Was Mieter, Wohnungskäufer und Makler vor dem Verhandlungstermin am 19. November 2026 wissen sollten
Müssen Mieter, die ihre Wohnung über das Vorkaufsrecht kaufen, die volle Maklerprovision zahlen, obwohl sie den Makler nie beauftragt haben? Darüber verhandelt der Bundesgerichtshof am 19. November 2026 in zwei Verfahren (I ZR 116/26 und I ZR 117/26). Das Kammergericht hat die Klagen der Maklergesellschaft abgewiesen. Rogert & Ulbrich prüft, ob eine Provisionsforderung berechtigt ist und ob eine bereits gezahlte Courtage zurückverlangt werden kann.
Worum geht es in den Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26?
Eine Maklergesellschaft wies einer Wohnungsbaugesellschaft die Gelegenheit zum Kauf eines Mehrfamilienhauses nach. Im Kaufvertrag (Erstkaufvertrag) wurde vereinbart, dass allein die Käuferin die Maklerprovision zahlt. Für den Fall, dass Mieter ihr Vorkaufsrecht ausüben, sollte der jeweilige Mieter die Provision schulden. Nach Berichten der Fachpresse ging es um 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer.
Zwei Mieter übten ihr Vorkaufsrecht für die von ihnen bewohnten Wohnungen aus. Die Maklergesellschaft verlangte daraufhin von ihnen die Provision. Die Mieter verweigerten die Zahlung. Sie sehen darin einen Verstoß gegen den gesetzlichen Grundsatz, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Wohnungskauf durch Verbraucher hälftig teilen.
Das Landgericht Berlin II gab den Klagen statt (Urteile vom 20. Januar 2025, 83 O 109/23, und vom 16. April 2024, 91a O 15/23). Das Kammergericht wies sie mit Urteilen vom 5. Februar 2026 ab (10 U 29/25 und 10 U 52/24). Nun entscheidet der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH über die Revisionen.
Sie haben nach der Ausübung Ihres Vorkaufsrechts eine Provisionsrechnung erhalten? Zahlen Sie nicht ungeprüft.
Mietervorkaufsrecht und Maklerklausel: Warum Mieter plötzlich Provision schulden sollen
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB in der Regel ein Vorkaufsrecht zu. Übt er es aus, kommt der Kaufvertrag nach § 464 Abs. 2 BGB zwischen ihm und dem Verkäufer zustande, und zwar zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.
Genau hier setzen Maklerklauseln an. Steht im Kaufvertrag, dass der Käufer die Provision zahlt, soll diese Pflicht auf den Mieter übergehen. Juristen sprechen von einer konstitutiven Maklerklausel: Sie begründet einen eigenen Zahlungsanspruch des Maklers, obwohl der Mieter selbst keinen Maklervertrag geschlossen hat.
Die Rechtsprechung erkennt solche Klauseln im Grundsatz an. Sie binden den Vorkaufsberechtigten aber nur, wenn die Provisionsregelung wesensmäßig zum Kaufvertrag gehört. Stellt sie sich als Fremdkörper dar, etwa weil eine unüblich hohe Provision vereinbart wurde, muss der Vorkaufsberechtigte sie nicht gegen sich gelten lassen. Weitere Informationen zum Wohnungskauf finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht für Verbraucher.
Prüfen Sie den Erstkaufvertrag, bevor Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben. Die Maklerklausel entscheidet über fünfstellige Beträge.
Der Halbteilungsgrundsatz nach §§ 656c, 656d BGB
Seit dem 23. Dezember 2020 schützt das Gesetz Verbraucher beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses vor der einseitigen Abwälzung der Maklerkosten. Zwei Regeln sind entscheidend:
- Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision versprechen, müssen beide in gleicher Höhe verpflichtet sein. Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen.
- Abwälzung (§ 656d BGB): Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere Partei höchstens zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichtet werden. Der Auftraggeber muss mindestens die Hälfte selbst tragen.
Ein Maklervertrag, der gegen diese Vorgaben verstößt, ist unwirksam. Der BGH hat 2025 entschieden, dass Makler bei Verstößen ihren Provisionsanspruch vollständig verlieren können. Am 16. Juli 2026 hat er zugleich die Grenzen gezogen: Bei einem objektiven Zweifamilienhaus greift der Halbteilungsgrundsatz nur, wenn der Käufer seine Eigennutzungsabsicht rechtzeitig offenlegt (I ZR 111/25).
Im aktuellen Fall liegt das Problem an anderer Stelle. Die Wohnungsbaugesellschaft hat ein Mehrfamilienhaus gekauft und ist keine Verbraucherin. Für sie gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht. Der Mieter dagegen kauft als Verbraucher eine einzelne Wohnung. Ob eine bereits gezahlte Courtage in solchen Fällen zurückverlangt werden kann, erläutern wir auf unserer Seite zur Rückforderung von Maklercourtage.
