Was Käufer nach dem BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 zur Maklercourtage wissen sollten
Sie kaufen ein Haus, der Makler war auch für den Verkäufer tätig und verlangt von Ihnen trotzdem die volle Provision. Seit 2020 schützt der Halbteilungsgrundsatz Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor genau dieser Situation. Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juli 2026 klargestellt, wann dieser Schutz nicht greift. Entscheidend sind die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie und der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Wohnabsicht offenlegen.
Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB: Wann Käufer nur die halbe Maklerprovision zahlen
Vor der Reform des Maklerrechts war es üblich, dass der Makler zwar von beiden Seiten beauftragt wurde, die Provision aber allein der Käufer trug. Der Gesetzgeber hat diese Praxis 2020 beendet. Seither gilt: Lässt sich ein Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, dürfen sich Verkäufer und Käufer nur in gleicher Höhe verpflichten. Das ist der Grundsatz der hälftigen Teilung, geregelt in § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Sanktion ist scharf. Weicht die Vereinbarung von dieser Vorgabe ab, ist der Maklervertrag nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam. Der Makler verliert dann seinen Provisionsanspruch vollständig, und zwar gegenüber beiden Seiten. Ein Käufer, der bereits gezahlt hat, kann die Courtage grundsätzlich zurückfordern. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro und einer Provision von 3,57 Prozent geht es schnell um mehr als 21.000 Euro.
Der Schutz gilt allerdings nicht für jede Immobilie. § 656c BGB erfasst ausschließlich Wohnungen und Einfamilienhäuser, und auch nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Wer eine Gewerbeimmobilie, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück ohne Wohnbebauung erwirbt, kann sich auf den Halbteilungsgrundsatz nicht berufen. Genau an dieser Abgrenzung entscheiden sich in der Praxis fünfstellige Beträge.
Wenn Sie eine Provisionsrechnung erhalten haben und unsicher sind, ob der Maklervertrag überhaupt wirksam ist, lassen Sie die Vereinbarung prüfen, bevor Sie zahlen. Die Rückforderung von Maklercourtage ist deutlich aufwendiger als eine vorherige Kontrolle.
BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25): Vermietetes Zweifamilienhaus ist kein Einfamilienhaus
Der Entscheidung lag ein typischer Fall zugrunde. Ein Makler vermittelte einem Käufer ein Grundstück mit aufstehendem Haus. Inseriert wurde die Immobilie als vermietetes Zweifamilienhaus. Sie bestand aus zwei Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei verschiedene Mietparteien vermietet waren. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen worden war es seinerzeit allerdings als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.
Der Käufer teilte dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, dass er die Immobilie selbst bewohnen wollte. Als der Makler seine Provision verlangte, berief sich der Käufer auf den Halbteilungsgrundsatz: Das Objekt sei für ihn ein Einfamilienhaus, der Maklervertrag deshalb unwirksam. Das Landgericht Berlin II gab dem Makler recht, das Kammergericht Berlin wies die Berufung zurück. Auch die Revision des Käufers vor dem I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof bestätigte den Provisionsanspruch. Bei dem vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Damit war der Maklervertrag wirksam, und der Käufer musste die volle vereinbarte Provision zahlen. Der Senat knüpfte an seine bisherige Linie an und schärfte sie in einem entscheidenden Punkt nach: Die spätere Offenlegung der Nutzungsabsicht rettet den Halbteilungsgrundsatz nicht.
Rechnen Sie damit, dass Makler dieses Urteil kennen und ihre Verträge daran ausrichten. Prüfen Sie deshalb schon vor der Unterschrift, wie das Objekt eingeordnet wird.
Einfamilienhaus oder nicht: Wie die objektive Beschaffenheit über die Maklercourtage entscheidet
Der Bundesgerichtshof stellt für die Einordnung als Einfamilienhaus darauf ab, ob der Erwerb des vermittelten Objekts bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Diese Erkennbarkeit kann sich aus zwei Quellen ergeben: aus der Beschaffenheit der Immobilie selbst oder aus einer Erklärung des Käufers.
Im entschiedenen Fall sprach die Beschaffenheit klar dagegen. Das Gebäude enthielt zwei Wohneinheiten, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte. Zwei vollwertige, an unterschiedliche Mietparteien vermietete Wohnungen dienen nicht dem Wohnen eines einzelnen Haushalts. Dass die Baugenehmigung seinerzeit auf ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung lautete, änderte daran nichts. Maßgeblich ist der tatsächliche Zustand, nicht die historische Bezeichnung in der Bauakte.
Für die Praxis lässt sich das in eine einfache Frage übersetzen: Wie sieht das Haus zum Zeitpunkt des Maklervertrags aus, und wie wird es genutzt? Ein klassisches Haus mit einer Wohnung fällt unter § 656c BGB. Ein Haus mit einer untergeordneten Einliegerwohnung kann darunter fallen, wenn die zweite Einheit deutlich nachrangig ist. Zwei gleichwertige, vermietete Wohnungen fallen nicht darunter. Der Übergang ist fließend, und die Beweislast liegt beim Käufer.
Bewahren Sie das Exposé, den Schriftverkehr und alle Angaben zur Nutzung auf. Diese Unterlagen entscheiden später darüber, ob sich Ihre Einordnung belegen lässt.
Nutzungsabsicht rechtzeitig offenlegen: Warum der Maklervertrag der entscheidende Zeitpunkt ist
Der wichtigste Satz des Urteils betrifft den Zeitpunkt. Ergibt sich aus den objektiven Gegebenheiten nicht, dass das Gebäude dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dient, ist es Sache des Käufers, seinen darauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Wer das versäumt, kann sich später nicht mehr auf den Halbteilungsgrundsatz berufen.
Der Bundesgerichtshof begründet das mit einem allgemeinen Grundsatz des Zivilrechts: Die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts beurteilt sich nach den Umständen im Zeitpunkt seiner Vornahme. Was danach geschieht, kann eine einmal wirksame Vereinbarung grundsätzlich nicht mehr beseitigen. Der Makler soll bei Vertragsschluss wissen, worauf er sich einlässt, und nicht Wochen später erfahren, dass sein Provisionsanspruch rückwirkend entfallen ist.
Praktisch bedeutet das: Wenn Sie ein Objekt kaufen wollen, das nach außen nicht eindeutig ein Einfamilienhaus ist, etwa ein vermietetes Zweifamilienhaus, ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein Objekt mit gewerblich genutzter Einheit, müssen Sie Ihre Eigennutzungsabsicht vor oder bei Abschluss des Maklervertrags klar äußern. Und Sie müssen sie im Streitfall darlegen und beweisen. Ein Telefonat ohne Zeugen genügt dafür in der Regel nicht.
Halten Sie Ihre Absicht schriftlich fest, per E-Mail an den Makler oder als Zusatz im Maklervertrag. Ein Satz zum richtigen Zeitpunkt kann später fünfstellige Beträge sichern.
Maklerprovision zurückfordern: Wann Käufer die gezahlte Courtage zurückverlangen können
Auch nach diesem Urteil bleiben viele Provisionsforderungen angreifbar. Der Halbteilungsgrundsatz ist nur eine von mehreren Hürden, an denen Maklerverträge scheitern. Häufig fehlt es an der Textform nach § 656a BGB, an einer wirksamen Widerrufsbelehrung bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen oder schlicht an einer nachweisbaren Nachweis- oder Vermittlungsleistung.
Typische Ansatzpunkte für eine Rückforderung sind:
Verstoß gegen die Textform: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Mündliche Absprachen oder ein Klick auf einer Portalseite ohne dokumentierte Erklärung reichen nicht aus.
Fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Wurde der Vertrag im Wege des Fernabsatzes geschlossen und nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt, kann der Käufer den Vertrag noch lange nach Vertragsschluss widerrufen.
