Bundesgerichtshof: Vereinbarung zur Maklerprovision insgesamt unwirksam

Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24

Der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat entschieden, dass eine Regelung zur vollständigen Übernahme der Maklercourtage durch den Käufer einer Immobilie gegen den in § 656d BGB verankerten Grundsatz der hälftigen Teilung verstößt und daher nichtig ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig war.

Sachverhalt

Die Kläger erwarben eine Doppelhaushälfte, wobei die Verkäuferin das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung beauftragt hatte. Der vereinbarte Maklerlohn betrug 25.000 €. Um diesen Betrag wurde der ursprünglich angesetzte Kaufpreis reduziert. Gleichzeitig verpflichteten sich die Kläger, dem Makler ein Honorar in gleicher Höhe zu zahlen, das nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beglichen wurde. Eine Zahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Kläger fordern nun die Rückerstattung des geleisteten Betrags.

Verfahrensverlauf

Das Landgericht gab der Klage in vollem Umfang statt. In der Berufung entschied das Oberlandesgericht (OLG) jedoch, dass die Beklagte lediglich 12.500 € zurückzahlen muss. Gegen dieses Urteil legten beide Parteien Revision ein: Die Kläger forderten die komplette Erstattung, während die Beklagte eine vollständige Abweisung der Rückforderung beantragte.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und stellte das erstinstanzliche Urteil wieder her. Damit wurde der Klage auf Rückerstattung des gesamten Maklerlohns stattgegeben.

Nach Auffassung des BGH ist § 656d BGB nicht nur auf Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrags beschränkt. Die Norm umfasst jede vertragliche Regelung, die dem Makler einen Zahlungs- oder Erstattungsanspruch gegenüber einer Partei des Kaufvertrags einräumt, die selbst nicht Vertragspartner des Maklers ist. Dazu zählen auch Vereinbarungen, die den Käufer zur Zahlung des Maklerlohns verpflichten, obwohl dieser den Maklervertrag nicht selbst abgeschlossen hat.

Entscheidend war, dass die Verkäuferin trotz formaler Verpflichtung zur Zahlung des Maklerhonorars tatsächlich keine Zahlung leistete. Da die Kläger faktisch die gesamte Courtage übernahmen, wurde gegen den in § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verankerten Grundsatz verstoßen. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Vereinbarung war nicht zulässig, sodass die gesamte Regelung nichtig ist. Die Kläger haben daher einen Anspruch auf vollständige Erstattung der gezahlten 25.000 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB.