Wann Käufer beim Immobilienkauf zu viel Maklerprovision gezahlt haben und worauf es ankommt
Seit Dezember 2020 darf ein Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Provision nicht mehr einseitig auf den Käufer abwälzen. Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB schreibt vor, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen. Wurde dagegen verstoßen, können Sie als Käufer die gezahlte Provision zurückfordern. Rogert & Ulbrich prüft Ihren Maklervertrag und setzt berechtigte Rückforderungsansprüche durch.
Was besagt der Halbteilungsgrundsatz?
Der Halbteilungsgrundsatz regelt, wer beim Immobilienkauf die Maklerprovision (auch Courtage genannt) trägt. Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gilt: Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe zahlen. Geregelt ist das in § 656c und § 656d BGB.
Der Hintergrund ist Verbraucherschutz. Vor der Reform war es in vielen Regionen üblich, dass der Verkäufer den Makler beauftragte, die Provision aber komplett dem Käufer auferlegt wurde. Wer ein Haus kaufen wollte, hatte kaum Verhandlungsspielraum und musste die volle Courtage übernehmen. Der Gesetzgeber wollte diese einseitige Lastenverteilung beenden. Seitdem darf der Makler den Käufer nicht mehr stärker belasten als den Verkäufer.
Sie haben beim Hauskauf die volle Maklerprovision gezahlt? Lassen Sie prüfen, ob der Halbteilungsgrundsatz verletzt wurde und ob Sie einen Teil zurückverlangen können.
Für wen gilt der Halbteilungsgrundsatz?
Der Halbteilungsgrundsatz greift nicht bei jedem Maklervertrag. § 656b BGB legt den persönlichen und sachlichen Anwendungsbereich fest. Entscheidend sind zwei Voraussetzungen:
- Der Käufer ist Verbraucher: Die Schutzvorschriften gelten nur, wenn der Käufer als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB handelt, also nicht zu gewerblichen oder selbständigen Zwecken kauft. Gewerbliche Käufer und Unternehmer fallen nicht unter den Schutz.
- Der Kaufgegenstand ist eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus: Reine Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser, die an viele Parteien vermietet werden, sind ausgenommen.
Der Bundesgerichtshof hat den Anwendungsbereich am 6. März 2025 konkretisiert. Danach gilt der Halbteilungsgrundsatz auch dann, wenn ein Einfamilienhaus eine untergeordnete gewerbliche Nutzungsmöglichkeit hat, etwa ein kleines Büro oder eine Garage als Anbau. Entscheidend ist, dass das Objekt für den Makler erkennbar vorrangig dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dient.
Unsicher, ob Ihr Kauf unter den Halbteilungsgrundsatz fällt? Eine kurze rechtliche Einordnung schafft Klarheit, bevor Verjährungsfristen ablaufen.
Doppeltätigkeit oder einseitige Beauftragung: § 656c und § 656d im Vergleich
Das Gesetz unterscheidet zwei Grundkonstellationen. Welche Norm gilt, hängt davon ab, ob der Makler für beide Seiten oder nur für eine Seite tätig wird.
- Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Der Makler wird für Käufer und Verkäufer tätig und lässt sich von beiden eine Provision versprechen. Dann darf er sich von beiden nur einen Lohn in gleicher Höhe versprechen lassen. Wird eine Partei von der Provision befreit, gilt das automatisch auch für die andere.
- Einseitige Beauftragung (§ 656d BGB): Nur eine Partei, meist der Verkäufer, beauftragt den Makler. Eine Übernahme der Kosten durch die andere Partei ist nur wirksam, soweit die beauftragende Partei mindestens den gleichen Anteil selbst zahlt. Der Käufer darf also nie mehr tragen als der Verkäufer.
In beiden Fällen läuft es auf dasselbe Ergebnis hinaus: Der Käufer darf nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Vereinbarungen, die das umgehen, sind unwirksam.
Sie wissen nicht, welche Konstellation auf Ihren Fall zutrifft? Der Maklervertrag und die Courtagevereinbarung geben darüber Aufschluss. Wir ordnen die Unterlagen für Sie ein.