Ungleiche Provisionsverteilung: Zahlt der Verkäufer weniger als der Käufer oder wird ihm die Provision im Innenverhältnis erlassen, greift § 656c Abs. 2 BGB und der Vertrag ist unwirksam.
Fehlende Kausalität: Kannte der Käufer das Objekt bereits, bevor der Makler tätig wurde, fehlt es an der erforderlichen Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Kaufvertrag.
Verflechtung mit dem Verkäufer: Ist der Makler wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich mit dem Verkäufer verbunden, kann der Provisionsanspruch entfallen.
Ansprüche auf Rückzahlung verjähren regelmäßig in drei Jahren zum Jahresende. Wer 2023 gezahlt hat, muss also handeln. Lassen Sie die Rückforderung Ihrer Maklercourtage prüfen, bevor die Frist abläuft.
Wann lohnt sich anwaltliche Beratung bei der Maklerprovision?
Anwaltliche Beratung lohnt sich in dem Moment, in dem ein Maklervertrag auf dem Tisch liegt, und nicht erst, wenn die Rechnung kommt. Das BGH-Urteil zeigt, dass ein einziger versäumter Hinweis über die volle Provision entscheidet. Wer vor der Unterschrift klärt, wie das Objekt einzuordnen ist und was er dem Makler mitteilen muss, spart im Zweifel einen fünfstelligen Betrag.
Aber auch nachträglich bestehen Chancen. Viele Provisionsforderungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand, und gezahlte Courtage lässt sich innerhalb der Verjährungsfrist zurückholen. Sinnvoll ist eine anwaltliche Erstberatung insbesondere dann, wenn der Makler für beide Seiten tätig war, wenn das Objekt nicht eindeutig ein Einfamilienhaus ist oder wenn der Vertrag online oder bei einem Besichtigungstermin zustande kam.
Häufig hängen an einem Immobilienkauf weitere Fragen, etwa Mängel am Gebäude, Streit um die Finanzierung oder die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Eine Kanzlei, die Immobilienrecht und Bankrecht gemeinsam abdeckt, kann diese Punkte in einem Zug klären. Besteht eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt sie in vielen Fällen die Deckungsanfrage für die Auseinandersetzung mit dem Makler.
Lassen Sie Ihre Provisionsrechnung prüfen, solange die Verjährung noch nicht eingetreten ist.
Fazit: Bei der Maklerprovision entscheiden Beschaffenheit und Zeitpunkt
Der Bundesgerichtshof hat den Halbteilungsgrundsatz nicht abgeschafft, aber seine Grenzen klar gezogen. Ein vermietetes Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohneinheiten ist kein Einfamilienhaus, auch wenn der Käufer selbst einziehen will. Wer sich auf § 656c BGB berufen möchte, muss seine Eigennutzungsabsicht spätestens bei Abschluss des Maklervertrags offenlegen und im Prozess beweisen. Eine spätere Mitteilung genügt nicht.
Für Käufer heißt das: prüfen, bevor unterschrieben wird, und schriftlich festhalten, was der Makler wissen muss. Und für alle, die bereits gezahlt haben, gilt: Der Halbteilungsgrundsatz ist nur einer von mehreren Angriffspunkten. Textform, Widerrufsrecht und Kausalität führen ebenso häufig zur Unwirksamkeit des Maklervertrags.
Rogert & Ulbrich: Ihre Anwälte bei Streit um die Maklerprovision
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Die Kanzlei prüft Maklerverträge und Provisionsrechnungen, fordert gezahlte Courtage außergerichtlich zurück und führt die Auseinandersetzung bei Bedarf vor Gericht. Angrenzende Fragen aus dem Immobilienrecht und dem Bankrecht werden dabei mitbetrachtet, damit nicht mehrere Verfahren nebeneinander laufen. Unternehmen und Investoren betreut Rogert & Ulbrich im Immobilienrecht für Unternehmen.
Sie haben eine Provisionsrechnung erhalten, die Ihnen zu hoch erscheint, oder Sie haben bereits gezahlt und fragen sich, ob der Maklervertrag überhaupt wirksam war? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
