Drei Rechtswege, mit denen Immobilienkäufer eine zu Unrecht gezahlte Maklercourtage zurückholen
Viele Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen eine Maklerprovision, die sie gar nicht oder nicht in voller Höhe schulden. Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 lässt sich eine zu Unrecht gezahlte Courtage über drei klar abgegrenzte Wege zurückfordern. Rogert & Ulbrich prüft Ihren Maklervertrag und setzt berechtigte Rückforderungsansprüche außergerichtlich und gerichtlich durch.
Warum sich die Prüfung der Maklerprovision für Käufer fast immer lohnt
Beim Kauf einer Immobilie summiert sich die Maklerprovision schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro liegt der Käuferanteil je nach Region oft bei 8.000 bis 18.000 Euro. Genau diese Summe lässt sich in vielen Fällen ganz oder zur Hälfte zurückholen, weil seit dem 23. Dezember 2020 strenge gesetzliche Regeln gelten und nicht jeder Makler sie einhält.
Das Gesetz schützt Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die als Verbraucher handeln. Für sie gelten besondere Vorschriften zur Form des Maklervertrags, zur Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer sowie zum Widerruf. Verstößt der Makler gegen auch nur eine dieser Vorschriften, kann die gezahlte Provision teilweise oder vollständig zurückverlangt werden.
Wichtig ist der Faktor Zeit: Rückforderungsansprüche verjähren in der Regel innerhalb von drei Jahren. Wer eine Provision in den vergangenen Jahren gezahlt hat, sollte den Vertrag deshalb zeitnah prüfen lassen, bevor der Anspruch verloren geht.
Haben Sie beim Immobilienkauf eine Maklerprovision gezahlt? Lassen Sie prüfen, ob die Zahlung berechtigt war, bevor die Verjährung greift.
Die drei Rückforderungswege im Überblick
Für die Rückforderung einer Maklerprovision kommen drei voneinander unabhängige Grundlagen in Betracht. Jeder Weg steht für sich. Trifft schon einer zu, besteht ein Anspruch auf Rückzahlung – mal der vollen Provision, mal der über die Hälfte hinaus gezahlten Differenz. In der Praxis prüfen wir alle drei Wege parallel und nutzen den Hebel mit der besten Aussicht zuerst.
Weg 1: Der Maklervertrag wurde nicht in Textform geschlossen
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Textform bedeutet eine lesbare, dauerhafte Erklärung mit Nennung der Person, etwa per E-Mail, Fax oder Brief. Ein nur mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossener Vertrag ist unwirksam. Wer lediglich ein Exposé anfordert, an einer Besichtigung teilnimmt oder telefonisch Interesse bekundet, schließt damit noch keinen formwirksamen Maklervertrag.
Fehlt die Textform, besteht von vornherein kein Provisionsanspruch. Eine dennoch gezahlte Courtage kann in voller Höhe zurückgefordert werden. Dieser Weg ist häufig der stärkste Hebel, weil er den Vergütungsanspruch insgesamt zu Fall bringt. In unserem Beitrag zur Textform des Maklervertrags erläutern wir, welche Kommunikationswege ausreichen und welche nicht.
Weg 2: Verstoß gegen die gesetzliche Provisionsteilung
Seit der Reform tragen Käufer und Verkäufer die Maklerkosten grundsätzlich gemeinsam. Wird der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), darf er von beiden nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Eine Vereinbarung, die den Käufer stärker belastet, ist unwirksam. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer die Kosten mittragen, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und der Anspruch gegen ihn wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
Daraus ergeben sich zwei typische Rückforderungslagen: Hat der Käufer mehr als die Hälfte oder die volle Provision gezahlt, kann er die Differenz zurückverlangen. Hat er gezahlt, bevor der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat, war die Zahlung verfrüht. Mehr zur Aufteilung der Maklerkosten und zur Nachweispflicht des Verkäufers lesen Sie in unserem vertiefenden Beitrag zur Provisionsteilung.
Weg 3: Widerruf des Maklervertrags
Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher im Fernabsatz (etwa per Telefon, E-Mail oder über eine Internetplattform) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, steht dem Käufer ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu (§§ 312g, 355 BGB). Hat der Makler nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 BGB).
Wird der Vertrag wirksam widerrufen, entfällt der Provisionsanspruch und eine bereits gezahlte Courtage ist zurückzuzahlen. In der Praxis ist die Belehrung über das Widerrufsrecht oft fehlerhaft oder fehlt ganz, sodass die verlängerte Frist greift. Worauf es bei Belehrung, Fristbeginn und einem möglichen Wertersatz ankommt, behandeln wir gesondert in unserem Beitrag zum Widerruf des Maklervertrags.
Sie sind unsicher, welcher Weg in Ihrem Fall greift? Lassen Sie Ihren Maklervertrag prüfen, statt eine Forderung ungeprüft zu begleichen.