Wann der Makler zu viel verlangt hat: typische Verstöße
Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz ist nicht immer offensichtlich. Häufig steckt er in der Vertragsgestaltung. Diese Konstellationen kommen in der Praxis besonders oft vor:
- Käufer zahlt mehr als der Verkäufer: Der Käufer übernimmt die volle Provision, während der Verkäufer nichts oder weniger zahlt.
- Verdeckte Verlagerung über den Kaufpreis: Der Verkäufer beauftragt den Makler, im Kaufvertrag wird der Kaufpreis aber reduziert und der Käufer übernimmt dafür die gesamte Courtage. Auch solche Umgehungskonstruktionen erfasst der Bundesgerichtshof.
- Beauftragung durch einen Dritten: Nicht der Verkäufer selbst, sondern eine ihm nahestehende Person, etwa der Ehepartner, schließt den Maklervertrag. Der Schutz des Käufers entfällt dadurch nicht.
- Abweichende Provisionshöhe: Käufer und Verkäufer schließen jeweils einen Maklervertrag, vereinbaren aber unterschiedlich hohe Provisionen.
Wenn Ihnen eine dieser Konstellationen bekannt vorkommt, lohnt sich eine genaue Prüfung Ihres Vertrags. Schon kleine Abweichungen können die gesamte Provisionsvereinbarung zu Fall bringen.
Welche Folgen ein Verstoß hat: Unwirksamkeit und Rückforderung
Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz, ist sie unwirksam. Wichtig ist dabei eine Besonderheit: Es findet keine geltungserhaltende Reduktion statt. Das bedeutet, die Vereinbarung wird nicht einfach auf die zulässige Hälfte zurückgestutzt, sondern ist insgesamt nichtig.
Für Sie als Käufer hat das einen erheblichen Vorteil. Sie müssen sich nicht mit der Rückzahlung der zu viel gezahlten Hälfte begnügen. Bei einem Verstoß entfällt der Provisionsanspruch des Maklers vollständig, sodass die komplette gezahlte Provision zurückgefordert werden kann. Rechtsgrundlage ist § 812 BGB, der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Der Bundesgerichtshof hat diese volle Rückforderung mit Urteil vom 6. März 2025 bestätigt.
Die Einordnung des konkreten Verstoßes entscheidet über die Höhe Ihres Anspruchs. Lassen Sie Ihren Fall prüfen, bevor mögliche Ansprüche verjähren.
Was Käufer jetzt tun sollten
Der Halbteilungsgrundsatz ist nur einer von mehreren Wegen, gezahlte Maklerprovision zurückzuholen. Daneben kommen ein Widerruf bei Fernabsatzverträgen und die Unwirksamkeit fehlerhafter Online-Bestellbuttons in Betracht. Welcher Weg in Ihrem Fall der richtige ist, zeigt eine systematische Prüfung. Diese Schritte helfen weiter:
- Unterlagen sammeln: Maklervertrag, Courtagevereinbarung, notarieller Kaufvertrag und Zahlungsnachweis der Provision.
- Textform prüfen: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen nach § 656a BGB der Textform. Fehlt sie, ist der Vertrag bereits aus diesem Grund unwirksam.
- Verjährung beachten: Rückforderungsansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt und von den Umständen erfahren haben.
- Rechtlich prüfen lassen: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob ein Verstoß vorliegt und wie hoch der Rückforderungsanspruch ist.
Je früher Sie handeln, desto sicherer lassen sich Fristen wahren. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir prüfen Ihre Rückforderungsmöglichkeiten.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen überhöhte Forderungen und unwirksame Vertragsklauseln. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerprovisionen und der Verteilung der Maklerkosten.
Wir prüfen Ihren Maklervertrag, ordnen Ihren Fall in das geltende Prüfschema ein und setzen Rückforderungsansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie haben beim Immobilienkauf eine Maklerprovision gezahlt und vermuten einen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
