Waarom fouten in de instructies de annuleringsperiode verlengen en hoe kopers hiervan profiteren.
Als het annuleringsbeleid ontbreekt in het makelaarscontract of onjuist is, begint de standaard annuleringsperiode van 14 dagen niet. In plaats daarvan kan het contract tot een jaar en 14 dagen na de aankoop van de woning worden geannuleerd. Rogert & Ulbrich zal controleren of uw beleid onjuist was en uw claims voor terugbetaling afhandelen.
Wanneer gaat de bedenktijd precies in?
De bedenktijd voor een op afstand gesloten bemiddelingsovereenkomst bedraagt doorgaans 14 dagen. Het beginpunt is echter cruciaal. Volgens artikel 356 lid 3 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) begint de termijn pas te lopen nadat de bemiddelaar de consument correct heeft geïnformeerd over zijn of haar herroepingsrecht. Zolang er geen correcte informatie is verstrekt, begint de termijn van 14 dagen simpelweg niet te lopen.
De eisen voor een correcte instructie zijn vastgelegd in artikel 246a van de Inleidende Wet op het Duitse Burgerlijk Wetboek (EGBGB). Volgens dit artikel moet de makelaar duidelijke en begrijpelijke informatie verstrekken over de voorwaarden, termijnen en procedures voor het uitoefenen van het herroepingsrecht en het modelformulier voor herroeping aan de consument ter beschikking stellen. Indien een van deze elementen ontbreekt of onjuist is, is de instructie niet correct.
Weet je niet zeker of je annuleringsperiode al is ingegaan? Laat je annuleringsvoorwaarden controleren.
Het verlengde herroepingsrecht: één jaar en 14 dagen
Als de koper niet of onjuist op de hoogte is gesteld van zijn rechten, wordt de herroepingsperiode verlengd. Volgens artikel 356 lid 3 zin 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) vervalt het herroepingsrecht dan pas 12 maanden en 14 dagen na de contractsluiting. Herroeping blijft mogelijk binnen deze verlengde termijn, in veel gevallen zelfs na de bezichtiging, de notariële koopovereenkomst en de betaling van de commissie.
Deze maximale termijn is tevens de absolute limiet. Er bestaat geen onbeperkt herroepingsrecht voor contracten die onder de huidige wetgeving vallen. Na één jaar en 14 dagen vervalt dit recht definitief. Kopers die een fout in de instructies vermoeden, dienen daarom niet onnodig lang te wachten.
Vraagt u zich af of uw deadline nog geldig is? Wij bepalen de relevante begin- en einddatum van de deadline voor uw specifieke geval.
Typische fouten in het annuleringsbeleid
In de praktijk komen instructies vaak voor. Ze leiden ertoe dat de korte deadline niet ingaat en de verlengde deadline van toepassing is. Deze fouten doen zich met name vaak voor:
- De instructie is volkomen afwezig.De makelaar heeft ons helemaal niet geïnformeerd over het recht op annulering.
- Het voorbeeldformulier voor annulering ontbreekt.Het wettelijk verplichte formulier was niet bijgevoegd, hoewel dit wel verplicht was.
- Afwijking van het wettelijke modelAls de makelaar zijn eigen formulering gebruikt in plaats van het officiële model voor annuleringsvoorwaarden, draagt hij het volledige risico dat deze niet aan de vereisten voldoet.
- Tegenstrijdige instructiesMeerdere, tegenstrijdige instructies in e-mails, pdf's, algemene voorwaarden of op de website kunnen de consument in verwarring brengen en de gehele instructie ondoeltreffend maken.
- Onjuiste informatie met betrekking tot deadline of vergoeding.Onduidelijke of onjuiste informatie met betrekking tot het begin van de deadline of de vergoeding maakt de instructie gebrekkig.
Zelfs één van deze fouten kan al voldoende zijn om de deadline te verlengen. Laat uw documenten daarom zorgvuldig controleren.
De onduidelijke geadresseerde van de herroeping als bron van fouten.
