Welke formele vereisten gelden voor makelaarscontracten en wanneer moeten kopers... Hoe werkt het herroepingsrecht bij online of telefonisch afgesloten bemiddelingsovereenkomsten?
Consumenten die online of telefonisch een makelaarscontract hebben afgesloten, kunnen dit vaak herroepen, zelfs nadat de koopovereenkomst notarieel is vastgelegd. De koopovereenkomst blijft geldig; alleen de betaalde commissie kan worden teruggevorderd. Rogert & Ulbrich onderzoekt of u herroepingsrecht heeft en zorgt ervoor dat uw terugvordering wordt afgehandeld.
Hoe een makelaarscontract te herroepen
Als een consument een overeenkomst op afstand sluit, dus zonder persoonlijk contact met de onderneming, heeft hij recht op herroeping op grond van artikel 312g lid 1 juncto artikel 355 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Het Bundesgerichtshof (BGH) heeft verduidelijkt dat ook bemiddelingsovereenkomsten onder deze categorie vallen. Met twee baanbrekende uitspraken op 7 juli 2016 bevestigde het hof het herroepingsrecht voor online of telefonisch gesloten bemiddelingsovereenkomsten.
Als de consument het contract daadwerkelijk ontbindt, vervalt de vordering van de makelaar op commissie. Reeds betaalde commissie kan worden teruggevorderd. Dit werd bevestigd door het Bundesgerichtshof in zijn uitspraak van 14 maart 2019, toen een consument haar makelaarscontract ontbond omdat ze geen annuleringsbeleid had ontvangen.
U heeft de makelaarscommissie betaald en vraagt zich af of annulering nog mogelijk is? Laat uw situatie beoordelen.
Wanneer een makelaarscontract een contract voor verkoop op afstand is
Het herroepingsrecht is alleen mogelijk bij een overeenkomst op afstand. Volgens § 312c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) bestaat een dergelijke overeenkomst wanneer de tussenpersoon en de klant uitsluitend gebruikmaken van communicatiemiddelen op afstand voor de onderhandeling en totstandkoming van de overeenkomst. Dit omvat telefoongesprekken, e-mails, brieven en online formulieren.
In de praktijk is dit vaak het geval. Wie via een vastgoedportaal een aanvraag indient en een woningaanbod ontvangt, sluit de makelaarsovereenkomst vaak per e-mail of via een online formulier af, lang voordat er een bezichtiging plaatsvindt. Het cruciale punt is dat er voorafgaand aan de overeenkomst geen persoonlijk contact is geweest. Een latere afspraak voor een bezichtiging verandert daar niets aan.
- VervuldOpdrachtverlening via e-mail, via het contactformulier van een portal of telefonisch, zonder voorafgaand persoonlijk gesprek.
- Niet voldaanDe officiële vaststelling vindt plaats tijdens een persoonlijk gesprek op het makelaarskantoor, waarbij alle betrokken partijen aanwezig zijn.
Weet u niet zeker of uw makelaarscontract op afstand is afgesloten? Een snelle controle van uw correspondentie zal dit verduidelijken.
Het doorslaggevende voordeel: de koopovereenkomst blijft geldig.
Veel kopers aarzelen om hun herroepingsrecht uit te oefenen omdat ze vrezen dat de aankoop van de woning daardoor in gevaar komt. Deze vrees is ongegrond. Het herroepingsrecht heeft alleen betrekking op de makelaarsovereenkomst, niet op de notariële koopovereenkomst voor de woning.
Dit betekent dat u het gekochte appartement of huis behoudt en tegelijkertijd uw betaalde commissie terugkrijgt. Vooral omdat de commissie, afhankelijk van de regio, een aanzienlijk bedrag kan bedragen, is dit een belangrijk financieel voordeel. De koopovereenkomst en de makelaarsovereenkomst zijn juridisch gescheiden.
Wilt u uw commissie terug zonder dat dit de aankoop beïnvloedt? We zullen nagaan of annulering in uw geval mogelijk is.
De annuleringsperiode bedraagt 14 dagen en kan worden verlengd.
