Drie juridische mogelijkheden voor kopers van onroerend goed om een onterecht betaalde makelaarscommissie terug te vorderen.
Veel kopers van appartementen of eengezinswoningen betalen een makelaarscommissie die ze helemaal niet of niet volledig verschuldigd zijn. Sinds de hervorming van de makelaarswetgeving eind 2020 kunnen onterecht betaalde commissies via drie duidelijk omschreven wegen worden teruggevorderd. Rogert & Ulbrich beoordeelt uw makelaarscontract en behartigt de belangen van rechtmatige vorderingen tot terugbetaling, zowel binnen als buiten de rechtbank.
Waarom het voor kopers bijna altijd de moeite waard is om de makelaarscommissie te controleren.
Bij de aankoop van een woning kunnen de makelaarskosten snel oplopen tot een bedrag van vijf cijfers. Bij een aankoopprijs van € 500.000 ligt het aandeel van de koper vaak tussen de € 8.000 en € 18.000, afhankelijk van de regio. In veel gevallen kan dit bedrag geheel of gedeeltelijk worden teruggevorderd, omdat er sinds 23 december 2020 strenge wettelijke regels van kracht zijn waaraan niet elke makelaar zich houdt.
De wet beschermt kopers van appartementen en eengezinswoningen die als consument handelen. Voor hen gelden speciale regels met betrekking tot de vorm van de makelaarsovereenkomst, de verdeling van de kosten tussen koper en verkoper en het recht op ontbinding. Als de makelaar ook maar één van deze regels overtreedt, kan de betaalde commissie geheel of gedeeltelijk worden teruggevorderd.
Tijd is van essentieel belang: vorderingen tot terugbetaling vervallen doorgaans na drie jaar. Iedereen die de afgelopen jaren commissie heeft betaald, doet er daarom goed aan zijn contract zo snel mogelijk te laten controleren voordat de vordering vervalt.
Heeft u bij de aankoop van een woning makelaarscommissie betaald? Laat controleren of die betaling gerechtvaardigd was voordat de verjaringstermijn ingaat.
Een overzicht van de drie herstelmethoden
Er zijn drie onafhankelijke gronden voor het terugvorderen van de makelaarscommissie. Elke grond staat op zichzelf. Als een van deze gronden wordt toegepast, bestaat er een recht op terugbetaling – soms de volledige commissie, soms het verschil tussen de betaalde commissie en de helft. In de praktijk onderzoeken we alle drie de gronden tegelijkertijd en gaan we eerst in op de grond met de beste kansen.
Optie 1: De makelaarsovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.
Wanneer een consument een appartement of een eengezinswoning koopt, moet de makelaarsovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd (§ 656a BGB). Schriftelijk betekent een leesbare, permanente verklaring die de persoon die de verklaring aflegt identificeert, bijvoorbeeld per e-mail, fax of brief. Een overeenkomst die uitsluitend mondeling of door impliciet gedrag tot stand komt, is ongeldig. Het enkel aanvragen van een brochure, het bijwonen van een bezichtiging of het telefonisch uiten van interesse vormt geen rechtsgeldige makelaarsovereenkomst.
Als de schriftelijke vorm ontbreekt, bestaat er van meet af aan geen recht op commissie. Eventuele toch betaalde commissie kan echter volledig worden teruggevorderd. Dit is vaak de meest effectieve aanpak, omdat het de gehele vordering tot vergoeding ongeldig maakt. In ons artikel over de schriftelijke vorm van makelaarsovereenkomsten leggen we uit welke communicatiemethoden volstaan en welke niet.
Optie 2: Schending van de wettelijke commissiedeling
Sinds de hervorming delen kopers en verkopers over het algemeen de makelaarscommissie. Als de makelaar voor beide partijen optreedt (dubbele vertegenwoordiging), mag hij beide partijen slechts dezelfde commissie in rekening brengen (§ 656c BGB). Een overeenkomst die de koper onevenredig zwaarder belast, is ongeldig. Als alleen de verkoper de makelaar heeft gecontracteerd en de koper de kosten moet delen, mag de koper maximaal de helft betalen en ontstaat de vordering op de koper pas nadat de verkoper zijn deel heeft betaald en een betalingsbewijs heeft overlegd (§ 656d BGB).
