Warum Fehler in der Belehrung die Widerrufsfrist verlängern und wie Käufer davon profitieren
Fehlt die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag oder ist sie fehlerhaft, beginnt die reguläre Frist von 14 Tagen nicht zu laufen. Stattdessen kann der Vertrag bis zu ein Jahr und 14 Tage lang widerrufen werden, oft noch lange nach dem Immobilienkauf. Rogert & Ulbrich prüft, ob Ihre Belehrung fehlerhaft war, und setzt Ihre Rückforderungsansprüche durch.
Wann die Widerrufsfrist überhaupt zu laufen beginnt
Die Widerrufsfrist beträgt bei einem Maklervertrag im Fernabsatz grundsätzlich 14 Tage. Entscheidend ist aber der Startpunkt. Nach § 356 Absatz 3 BGB beginnt die Frist nicht, bevor der Makler den Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Solange keine korrekte Belehrung vorliegt, läuft die 14-Tage-Frist schlicht nicht an.
Die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Belehrung ergeben sich aus Artikel 246a des Einführungsgesetzes zum BGB. Danach muss der Makler klar und verständlich über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informieren und dem Verbraucher das Muster-Widerrufsformular zur Verfügung stellen. Fehlt einer dieser Bausteine oder ist er fehlerhaft, ist die Belehrung nicht ordnungsgemäß.
Sie sind unsicher, ob Ihre Widerrufsfrist überhaupt zu laufen begonnen hat? Lassen Sie Ihre Belehrung prüfen.
Das verlängerte Widerrufsrecht: ein Jahr und 14 Tage
Wurde nicht oder nicht korrekt belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist. Nach § 356 Absatz 3 Satz 2 BGB erlischt das Widerrufsrecht dann erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Innerhalb dieser erweiterten Frist bleibt der Widerruf möglich, in vielen Fällen also noch nach der Besichtigung, nach dem notariellen Kaufvertrag und nach Zahlung der Provision.
Diese Höchstfrist ist zugleich die absolute Grenze. Ein zeitlich unbegrenztes Widerrufsrecht gibt es bei Verträgen, die dem heutigen Recht unterliegen, nicht. Nach Ablauf von einem Jahr und 14 Tagen erlischt das Recht endgültig. Deshalb sollten Käufer, die einen Fehler in der Belehrung vermuten, nicht unnötig lange warten.
Sie fragen sich, ob Ihre Frist noch offen ist? Wir ermitteln den maßgeblichen Fristbeginn und das Fristende für Ihren Fall.
Typische Fehler in der Widerrufsbelehrung
In der Praxis sind Belehrungsfehler häufig. Sie führen dazu, dass die kurze Frist nicht anläuft und die verlängerte Frist gilt. Diese Fehler kommen besonders oft vor:
- Belehrung fehlt ganz: Der Makler hat gar nicht über das Widerrufsrecht informiert.
- Muster-Widerrufsformular fehlt: Das gesetzlich vorgesehene Formular wurde nicht beigefügt, obwohl es zur Verfügung zu stellen ist.
- Abweichung vom gesetzlichen Muster: Verwendet der Makler eine eigene Formulierung statt der amtlichen Muster-Widerrufsbelehrung, trägt er das volle Risiko, dass sie den Anforderungen nicht genügt.
- Widersprüchliche Belehrungen: Mehrere, nicht übereinstimmende Belehrungen in E-Mail, PDF, AGB oder auf der Website können den Verbraucher verwirren und die gesamte Belehrung unwirksam machen.
- Fehlerhafte Angaben zu Frist oder Wertersatz: Unklare oder falsche Hinweise zum Fristbeginn oder zum Wertersatz machen die Belehrung fehlerhaft.
Schon ein einzelner dieser Fehler kann ausreichen, damit die verlängerte Frist gilt. Lassen Sie Ihre Unterlagen daher genau prüfen.
