Warum der Maklerlohn erfolgsabhängig ist und wann Käufer nicht zahlen müssen
Ein Makler wird nicht für seine Mühe bezahlt, sondern für einen Erfolg. Nur wenn der Kaufvertrag tatsächlich infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt, entsteht ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB. Fehlt die Leistung oder der ursächliche Zusammenhang, müssen Käufer nicht zahlen. Rogert & Ulbrich prüft, ob die Provisionsforderung berechtigt ist, und setzt Rückforderungen durch.
Der Maklerlohn ist erfolgsabhängig: die Grundregel des § 652 BGB
Der Maklervertrag unterscheidet sich grundlegend von anderen Dienstleistungsverträgen. Ein Handwerker oder Berater wird für seine Tätigkeit bezahlt, ein Makler dagegen nur für einen Arbeitserfolg. § 652 Absatz 1 BGB bestimmt, dass der Maklerlohn nur zu zahlen ist, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Daraus folgt: Ein noch so großer Aufwand begründet für sich genommen keinen Anspruch. Besichtigungen, Telefonate und Exposés reichen nicht, wenn am Ende kein Kaufvertrag steht, der auf die Maklerleistung zurückgeht. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, etwa dem Erteilen einer Genehmigung, kann die Provision zudem erst mit Eintritt der Bedingung verlangt werden.
Sie sollen eine Provision zahlen, obwohl unklar ist, welche Leistung der Makler erbracht hat? Lassen Sie die Forderung prüfen.
Nachweis oder Vermittlung: welche Leistung der Makler erbringen muss
Das Gesetz kennt zwei Arten der Maklerleistung. Der Nachweismakler verschafft seinem Kunden die Kenntnis von einer konkreten, bislang unbekannten Gelegenheit zum Vertragsschluss. Der Vermittlungsmakler wirkt darüber hinaus aktiv auf den Abschluss ein, etwa durch Verhandlungen mit der Gegenseite. Ist nichts anderes vereinbart, ist ein Immobilienmakler im Regelfall beides.
Für den Anspruch genügt eine der beiden Leistungen, sie muss aber tatsächlich erbracht worden sein. Wer lediglich ein bereits öffentlich bekanntes Angebot weiterreicht oder nur Nebeninformationen liefert, die für den Kaufentschluss nicht entscheidend waren, erbringt keine anspruchsbegründende Leistung. Auch ein Makler, der sein Wissen ohne klares Provisionsverlangen vorzeitig preisgibt, handelt auf eigenes Risiko.
Sie sind unsicher, ob Ihr Makler eine echte Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat? Wir ordnen das anhand der Unterlagen ein.
Ohne Kausalität keine Provision: das Problem der Vorkenntnis
Zentrale Voraussetzung ist der ursächliche Zusammenhang. Der Kaufvertrag muss infolge der Maklerleistung zustande gekommen sein, wobei eine Mitursächlichkeit genügt. Fehlt dieser Zusammenhang, besteht kein Provisionsanspruch, selbst wenn der Makler tatsächlich tätig geworden ist.
Ein häufiger Fall ist die Vorkenntnis. Kannte der Käufer die konkrete Abschlussgelegenheit bereits, bevor der Makler tätig wurde, kann der Nachweis nicht mehr ursächlich sein. Dann entfällt der Anspruch. Etwas anderes gilt nur, wenn der Makler über die bloße Mitteilung hinaus eine wesentliche weitere Leistung erbracht hat. Zugunsten des Maklers wird die Kausalität allerdings vermutet, wenn er seine Leistung erbracht hat und der Kaufvertrag in einem angemessenen zeitlichen Zusammenhang folgt.
Sie kannten die Immobilie schon vor dem Kontakt mit dem Makler? Das kann gegen den Provisionsanspruch sprechen, wir prüfen die Kausalität.
Wenn ein anderer Vertrag zustande kommt: die fehlende Kongruenz
Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass genau das Geschäft zustande kommt, das der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat. Führt seine Tätigkeit zum Abschluss eines Vertrags mit wesentlich anderem Inhalt, entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Man spricht von fehlender Kongruenz zwischen dem nachgewiesenen und dem tatsächlich geschlossenen Geschäft.
Praktisch wird das bedeutsam, wenn sich Gegenstand oder Bedingungen deutlich verändern, etwa wenn statt des angebotenen Objekts ein anderes erworben wird oder sich die wirtschaftlichen Eckdaten grundlegend verschieben. Ob noch eine ausreichende wirtschaftliche Übereinstimmung besteht, ist eine Frage des Einzelfalls und lässt sich nur anhand der konkreten Verträge beurteilen.
Ihr Kaufvertrag weicht deutlich vom ursprünglichen Angebot ab? Lassen Sie prüfen, ob die Provisionsforderung dann noch trägt.
Beweislast, Verwirkung und intransparente Abrechnung
Wer die Provision verlangt, muss ihre Voraussetzungen beweisen. Der Makler trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein wirksamer Maklervertrag besteht, dass er eine anspruchsbegründende Leistung erbracht hat und dass der Kaufvertrag darauf zurückgeht. Eine pauschale oder intransparente Abrechnung, die die erbrachte Leistung und den Zusammenhang nicht nachvollziehbar macht, genügt dafür nicht.
Hinzu kommt die Verwirkung nach § 654 BGB. Verletzt der Makler seine Treuepflichten grob, etwa durch eine heimliche Doppeltätigkeit, verliert er seinen Anspruch vollständig. Eng damit verbunden ist die Frage einer provisionsschädlichen Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer, die wir gesondert behandeln. Wie wir bei der Rückforderung von Maklercourtage vorgehen, lesen Sie auf unserer Serviceseite.
Sie haben nur eine unklare Provisionsabrechnung erhalten? Wir prüfen, ob die Forderung nachvollziehbar begründet ist.
Was Käufer prüfen und tun sollten
Ob eine Provision geschuldet ist, hängt von mehreren Punkten ab, die sich gut nachvollziehen lassen. Diese Schritte helfen weiter:
- Leistung hinterfragen: Hat der Makler Ihnen die Immobilie erstmals nachgewiesen oder aktiv vermittelt, oder war das Objekt bereits bekannt?
- Kausalität prüfen: Ging der Kaufvertrag auf die Tätigkeit des Maklers zurück, oder hätten Sie ihn auch ohne ihn geschlossen?
- Kongruenz prüfen: Entspricht der geschlossene Vertrag dem, was der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat?
- Abrechnung prüfen: Ist nachvollziehbar dargelegt, welche Leistung abgerechnet wird und worauf sich die Höhe stützt?
- Rechtlich prüfen lassen: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob der Anspruch entstanden oder verwirkt ist und ob Sie eine gezahlte Provision zurückfordern können.
Rückforderungsansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren, daher lohnt sich eine zeitnahe Prüfung. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir sehen sie durch.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen unberechtigte Forderungen und intransparente Abrechnungen. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerprovisionen und der Frage, ob überhaupt eine anspruchsbegründende Leistung vorliegt.
Wir prüfen, ob der Makler eine echte Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat, ob der Anspruch verwirkt ist und ob eine Rückforderung besteht. Bei Bedarf setzen wir Ihre Ansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie zweifeln, ob die Maklerprovision berechtigt ist? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