So hat das Kammergericht entschieden
Das Kammergericht stellt sich auf die Seite der Mieter. Zwar übernehme der Vorkaufsberechtigte nach § 464 Abs. 2 BGB grundsätzlich die Bedingungen des Erstkaufvertrags. Auf die Provisionsregelung könne sich die Maklergesellschaft gegenüber den Mietern aber nicht berufen, weil dies den Wertungen der §§ 656c, 656d BGB widerspreche.
Die Begründung: Für die Parteien des Erstkaufvertrags und für die Maklergesellschaft war klar ersichtlich, dass vorkaufsberechtigte Mieter vorhanden sind und dass es sich um Verbraucher handelt. Diesen hätte man die volle Provision durch eine direkte Vereinbarung nicht wirksam auferlegen können. Die Klausel sei deshalb ein Fremdkörper im Kaufvertrag. Die Überschreitung des Halbteilungsgrundsatzes rechtfertige die Annahme einer unüblich hohen Provision, die den Vorkaufsberechtigten nicht bindet.
Ob die §§ 656c, 656d BGB darüber hinaus analog anwendbar sind und die Maklerklausel schon deshalb unwirksam ist, hat das Kammergericht ausdrücklich offengelassen.
Ihre Vertragsklausel ähnelt dem Berliner Fall? Lassen Sie prüfen, ob Sie die Zahlung verweigern können.
Was der BGH klären muss und was das für Makler und Verkäufer bedeutet
Der Ausgang ist offen. Der BGH verhandelt am 19. November 2026 um 11:00 Uhr. Ein Urteil kann am selben Tag oder in einem späteren Verkündungstermin ergehen. Im Kern stehen diese Fragen im Raum:
- Reichweite des § 464 Abs. 2 BGB: Übernimmt der Mieter mit dem Kaufvertrag auch eine Provisionspflicht, die ihm als Verbraucher direkt nicht hätte auferlegt werden können?
- Fremdkörper im Kaufvertrag: Macht bereits der Verstoß gegen die Wertung des Halbteilungsgrundsatzes die Provision zu einer unüblich hohen Vergütung?
- Analoge Anwendung: Gelten die §§ 656c, 656d BGB entsprechend, obwohl der Mieter keinen eigenen Maklervertrag geschlossen hat?
Für Makler, Verkäufer und Erstkäufer ist das Verfahren ebenso wichtig. Bestätigt der BGH das Kammergericht, fällt die Provision für alle Wohnungen aus, bei denen Mieter ihr Vorkaufsrecht ausüben. Wer Mehrfamilienhäuser mit vorkaufsberechtigten Mietern vermittelt oder verkauft, sollte seine Maklerklauseln schon jetzt überprüfen. Informationen für Unternehmen finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht für Unternehmen.
Was Mieter und Wohnungskäufer jetzt tun sollten
Wer als Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt oder ausgeübt hat, sollte nicht auf das Urteil warten. Diese Punkte sind wichtig:
- Kaufvertrag prüfen: Lesen Sie die Maklerklausel im Erstkaufvertrag genau. Entscheidend ist, wer die Provision in welcher Höhe tragen soll und ob der Verkäufer beteiligt ist.
- Frist beachten: Das Vorkaufsrecht muss bei Grundstücken und Wohnungen innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung über den Kaufvertrag schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden (§§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB).
- Nicht ungeprüft zahlen: Eine Provisionsrechnung sollten Sie vor der Zahlung rechtlich prüfen lassen. Wird gezahlt, dann ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung.
- Rückforderung prüfen: Haben Sie bereits gezahlt, kommt ein Anspruch auf Rückzahlung in Betracht. Er verjährt regelmäßig in drei Jahren zum Jahresende. Bei Zahlungen aus dem Jahr 2023 kann die Verjährung bereits Ende 2026 eintreten.
- Unterlagen sichern: Bewahren Sie Kaufvertrag, Vorkaufsmitteilung, Rechnung und Zahlungsbelege sowie den gesamten Schriftverkehr mit Makler und Verkäufer auf.
Den Ablauf einer ersten Prüfung beschreiben wir auf unserer Seite zur Erstberatung. Warten Sie mit der Prüfung nicht bis zur Entscheidung des BGH. Verjährung und Zahlungsfristen laufen weiter.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher und Unternehmen im Immobilienrecht, im Maklerrecht und im Verbraucherschutz. Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich führen mit ihrem Team seit vielen Jahren Verfahren für Mandanten in ganz Deutschland. Die Kanzlei hat über 40.000 Mandate übernommen und über 25.000 Klagen eingereicht.
Wir prüfen Kaufverträge und Maklerklauseln, wehren unberechtigte Provisionsforderungen ab und machen Rückzahlungsansprüche geltend. Das geschieht zunächst außergerichtlich und, wenn nötig, vor Gericht. Mieter beraten wir bereits vor der Ausübung des Vorkaufsrechts, damit die Provisionsfrage geklärt ist, bevor Fristen ablaufen.
Sie haben eine Provisionsrechnung erhalten oder bereits gezahlt? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