Dit leidt tot twee typische scenario's voor het claimen van een terugbetaling: als de koper meer dan de helft of de volledige commissie heeft betaald, kan hij het verschil terugvorderen. Als hij heeft betaald voordat de verkoper aantoonbaar zijn deel heeft voldaan, was de betaling voortijdig. U kunt meer lezen over de verdeling van makelaarskosten en de bewijslast van de verkoper in ons uitgebreide artikel over het delen van commissies.
Optie 3: Ontbinding van de makelaarsovereenkomst
Als een bemiddelingsovereenkomst met een consument op afstand (bijvoorbeeld telefonisch, per e-mail of via een internetplatform) of buiten de bedrijfsruimte van de bemiddelaar wordt gesloten, heeft de koper een herroepingsrecht van 14 dagen (§§ 312g, 355 van het Duitse Burgerlijk Wetboek). Als de bemiddelaar de koper niet naar behoren over dit recht heeft geïnformeerd, wordt de termijn verlengd tot maximaal twaalf maanden en 14 dagen (§ 356 van het Duitse Burgerlijk Wetboek).
Als het contract daadwerkelijk wordt ontbonden, vervalt de aanspraak op commissie en moet reeds betaalde commissie worden terugbetaald. In de praktijk is de informatie over het herroepingsrecht vaak onjuist of geheel afwezig, waardoor de verlengde herroepingsperiode van toepassing is. We bespreken de belangrijkste aspecten van de verstrekte informatie, het begin van de herroepingsperiode en mogelijke vergoedingen voor geleverde diensten in een apart artikel over het ontbinden van een makelaarscontract.
Weet u niet zeker welke procedure in uw geval van toepassing is? Laat uw makelaarscontract controleren in plaats van een claim uit te betalen zonder het eerst te laten nakijken.
De juiste controleprocedure: Stap voor stap naar herstel
Welk van de drie paden naar het doel leidt, wordt pas duidelijk na een grondig onderzoek. De volgende volgorde is effectief gebleken omdat deze begint met de krachtigste hefboom en geen deadlines over het hoofd ziet:
- Verzamel de volgende documenten: de makelaarsovereenkomst, alle e-mailcorrespondentie, details van het pand, de commissiefactuur, de koopovereenkomst en het betalingsbewijs.
- Controleer het formulier (Opdracht 1): Is er daadwerkelijk een bemiddelingsovereenkomst schriftelijk vastgelegd? Als het schriftelijke formulier ontbreekt, kan de commissie vaak volledig worden teruggevorderd.
- Controleer de commissieverdeling (optie 2): Wie heeft de makelaar opdracht gegeven? Heeft de verkoper zijn/haar aandeel betaald en kan dit worden aangetoond? Heeft de koper meer dan de helft betaald?
- Controleer de annulering (Methode 3): Hoe is de overeenkomst tot stand gekomen (online, telefonisch, aan de deur)? Is het herroepingsrecht correct uitgelegd?
- Let op de verjaringstermijn: De vordering vervalt doorgaans na drie jaar, gerekend vanaf het einde van het jaar waarin de betaling is gedaan (§§ 195, 199 BGB).
- Handhaaf uw vordering: stuur eerst een buitengerechtelijk verzoek tot terugbetaling; als dit wordt geweigerd, span dan een rechtszaak aan om terugbetaling af te dwingen.
Het formulier staat bewust bovenaan: als het correct is ingevuld, vervalt de aanspraak op commissie volledig en worden de andere vragen irrelevant. Pas dan is het de moeite waard om commissiedeling en intrekking te overwegen, wat beide kan leiden tot een gedeeltelijke of volledige terugbetaling.
