Wat kopers moeten weten over makelaarscommissies na de uitspraak van het Federale Hof van Justitie van 16 juli 2026
Je koopt een huis, de makelaar werkte ook voor de verkoper, en toch eisen ze de volledige commissie van je. Sinds 2020 beschermt het principe van gelijke verdeling van de commissie kopers van appartementen en eengezinswoningen tegen precies deze situatie. Het Bundesgerichtshof heeft op 16 juli 2026 verduidelijkt wanneer deze bescherming niet van toepassing is. De doorslaggevende factoren zijn de feitelijke staat van de woning en het moment waarop je je intentie om er te gaan wonen kenbaar maakt.
Principe van gelijke verdeling volgens § 656c BGB: Wanneer kopers slechts de helft van de makelaarscommissie betalen
Vóór de hervorming van de makelaarswetgeving was het gebruikelijk dat de makelaar door beide partijen werd gecompenseerd, maar dat alleen de koper de commissie betaalde. De wetgever maakte in 2020 een einde aan deze praktijk. Sindsdien geldt het volgende: als een makelaar bij de verkoop van een appartement of een eengezinswoning een commissie ontvangt van beide partijen, mogen verkoper en koper slechts een gelijk bedrag betalen. Dit is het principe van gelijke verdeling, geregeld in artikel 656c lid 1 zin 1 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).
De sanctie is zwaar. Als de overeenkomst afwijkt van deze eis, is de makelaarsovereenkomst ongeldig volgens artikel 656c lid 2 zin 1 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). De makelaar verliest dan zijn volledige commissievordering, van beide partijen. Een koper die reeds betaald heeft, kan de commissie doorgaans terugvorderen. Bij een koopprijs van € 600.000 en een commissie van 3,57 procent loopt dit bedrag al snel op tot meer dan € 21.000.
Deze bescherming geldt echter niet voor alle eigendommen. Artikel 656c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) is alleen van toepassing op appartementen en eengezinswoningen, en dan nog alleen als de koper een consument is. Wie een bedrijfspand, een appartementencomplex of een perceel zonder woongebouwen koopt, kan zich niet beroepen op het principe van gelijke verdeling. In de praktijk gaat dit onderscheid om bedragen van vijf cijfers.
Als u een commissiefactuur heeft ontvangen en niet zeker weet of de makelaarsovereenkomst wel geldig is, laat de overeenkomst dan controleren voordat u betaalt. Verzoek om terugbetaling van makelaarscommissie is aanzienlijk complexer dan een eerdere controle.
Uitspraak van het Federale Hof van Justitie van 16 juli 2026 (I ZR 111/25): Een gehuurde tweegezinswoning is geen eengezinswoning.
De beslissing was gebaseerd op een typisch geval. Een makelaar bemiddelde bij de verkoop van een woning met een aangebouwde wooneenheid aan een koper. De woning werd aangeboden als een verhuurde tweegezinswoning. Het bestond uit twee wooneenheden, die op het moment van de koopovereenkomst aan twee verschillende huurders werden verhuurd. In de notariële koopovereenkomst werd de woning ook omschreven als een tweegezinswoning. Oorspronkelijk was de aanvraag echter ingediend en goedgekeurd voor een eengezinswoning met een aangebouwd appartement.
De koper deelde de makelaar pas na het tekenen van de makelaarsovereenkomst mee dat hij zelf in de woning wilde gaan wonen. Toen de makelaar zijn commissie eiste, beriep de koper zich op het principe van gelijke verdeling: de woning was voor hem een eengezinswoning en daarom was de makelaarsovereenkomst ongeldig. De Rechtbank van Eerste Aanleg van Berlijn (Centraal Rechtbank II) oordeelde in het voordeel van de makelaar, maar het Oberlandesgericht Berlijn verwierp het hoger beroep. Ook het hoger beroep van de koper bij de Eerste Civiele Senaat van het Bundesgerichtshof werd afgewezen.
Het Bundesgerichtshof heeft de vordering van de koper tot betaling van de commissie gegrond verklaard. Het betreffende pand was geen eengezinswoning zoals gedefinieerd in artikel 656c lid 1 zin 1 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). De makelaarsovereenkomst was derhalve geldig en de koper moest de volledige overeengekomen commissie betalen. Het Hof handhaafde zijn eerdere uitspraken en verfijnde deze op een cruciaal punt: een latere bekendmaking van het beoogde gebruik maakt het principe van gelijke verdeling van de commissie niet ongeldig.
Ga ervan uit dat makelaars op de hoogte zijn van deze regelgeving en hun contracten daarop baseren. Controleer daarom hoe het pand is geclassificeerd voordat u tekent.
Eengezinswoning of niet: Hoe de objectieve voorwaarde de makelaarscommissie bepaalt
Het Federale Hof van Justitie definieert een woning als een eengezinswoning op basis van de vraag of de aankoop van de woning op het moment van het sluiten van de makelaarsovereenkomst aantoonbaar primair bedoeld was voor bewoning door de leden van één huishouden. Deze aantoonbaarheid kan voortkomen uit twee bronnen: de aard van de woning zelf of een verklaring van de koper.
In het onderhavige geval sprak de structuur van het gebouw dit duidelijk tegen. Het bevatte twee wooneenheden, die beide niet van geringe betekenis waren. Twee volwaardige appartementen, verhuurd aan verschillende huurders, dienen niet als de woning van één huishouden. Het feit dat de oorspronkelijke bouwvergunning het gebouw aanduidde als een eengezinswoning met een aangebouwd appartement, veranderde hier niets aan. De doorslaggevende factor is de feitelijke staat van het gebouw, niet de historische aanduiding in de bouwdocumenten.
