Welche Formvorgaben für Maklerverträge gelten und wann Käufer die Provision noch nicht zahlen müssen
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss seit Dezember 2020 in Textform geschlossen werden, mündliche Absprachen sind unwirksam. Und bevor Sie als Käufer zahlen müssen, ist nachzuweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil an der Provision bereits gezahlt hat. Rogert & Ulbrich prüft, ob diese Vorgaben in Ihrem Fall eingehalten wurden.
Warum Maklerverträge die Textform brauchen
Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt § 656a BGB für bestimmte Maklerverträge die Textform vor. Betroffen sind Verträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben. Wird die Textform nicht eingehalten, kommt kein wirksamer Maklervertrag zustande.
Der Zweck ist die Beweissicherung. Vor der Reform war oft unklar, ob und mit welchem Inhalt überhaupt ein Maklervertrag geschlossen wurde, gerade bei telefonischen oder mündlichen Absprachen. Die Textform soll solche Streitigkeiten vermeiden. Anders als die Regeln zur hälftigen Kostenteilung gilt das Textformerfordernis dabei unabhängig davon, ob der Käufer Verbraucher oder Unternehmer ist.
Sie sind unsicher, ob in Ihrem Fall überhaupt ein wirksamer Maklervertrag vorliegt? Lassen Sie die Form Ihres Vertrags prüfen.
Was als Textform gilt und was nicht
Textform bedeutet nach § 126b BGB, dass eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass die Erklärung dauerhaft gespeichert und nachlesbar ist.
- Ausreichend: E-Mail, ein angehängtes PDF, ein Brief, eine SMS oder eine Nachricht über ein Online-Formular, sofern Inhalt und Person erkennbar sind.
- Nicht ausreichend: ein rein mündlich oder telefonisch geschlossener Vertrag sowie bloßes schlüssiges Verhalten ohne dokumentierte Erklärung.
In der Praxis wird die Textform häufig durch eine E-Mail oder ein Online-Exposé erfüllt. Ob die konkrete Kommunikation in Ihrem Fall genügt, hängt vom Einzelfall ab und sollte geprüft werden.
Welche Folgen ein Formverstoß hat
Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig. Für Sie als Käufer hat das eine klare Konsequenz: Der Makler kann keine Provision verlangen. Wurde dennoch gezahlt, kommt eine Rückforderung in Betracht, weil für die Zahlung kein wirksamer Rechtsgrund besteht.
Zur Einordnung gehört auch die Kehrseite. Ist der Maklervertrag wegen des Formmangels nichtig, lassen sich umgekehrt aus diesem Vertrag auch keine Ansprüche gegen den Makler herleiten. Für die Frage der Provision bleibt es aber dabei: Ohne wirksamen Vertrag in Textform besteht kein Provisionsanspruch.
Haben Sie eine Provision gezahlt, ohne dass ein Vertrag in Textform vorliegt? Lassen Sie prüfen, ob Sie das Geld zurückfordern können.
Die Nachweispflicht: muss der Makler die Zahlung des Verkäufers beweisen?
Hier setzt § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB an. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer einen Teil der Provision tragen, wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Der Verkäufer muss seinen Anteil tatsächlich gezahlt haben, und der Verkäufer oder der Makler muss darüber einen Nachweis erbringen.
Die Antwort auf die Ausgangsfrage lautet also: Ja, die Zahlung des Verkäufers ist nachzuweisen, bevor der Käufer zahlen muss. Den Nachweis kann der Verkäufer oder der Makler führen. Diese Regel schützt Sie vor Schutzbehauptungen. Sie müssen nicht auf die bloße Behauptung hin zahlen, der Verkäufer habe seinen Teil bereits beglichen.
Wurde von Ihnen eine Provision verlangt, ohne dass die Zahlung des Verkäufers belegt war? Wir prüfen, ob die Forderung überhaupt fällig war.
Was das für Käufer in der Praxis bedeutet
Aus der Nachweispflicht ergeben sich konkrete Handlungsmöglichkeiten. Solange der Nachweis über die Zahlung des Verkäufers nicht vorliegt, ist die Provision gegen Sie nicht fällig. Sie können die Zahlung bis zum Nachweis zurückhalten und diesen aktiv vom Makler verlangen.
Haben Sie dagegen bereits gezahlt, obwohl der Verkäufer seinen Anteil nicht oder nicht in gleicher Höhe getragen hat, kann eine Rückforderung in Betracht kommen. Das hängt eng mit dem Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB zusammen, der eine gleichmäßige Verteilung der Maklerkosten verlangt.
Sie haben gezahlt, ohne dass der Anteil des Verkäufers belegt war? Lassen Sie Ihren Anspruch prüfen, bevor Fristen ablaufen.
Was Käufer prüfen und tun sollten
Form und Nachweispflicht sind zwei Ansatzpunkte, um eine Provisionsforderung zu hinterfragen. Sie reihen sich in das übergreifende Prüfschema ein, das daneben den Widerruf bei Fernabsatzverträgen und die Unwirksamkeit fehlerhafter Online-Bestellbuttons umfasst. Diese Schritte sind sinnvoll:
- Unterlagen sichten: Maklervertrag, Provisionsvereinbarung, E-Mail-Verkehr, Exposé, Kaufvertrag und Zahlungsnachweis.
- Form prüfen: Wurde der Maklervertrag in Textform geschlossen oder beruht er nur auf mündlichen Absprachen?
- Nachweis verlangen: Liegt ein Beleg darüber vor, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat?
- Rechtlich prüfen lassen: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob die Forderung wirksam und fällig ist und ob eine Rückforderung möglich ist.
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto genauer lässt sich Ihr Fall einordnen. Schicken Sie uns die Dokumente und wir prüfen Ihre Möglichkeiten.
Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht
Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen unwirksame Verträge und überhöhte Forderungen. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerverträgen und Provisionsforderungen.
Wir prüfen, ob Ihr Maklervertrag der Textform genügt, ob die Provisionsforderung fällig ist und ob ein Rückforderungsanspruch besteht. Bei Bedarf setzen wir Ihre Ansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie haben Zweifel an einer Maklerprovision oder an der Form Ihres Vertrags? Nehmen Sie Kontakt auf und lassen Sie Ihre Ansprüche sichern.