Weet u niet zeker in welk stadium van dit beoordelingsproces uw zaak valt? Wij plaatsen uw contract binnen deze stappenreeks en bepalen de meest veelbelovende aanpak.
Welke aankopen en welke kopers zijn beschermd?
De strikte regels met betrekking tot de vorm, de commissieverdeling en de annulering gelden niet voor elke vastgoedtransactie. Alleen kopers die als consument handelen (§ 13 BGB) worden beschermd, en dan alleen bij de aankoop van bepaalde soorten onroerend goed. De doorslaggevende factor is de combinatie van het type onroerend goed en de status van de koper.
- Condominium: De aankoop van een appartement door een consument valt volledig onder de hervormingsregels.
- Eengezinswoning: De aankoop van een eengezinswoning door een consument is ook gedekt, inclusief een bijgebouw of aanleunwoning.
Doorgaans zijn aankopen van appartementencomplexen, commerciële panden en onbebouwde grond, evenals aankopen door bedrijven of commerciële investeerders, niet gedekt. In deze gevallen zijn de formele regels en de regels voor verdeling niet van toepassing. Een claim voor terugbetaling kan echter om andere redenen worden overwogen, bijvoorbeeld als de makelaar niet heeft bemiddeld of de totstandkoming van het contract heeft gefaciliteerd, of als de makelaar financieel te nauw verbonden is met de verkoper.
Weet u niet zeker of uw aankoop onder de wettelijke bescherming valt? Een snelle controle van het type woning en uw status als koper zal dit verduidelijken.
Termijnen, bewijsmateriaal en veelvoorkomende fouten bij het aanvragen van terugbetalingen
In de praktijk wordt een rechtmatige claim voor vergoeding zelden afgewezen om juridische redenen, maar eerder vanwege vermijdbare fouten. De belangrijkste punten:
- Houd rekening met de verjaringstermijn: Het recht op terugbetaling vervalt doorgaans na drie jaar. Wie te lang wacht, verliest het recht op terugbetaling, zelfs als de commissie duidelijk onrechtmatig is betaald.
- Veilig betalingsbewijs: De commissiefactuur, het bankafschrift en de correspondentie met de makelaar zijn de belangrijkste bewijsstukken. Iedereen die zonder schriftelijk contract heeft betaald, moet dit hiaat specifiek documenteren.
- Geen voortijdige erkenning: Een ondertekende schuldbekentenis of een onvoorwaardelijke betaling kan de tenuitvoerlegging bemoeilijken. Laat het bij twijfel eerst controleren.
- Een betaalde factuur is geen bewijs van de vordering: Het feit dat er een commissiefactuur is opgesteld en betaald, zegt niets over de vraag of de vordering in eerste instantie juridisch geldig was.
Betaal of onderteken niets voordat de makelaarsovereenkomst is doorgenomen.
Heeft u al betaald? Hoe eerder de verjaringstermijn ingaat en de vordering wordt ingediend, hoe groter de kans op terugbetaling.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt consumenten in het hele land in rechtszaken tegen makelaars, banken en bedrijven. Advocaten Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en hun team hebben meer dan 40.000 zaken behandeld en meer dan 25.000 rechtszaken aangespannen. Deze ervaring komt kopers ten goede die onterecht betaalde makelaarscommissies willen terugvorderen.
We zullen uw makelaarsovereenkomst beoordelen aan de hand van alle drie mogelijke verhaalsmogelijkheden, de meest veelbelovende aanpak bepalen en uw vordering afdwingen – in eerste instantie buiten de rechtbank door terugbetaling te eisen, en als de makelaar weigert, via een gerechtelijke procedure. U ontvangt een duidelijke inschatting van uw kansen op succes, de termijnen en de verdere stappen.
Heeft u bij de aankoop van een appartement of huis makelaarscommissie betaald en twijfelt u nu aan de rechtmatigheid ervan? Neem contact met ons op en bescherm uw rechten.
