BGH-Urteil Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz bei Maklercourtage für Einfamilienhäuser

Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24

BGH-Urteil zum Maklerrecht: Unwirksamkeit eines Provisionsanspruchs bei ungleicher Maklercourtage

Der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) entschieden, dass eine Maklerprovision unwirksam ist, wenn sie nicht in gleicher Höhe sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer – sofern dieser als Verbraucher handelt – vereinbart wurde. Dies ergibt sich aus dem in § 656c Abs. 1 BGB verankerten Halbteilungsgrundsatz.

Sachverhalt

Eine Maklerin hatte mit den Käufern eines Einfamilienhauses eine Courtagevereinbarung geschlossen. Die Immobilie, bestehend aus einem Wohnhaus mit Büroanbau und Garage, wurde ihr zuvor von der Ehefrau des Verkäufers zur Vermittlung überlassen. Während für den Verkäufer eine andere Provisionsregelung getroffen wurde, sollten die Käufer eine höhere Maklercourtage entrichten.

Prozessverlauf

Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage der Maklerin auf Zahlung der Provision ab. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung, da der Maklervertrag gegen § 656c BGB verstoße und damit nichtig sei. Mit ihrer Revision vor dem Bundesgerichtshof verfolgte die Maklerin ihren Zahlungsanspruch weiter – jedoch ohne Erfolg.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung. Da die Maklerin nicht von beiden Parteien des Kaufvertrags eine gleich hohe Courtage gefordert hatte, verstieß der Vertrag gegen § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB und war daher gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB nichtig.

Zudem stellte das Gericht klar, dass die Regelungen zum Halbteilungsgrundsatz auch dann Anwendung finden, wenn die Maklerbeauftragung nicht direkt durch den Verkäufer, sondern durch eine dritte Person – hier die Ehefrau des Verkäufers – erfolgt. Dies diene dem Verbraucherschutz, da Käufer nicht durch ungleiche Provisionsvereinbarungen benachteiligt werden dürften.

Bedeutung der Entscheidung

Mit diesem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte von Verbrauchern im Immobilienkauf und stellt klar, dass Makler sich nicht durch Umgehungskonstruktionen der Pflicht zur gleichmäßigen Provisionsverteilung entziehen können.