Die richtige Prüf-Reihenfolge: Schritt für Schritt zur Rückforderung
Welcher der drei Wege zum Ziel führt, zeigt sich erst nach einer geordneten Prüfung. Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt, weil sie mit dem stärksten Hebel beginnt und keine Frist übersieht:
- Unterlagen sichern: Maklervertrag, gesamter E-Mail-Verkehr, Exposé, Provisionsrechnung, Kaufvertrag und Zahlungsnachweis zusammenstellen.
- Form prüfen (Weg 1): Wurde überhaupt ein Maklervertrag in Textform geschlossen? Fehlt die Textform, ist die Provision oft vollständig zurückzufordern.
- Provisionsteilung prüfen (Weg 2): Wer hat den Makler beauftragt? Hat der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und nachgewiesen? Wurde der Käufer mit mehr als der Hälfte belastet?
- Widerruf prüfen (Weg 3): Wie kam der Vertrag zustande (online, telefonisch, an der Haustür)? Wurde korrekt über das Widerrufsrecht belehrt?
- Verjährung beachten: Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde (§§ 195, 199 BGB).
- Anspruch durchsetzen: zunächst außergerichtliche Aufforderung zur Rückzahlung, bei Weigerung Klage auf Rückzahlung.
Die Form steht bewusst an erster Stelle: Greift sie, fällt der Provisionsanspruch insgesamt weg, und die übrigen Fragen erübrigen sich. Erst danach lohnt der Blick auf Provisionsteilung und Widerruf, die jeweils zu einer teilweisen oder vollständigen Rückforderung führen können.
Unklar, an welcher Stelle Ihr Fall ansetzt? Wir ordnen Ihren Vertrag in diese Prüf-Reihenfolge ein und benennen den aussichtsreichsten Weg.
Welche Käufe und welche Käufer geschützt sind
Die strengen Regeln zur Form, zur Provisionsteilung und zum Widerruf gelten nicht für jeden Immobilienkauf. Geschützt sind ausschließlich Käufer, die als Verbraucher handeln (§ 13 BGB), und nur beim Erwerb bestimmter Objekte. Maßgeblich ist die Kombination aus Objektart und Käufereigenschaft:
- Eigentumswohnung: Der Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher fällt vollständig unter die Reformregeln.
- Einfamilienhaus: Auch der Kauf eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist erfasst, einschließlich einer untergeordneten Einliegerwohnung.
Nicht erfasst sind dagegen typischerweise der Kauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken sowie Käufe durch Unternehmen oder gewerbliche Investoren. In diesen Fällen greifen die Form- und Teilungsregeln nicht. Eine Rückforderung kann hier aber aus anderen Gründen in Betracht kommen, etwa wenn der Makler den Vertragsabschluss gar nicht vermittelt oder nachgewiesen hat oder wirtschaftlich zu eng mit dem Verkäufer verflochten ist.
Unsicher, ob Ihr Kauf unter den gesetzlichen Schutz fällt? Eine kurze Prüfung der Objektart und Ihrer Käufereigenschaft schafft Klarheit.
Fristen, Beweise und typische Fehler bei der Rückforderung
Eine berechtigte Rückforderung scheitert in der Praxis selten am Recht, sondern an vermeidbaren Fehlern. Die wichtigsten Punkte:
- Verjährung im Blick behalten: Der Rückzahlungsanspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren. Wer zu lange wartet, verliert den Anspruch, auch wenn die Provision eindeutig zu Unrecht gezahlt wurde.
- Zahlungsnachweise sichern: Provisionsrechnung, Überweisungsbeleg und die Korrespondenz mit dem Makler sind die zentralen Beweismittel. Wer ohne Vertrag in Textform gezahlt hat, sollte gerade diese Lücke dokumentieren.
- Keine vorschnelle Anerkennung: Ein unterschriebenes Schuldanerkenntnis oder eine vorbehaltlose Zahlung können die Durchsetzung erschweren. Im Zweifel zunächst prüfen lassen.
- Bezahlte Rechnung ist kein Beweis für den Anspruch: Dass eine Provisionsrechnung vorliegt und beglichen wurde, sagt nichts darüber aus, ob der Anspruch rechtlich überhaupt bestand.
Zahlen oder unterschreiben Sie nichts, bevor der Maklervertrag geprüft ist.
Haben Sie bereits gezahlt? Je früher die Verjährung gestoppt und der Anspruch geltend gemacht wird, desto besser stehen die Chancen auf Rückzahlung.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt bundesweit Verbraucher gegen Makler, Banken und Unternehmen. Die Rechtsanwälte Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich und ihr Team haben über 40.000 Mandate übernommen und über 25.000 Klagen eingereicht. Diese Erfahrung kommt Käufern zugute, die eine zu Unrecht gezahlte Maklerprovision zurückfordern wollen.
Wir prüfen Ihren Maklervertrag entlang aller drei Rückforderungswege, ermitteln den aussichtsreichsten Ansatz und setzen Ihren Anspruch durch – zunächst außergerichtlich durch Aufforderung zur Rückzahlung, bei Weigerung des Maklers auch gerichtlich. Sie erhalten eine klare Einschätzung zu Erfolgsaussichten, Fristen und weiterem Vorgehen.
Sie haben beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Maklerprovision gezahlt und Zweifel an deren Berechtigung? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
