Hoe de uitspraak van het Bundesgerichtshof (BGH) van 9 oktober 2025 kopers helpt bij online afgesloten makelaarscontracten.
Wie online via een knop een bemiddelingsovereenkomst sluit, is alleen commissie verschuldigd als die knop duidelijk de betalingsverplichting aangeeft. Als de knop met de tekst "order met betalingsverplichting" of een vergelijkbare, ondubbelzinnige formulering ontbreekt, komt er geen geldige overeenkomst tot stand. Het Bundesgerichtshof heeft dit op 9 oktober 2025 bevestigd. Rogert & Ulbrich beoordeelt uw online overeenkomst en behandelt terugbetalingsclaims.
Wat de knopoplossing volgens § 312j BGB vereist
De knopoplossing is bedoeld om consumenten te beschermen tegen verborgen kosten online. Volgens artikel 312j lid 3 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) moet een onderneming het bestelproces in de elektronische handel zodanig inrichten dat de consument bij het plaatsen van een bestelling uitdrukkelijk zijn betalingsverplichting bevestigt.
Als de bestelling via een knop wordt geplaatst, is aan deze verplichting alleen voldaan als de knop duidelijk is gelabeld met niets anders dan de woorden "bestelling onder voorbehoud van betaling" of een vergelijkbare, ondubbelzinnige formulering. Neutrale labels zoals "Verzenden", "Bestellen" of "Indienen" zijn onvoldoende, omdat ze de betalingsverplichting niet duidelijk aangeven.
Heeft u online een makelaarsovereenkomst afgesloten en weet u niet zeker hoe de knop was gelabeld? Laat het proces controleren.
De uitspraak van het Bundesgerichtshof (BGH) van 9 oktober 2025
De uitspraak van het Federale Hof van Justitie van 9 oktober 2025 was gebaseerd op een typische zaak. Een makelaar bood namens de eigenaar een woning met een vrijstaande woning online aan. Na een eerste telefonisch contact ontving de potentiële koper per e-mail een link naar de online woningaanbieding. Voordat hij de woning kon bekijken, moest hij een aantal vakjes aanvinken en vervolgens op een knop met de tekst "Verzenden" klikken. Informatie over de commissie was alleen te vinden in de bijgevoegde documenten.
Nadat de makelaar de verkoop en aankoop van het huis succesvol had bemiddeld, eiste hij een commissie van bijna € 30.000. De koper weigerde te betalen. Het Federale Hof van Justitie oordeelde in zijn voordeel: de knop "Verzenden" maakte de koper niet zo duidelijk op de hoogte van zijn betalingsverplichting als wettelijk vereist. Er was daarom geen geldige bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen.
Is uw online aankoop op een vergelijkbare manier verlopen? Dan kan uw claim op commissie al in de fase van contractondertekening mislukken. Wij zullen dit voor u controleren.
Waarom de knopoplossing ook van toepassing is op makelaarscontracten
Lange tijd was er discussie over de vraag of de "knopoplossing" wel van toepassing was op makelaarscontracten. De reden hiervoor was dat makelaars hun commissie doorgaans pas later uitbetalen, en alleen als de transactie succesvol is afgerond. Het Bundeskartellamt heeft nu definitief uitsluitsel gegeven over deze kwestie. De "knopoplossing" is ook van toepassing als de betalingsverplichting pas ontstaat na een succesvolle afronding van de transactie.
De doorslaggevende factor is dat de consument, zodra de bemiddelingsovereenkomst is gesloten, de basis legt voor een toekomstige betalingsverplichting. Hij moet zijn betalingsverplichting daarom expliciet bevestigen op het moment van ondertekening van het contract. Het Bundesgerichtshof baseerde zijn uitspraak op de jurisprudentie van het Europees Hof van Justitie, dat op 30 mei 2024 verduidelijkte dat dit ook geldt voor voorwaardelijke betalingsverplichtingen die pas later ontstaan.
Vraagt u zich af of deze regel van toepassing is op uw makelaarscontract? Een korte controle zal u duidelijkheid verschaffen.
Het juridische gevolg: definitieve nietigverklaring en terugvordering van de gelden.
Indien niet aan de knopvereiste wordt voldaan, bepaalt artikel 312j lid 4 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) dat de overeenkomst pas van kracht wordt als aan de vereisten is voldaan. Als de duidelijke bevestiging van de betalingsverplichting ontbreekt, is de bemiddelingsovereenkomst derhalve geheel ongeldig. Dit is niet slechts een voorlopige, maar een definitieve ongeldigheid.