Volgens artikel 355 lid 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) bedraagt de bedenktijd over het algemeen 14 dagen en begint deze te lopen vanaf het moment van contractsluiting. De bedenktijd begint echter pas te lopen nadat de makelaar de klant correct heeft geïnformeerd over zijn of haar herroepingsrecht. Indien deze informatie ontbreekt of onjuist is, wordt de herroepingstijd uitgesteld.
In dit geval wordt de herroepingsperiode verlengd tot maximaal 12 maanden en 14 dagen na de contractsluiting, conform artikel 356 lid 3 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Herroeping is mogelijk binnen deze verlengde periode, vaak zelfs na bezichtiging van de woning en het sluiten van de koopovereenkomst. Nieuwere contracten bieden echter geen onbeperkt herroepingsrecht meer. De eisen voor een goede instructie en veelvoorkomende fouten worden in een apart artikel behandeld.
Weet je niet zeker of je deadline nog steeds geldig is? Laat de startdatum en eventuele verlengingen controleren.
Geen compensatie voor gebrek aan instructie.
Een belangrijke vraag is of de makelaar een vergoeding kan eisen voor reeds geleverde diensten als de overeenkomst wordt ontbonden. Volgens de regels inzake vergoeding voor reeds geleverde diensten in artikel 357a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) is dit alleen mogelijk als de consument uitdrukkelijk om vroegtijdige uitvoering heeft verzocht en vooraf naar behoren is geïnformeerd over zijn recht op ontbinding en de verplichting tot betaling van een vergoeding voor reeds geleverde diensten.
Indien een dergelijke correcte instructie ontbreekt, bestaat er geen recht op schadevergoeding. Voor u als koper betekent dit: u ontvangt het volledige bedrag van de betaalde commissie terug en hoeft niets te betalen voor de diensten van de makelaar. Het Bundesgerichtshof heeft dit gevolg in zijn jurisprudentie bevestigd.
Heeft u geen annuleringsvoorwaarden ontvangen, of slechts een onduidelijke? Dit kan uw claim voor terugbetaling ondersteunen; wij zullen de documenten bekijken.
Wat kopers nu moeten doen
Het intrekken van een overeenkomst is een van de manieren om betaalde makelaarscommissies terug te vorderen. Andere mogelijkheden zijn een schending van het beginsel van gelijke verdeling en de ongeldigheid van defecte online bestelknoppen. Een systematische evaluatie zal uitwijzen welke aanpak het meest effectief is. De volgende stappen kunnen daarbij helpen:
- Verzamel documentenMakelaarsovereenkomst, alle correspondentie, details van het onroerend goed, eventuele annuleringsvoorwaarden, koopovereenkomst en betalingsbewijs.
- Verduidelijk het contractprocesWerd de makelaarsovereenkomst uitsluitend via e-mail, telefoon of een online formulier gesloten?
- Controleer de instructiesWerd er een annuleringsbeleid verstrekt, en was dit volledig en correct?
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling verduidelijkt of een intrekking mogelijk is en hoe deze wordt aangekondigd.
Aangezien de deadline varieert afhankelijk van de instructies, is het raadzaam niet te lang te wachten. Stuur ons uw documenten en wij bekijken de mogelijkheden met u.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken waarin sprake is van buitensporige eisen en ongeldige contracten. Het kantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. Binnen het vastgoedrecht ligt de focus op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de ontbinding van makelaarsovereenkomsten.
We onderzoeken of uw makelaarscontract op afstand is afgesloten, of er een herroepingsrecht bestaat en hoe u dat recht effectief kunt uitoefenen. Indien nodig zullen we uw vordering tot terugbetaling buiten de rechter om tegen de makelaar instellen en, indien vereist, via de rechter. U kunt gemakkelijk online gebruikmaken van onze diensten; we zijn landelijk actief en als u een rechtsbijstandverzekering heeft, zullen we de rekening rechtstreeks bij uw verzekeraar indienen.
U heeft de makelaarscommissie betaald en wilt weten of annulering mogelijk is? Neem contact met ons op en bescherm uw rechten.