Der unklare Widerrufsadressat als Fehlerquelle
Eine besonders praxisrelevante Fehlerquelle ist der Widerrufsadressat, also die Frage, wem gegenüber der Widerruf zu erklären ist. Die Belehrung muss klar und verständlich angeben, an wen sich der Verbraucher wenden muss. Bleibt das offen oder widersprüchlich, ist die Belehrung fehlerhaft.
Das wird vor allem dann zum Problem, wenn mehrere Beteiligte im Spiel sind. Wird eine Immobilie etwa über eine Sparkasse oder eine andere Stelle vermittelt, die für die Maklergesellschaft auftritt, kann unklar bleiben, ob der Widerruf gegenüber dem Makler, der vermittelnden Stelle oder gegenüber beiden zu erklären ist. Nennt die Belehrung zwei mögliche Adressaten oder weichen die Angaben in Belehrung und Muster-Widerrufsformular voneinander ab, weiß der Verbraucher nicht sicher, an wen er sich halten soll. Die Gerichte werten das als Irreführung, sodass die Belehrung insgesamt nicht ordnungsgemäß ist.
Ihre Belehrung nennt mehrere Empfänger oder ist in diesem Punkt unklar? Das kann Ihren Anspruch stützen, wir prüfen die Formulierung.
Was ein Belehrungsfehler für Käufer bedeutet
Ein Fehler in der Belehrung wirkt sich unmittelbar zu Ihren Gunsten aus. Die kurze Frist läuft nicht an, sodass Sie den Maklervertrag innerhalb von bis zu einem Jahr und 14 Tagen widerrufen können. Mit dem wirksamen Widerruf entfällt der Provisionsanspruch des Maklers, und Sie können die gezahlte Provision zurückverlangen.
Hinzu kommt ein weiterer Vorteil. War die Belehrung fehlerhaft, schulden Sie in aller Regel keinen Wertersatz für die bereits erbrachte Maklertätigkeit. Sie erhalten die Provision also in voller Höhe zurück, ohne dass davon etwas für die Arbeit des Maklers abzuziehen wäre. Der vermittelte Kaufvertrag über die Immobilie bleibt dabei unberührt.
Sie vermuten einen Belehrungsfehler in Ihrem Vertrag? Lassen Sie Ihren Rückforderungsanspruch prüfen, bevor die Höchstfrist abläuft.
What buyers should check and do
Die fehlerhafte Belehrung ist ein Baustein des übergreifenden Prüfschemas, das daneben den Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz und die Unwirksamkeit fehlerhafter Online-Bestellbuttons umfasst. Für den Weg über die Widerrufsbelehrung sind diese Schritte sinnvoll:
- Reviewing documents: Maklervertrag, alle E-Mails und Anhänge, die Widerrufsbelehrung, das Muster-Widerrufsformular, AGB, Kaufvertrag und Zahlungsnachweis.
- Check instruction: Wurde belehrt, war das Muster-Widerrufsformular dabei, und stimmen alle Angaben überein?
- Adressat prüfen: Ist eindeutig angegeben, wem gegenüber der Widerruf zu erklären ist, oder werden mehrere Empfänger genannt?
- Frist im Blick behalten: Die verlängerte Frist endet spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss.
- Have it legally reviewed: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob die Belehrung fehlerhaft war und ob ein Widerruf noch möglich ist.
Weil die Höchstfrist fest läuft, entscheidet oft die Zeit. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir prüfen Ihre Möglichkeiten.
Rogert & Ulbrich – Your lawyers in real estate law
Rogert & Ulbrich has been consistently representing consumers against excessive demands and invalid contracts for years. The firm was founded by Dr. Marco Rogert and Tobias Ulbrich and has handled over 40,000 cases and filed more than 25,000 lawsuits. In real estate law, the focus is on protecting buyers, particularly regarding real estate agent commissions and the revocation of brokerage agreements.
Wir prüfen Ihre Widerrufsbelehrung im Detail, klären, ob die verlängerte Frist gilt, und setzen die Rückforderung durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.
Sie vermuten, dass Ihre Widerrufsbelehrung fehlerhaft war? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.