Een veelvoorkomende foutbron in de praktijk betreft de ontvanger van de annuleringsmelding, oftewel aan wie de annulering moet worden gericht. De instructies moeten duidelijk en begrijpelijk vermelden met wie de consument contact moet opnemen. Als dit onduidelijk of tegenstrijdig is, zijn de instructies gebrekkig.
Dit wordt met name problematisch wanneer er meerdere partijen bij betrokken zijn. Als een woning bijvoorbeeld via een spaarbank of een andere entiteit die namens het makelaarskantoor optreedt, wordt verkocht, kan het onduidelijk blijven of de annulering aan de makelaar, de tussenpersoon of beide moet worden gemeld. Als in de instructies twee mogelijke ontvangers worden genoemd, of als de informatie in de instructies en het voorbeeldformulier voor annulering verschillen, weet de consument niet met wie hij contact moet opnemen. De rechter beschouwt dit als misleidend, waardoor de instructies in hun geheel ongeldig worden verklaard.
Worden er in uw instructie meerdere ontvangers genoemd, of is dit onduidelijk? Dit zou uw bewering kunnen ondersteunen; we zullen de formulering bekijken.
Wat een trainingsfout betekent voor kopers
Een fout in de instructies werkt direct in uw voordeel. De korte opzegtermijn gaat niet in, wat betekent dat u de makelaarsovereenkomst tot maximaal één jaar en 14 dagen kunt herroepen. Bij een geldige herroeping vervalt de aanspraak van de makelaar op commissie en kunt u de reeds betaalde commissie terugvorderen.
Er is nog een ander voordeel. Als de instructie onjuist was, bent u doorgaans geen vergoeding verschuldigd voor de reeds verleende makelaarsdiensten. U ontvangt dan de volledige commissie terug, zonder aftrek van kosten voor het werk van de makelaar. De koopovereenkomst voor de woning blijft ongewijzigd.
Vermoedt u een fout in de instructies van uw contract? Laat uw claim voor terugbetaling controleren voordat de maximale termijn is verstreken.
Wat kopers moeten controleren en doen
De gebrekkige instructie is een onderdeel van het overkoepelende beoordelingssysteem, dat ook schendingen van het beginsel van gelijke verdeling en de ongeldigheid van gebrekkige online bestelknoppen omvat. De volgende stappen zijn aan te raden bij het volgen van het annuleringsbeleid:
- Documenten beoordelenMakelaarsovereenkomst, alle e-mails en bijlagen, het annuleringsbeleid, het voorbeeldformulier voor annulering, de algemene voorwaarden, de koopovereenkomst en het betalingsbewijs.
- Controleer de instructiesWerd de klant op de hoogte gesteld van zijn rechten, werd een voorbeeld van een annuleringsformulier verstrekt en komen alle gegevens overeen?
- Ontvanger controlerenWordt er duidelijk vermeld aan wie de herroeping moet worden meegedeeld, of worden er meerdere ontvangers genoemd?
- Houd de deadline in gedachten.De verlengde termijn eindigt uiterlijk één jaar en 14 dagen na de contractsluiting.
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling verduidelijkt of de instructie gebrekkig was en of herroeping nog mogelijk is.
Omdat de maximale deadline vaststaat, is tijd vaak van essentieel belang. Stuur ons uw documenten en wij bekijken de mogelijkheden met u.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken waarin sprake is van buitensporige eisen en ongeldige contracten. Het kantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. Binnen het vastgoedrecht ligt de focus op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de ontbinding van makelaarsovereenkomsten.
We zullen uw annuleringsvoorwaarden nauwkeurig bekijken, nagaan of de verlengde termijn van toepassing is en uw claim voor terugbetaling afdwingen, zowel buiten de rechter om als, indien nodig, via de rechter tegen de tussenpersoon. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; we zijn landelijk actief en als u een rechtsbijstandverzekering heeft, zullen we de rekening rechtstreeks bij uw verzekeraar indienen.
Vermoedt u dat uw annuleringsbeleid onjuist was? Neem contact met ons op en bescherm uw rechten.
