar onderlinge verbanden en verborgen beloningen vormt een aanvulling op andere beoordelingsmethoden, zoals het principe van gelijke verdeling, het herroepingsrecht en de knopoplossing. Zoals we besproken hebben in de Verzoek om terugbetaling van makelaarscommissie Voor verdere instructies kunt u onze servicepagina raadplegen. Deze stappen helpen u op weg:
- Controleer de verbindingenZijn er aanwijzingen voor zakelijke, economische of persoonlijke banden tussen de makelaar en de verkoper, zoals gedeelde adressen, aandelenbezit of volmachten?
- Vraag over betalingsstromenWijst iets op een interne commissie, een winstdelingsregeling of een dubbele commissie?
- Verzamel documentenMakelaarsovereenkomst, vastgoedbeschrijving, koopovereenkomst, uittreksels uit het handelsregister en betalingsbewijs.
- Let op de verjaringstermijn.Aanspraken op terugbetaling vervallen doorgaans drie jaar na het einde van het jaar waarin u de betaling heeft verricht en op de hoogte bent geraakt van de omstandigheden.
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling zal duidelijk maken of er sprake is van een conflict of verbeurdverklaring en of u de commissie kunt terugvorderen.
Omdat dergelijke connecties zelden openbaar worden gemaakt, is een grondig onderzoek cruciaal. Stuur ons uw documenten en wij zullen de zaak onderzoeken.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten die te maken hebben met onterechte eisen en onduidelijke contracten. Het advocatenkantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. onroerend goed recht De focus ligt op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en ondoorzichtige relaties tussen makelaars en verkopers.
Wij onderzoeken of er sprake is van een belangenconflict dat kan leiden tot verlies van commissie of van schending van rechten, classificeren uw zaak volgens de toepasselijke beoordelingscriteria en eisen vergoeding, zowel buiten de rechtbank als, indien nodig, via de rechter tegen de tussenpersoon. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; wij zijn landelijk actief en, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft, declareren wij de kosten rechtstreeks bij uw verzekeraar.
U heeft de commissie van een makelaar betaald en twijfelt nu aan zijn of haar onafhankelijkheid? Neem contact op en bescherm uw rechten.