Voor u als koper betekent dit: De makelaar heeft geen recht op commissie. U kunt reeds betaalde commissie terugvorderen. U bent de makelaar geen vergoeding verschuldigd voor zijn diensten. Het Bundesgerichtshof heeft bovendien verduidelijkt dat een dergelijk contract niet door informeel gedrag kan worden hersteld. Het enkel aanvragen van een bezichtigingsafspraak maakt het contract niet geldig. Elke latere bevestiging moet opnieuw voldoen aan de strikte formele eisen van de "knopoplossing".
Heeft u commissie betaald via een online brokerage-overeenkomst? Laat nagaan of u dit geld kunt terugvorderen.
Wanneer de knopoplossing wel en niet werkt
De knopoplossing is een apart beoordelingspunt naast het herroepingsrecht en het beginsel van gelijke verdeling. Het leidt niet tot de ontbinding van een geldige overeenkomst, maar eerder tot het feit dat er in de eerste plaats geen overeenkomst tot stand is gekomen. De doorslaggevende factor is de wijze waarop de overeenkomst is gesloten.
- Opgenomen: het afronden van een transactie in elektronische zakelijke transacties via een online formulier met een knop, bijvoorbeeld via brokersoftware of een portaal.
- Niet geregistreerdEen bemiddelingsovereenkomst die uitsluitend telefonisch of per e-mail tot stand komt, zonder orderformulier. In dergelijke gevallen kan echter het recht op herroeping van toepassing zijn.
Deze drie mogelijkheden vullen elkaar aan. Als de online aankoop via een defecte knop is gedaan, is artikel 312j van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) van toepassing. Als de aankoop op afstand zonder de juiste instructies is gedaan, kan het herroepingsrecht worden overwogen. En als de koper meer dan de helft van de commissie draagt, moet het principe van gelijke verdeling worden onderzocht.
Weet je niet zeker welke route het beste bij je past? Wij beoordelen je kwalificaties en kiezen de meest geschikte aanpak.
Wat gedupeerde kopers nu moeten doen
De uitspraak heeft mogelijk gevolgen voor duizenden makelaarscontracten die de afgelopen jaren online zijn afgesloten. Zoals we eerder hebben vernomen... Verzoek om terugbetaling van makelaarscommissie Op onze servicepagina vindt u informatie over hoe u verder kunt gaan. Deze stappen helpen u op weg:
- Documenteer het bestelproces.Bewaar indien mogelijk het knoplabel, schermafbeeldingen van het proces, de e-mail met de link en de webpublicatie.
- Controleer de knopStond er op de knop de tekst "bestelling onder voorbehoud van betaling" of een even ondubbelzinnige formulering, of was deze neutraal gelabeld?
- Verzamel documentenMakelaarsovereenkomst, commissieovereenkomst, koopovereenkomst en betalingsbewijs.
- Let op de verjaringstermijn.Aanspraken op terugbetaling vervallen doorgaans drie jaar na het einde van het jaar waarin u de betaling heeft verricht en op de hoogte bent geraakt van de omstandigheden.
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling zal uitwijzen of er een geldig contract is gesloten en of u de commissie kunt terugvorderen.
Hoe vollediger uw documentatie, hoe nauwkeuriger uw zaak kan worden beoordeeld. Stuur ons uw documenten en wij bekijken uw mogelijkheden.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken waarin sprake is van ongeldige contracten en buitensporige eisen. Het advocatenkantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft inmiddels meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. onroerend goed recht De focus ligt op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en het online afsluiten van makelaarscontracten.
We onderzoeken hoe uw makelaarsovereenkomst tot stand is gekomen, of de "knopoplossing" is nageleefd en of u recht heeft op vergoeding. Indien nodig zullen we uw vorderingen buiten de rechtbank tegen de makelaar afdwingen en, indien vereist, via de rechter. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; we zijn landelijk actief en als u een rechtsbijstandverzekering heeft, zullen we de rekening rechtstreeks bij uw verzekeraar indienen.
Heeft u online een bemiddelingsovereenkomst afgesloten en twijfelt u over de commissie? Neem contact met ons op en kom uw rechten te beschermen.