In de praktijk komt dit neer op een eenvoudige vraag: hoe ziet de woning eruit op het moment dat de makelaarsovereenkomst wordt getekend, en hoe wordt deze gebruikt? Een klassieke woning met één appartement valt onder artikel 656c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Een woning met een bijgebouw (zoals een ouderwoning) kan onder dit artikel vallen als de tweede wooneenheid duidelijk ondergeschikt is. Twee gelijkwaardige, verhuurde appartementen vallen niet onder dit artikel. Het onderscheid is niet eenduidig en de bewijslast ligt bij de koper.
Bewaar de eigendomsbeschrijving, correspondentie en alle gebruiksgegevens. Deze documenten zullen later bepalen of uw classificatie gerechtvaardigd is.
Maak uw beoogde gebruik tijdig bekend: Waarom de makelaarsovereenkomst een cruciaal moment is.
Het belangrijkste punt van de uitspraak betreft de timing. Als uit de objectieve omstandigheden niet duidelijk blijkt dat het gebouw bestemd is voor bewoning door één huishouden, is het de verantwoordelijkheid van de koper om het beoogde gebruik uiterlijk bij het sluiten van de makelaarsovereenkomst aan de makelaar duidelijk te maken. Wie dit nalaat, kan zich later niet beroepen op het beginsel van gelijke verdeling.
Het Federale Hof van Justitie rechtvaardigt dit met een algemeen beginsel van het burgerlijk recht: de geldigheid van een rechtshandeling wordt beoordeeld aan de hand van de omstandigheden op het moment van de sluiting. Wat er daarna gebeurt, kan in principe een overeenkomst die ooit geldig was, niet ongeldig maken. De makelaar moet weten waar hij mee instemt op het moment van het sluiten van het contract en niet pas weken later ontdekken dat zijn commissievordering met terugwerkende kracht ongeldig is verklaard.
In de praktijk betekent dit: als u een woning wilt kopen die er van buitenaf niet duidelijk uitziet als een eengezinswoning – bijvoorbeeld een verhuurde tweegezinswoning, een huis met een aanbouw of een pand met een bedrijfsruimte – moet u duidelijk aangeven dat u de woning zelf wilt gebruiken, vóór of tijdens het tekenen van het makelaarscontract. U moet deze intentie bovendien kunnen uitleggen en bewijzen in geval van een geschil. Een telefoongesprek zonder getuigen is over het algemeen niet voldoende.
Leg uw intentie schriftelijk vast, bijvoorbeeld per e-mail aan de makelaar of als bijlage bij de makelaarsovereenkomst. Een goed getimede verklaring kan later aanzienlijke bedragen opleveren.
Terugvordering van makelaarscommissie: Wanneer kopers recht hebben op terugbetaling van de betaalde commissie
Zelfs na deze uitspraak blijven veel commissieclaims betwistbaar. Het principe van gelijke verdeling is slechts één van de vele obstakels die ertoe leiden dat bemiddelingsovereenkomsten mislukken. Vaak ontbreekt de vereiste schriftelijke vorm volgens § 656a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), evenals een effectief annuleringsbeleid voor overeenkomsten die buiten de bedrijfsruimte zijn gesloten, of simpelweg door een gebrek aan aantoonbaar bewijs van bemiddelings- of doorverwijsdiensten.
Typische uitgangspunten voor een declaratie zijn:
Schending van de schriftelijke vormvereiste: Een makelaarsovereenkomst voor een appartement of een eengezinswoning moet schriftelijk worden vastgelegd. Mondelinge afspraken of een klik op een pagina van een online portaal zonder schriftelijke verklaring zijn onvoldoende.
Ontbrekend of onjuist annuleringsbeleid: Indien de overeenkomst op afstand is gesloten en de koper niet correct is geïnformeerd over het recht op annulering, kan de koper de overeenkomst nog lang na de sluiting ervan annuleren.
Ongelijke verdeling van de commissie: Als de verkoper minder betaalt dan de koper of als de commissie intern wordt kwijtgescholden, is artikel 656c lid 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) van toepassing en is de overeenkomst ongeldig.
Gebrek aan causaliteit: Als de koper al op de hoogte was van het pand voordat de makelaar erbij betrokken raakte, ontbreekt het noodzakelijke causale verband tussen de diensten van de makelaar en de koopovereenkomst.
Verband met de verkoper: Als de makelaar economisch of juridisch verbonden is met de verkoper, kan de vordering op de commissie komen te vervallen.
Aanspraken op terugbetaling vervallen doorgaans na drie jaar, aan het einde van het jaar. Iedereen die in 2023 heeft betaald, moet daarom actie ondernemen. Vraag de commissie van uw makelaar terug. Controleer dit voordat de deadline verstrijkt.
Wanneer is juridisch advies nuttig met betrekking tot makelaarscommissies?
Juridisch advies is nuttig vanaf het moment dat een makelaarsovereenkomst wordt getekend, niet alleen wanneer de rekening binnenkomt. De uitspraak van het Bundesgerichtshof (BGH) laat zien dat één enkel detail over het hoofd gezien kan bepalen of de volledige commissie verschuldigd is. Wie de classificatie van het onroerend goed en de informatie die aan de makelaar moet worden verstrekt, duidelijk vastlegt vóór het tekenen van de overeenkomst, kan mogelijk een bedrag van vijf cijfers besparen.
Maar zelfs daarna zijn er nog mogelijkheden. Veel vorderingen op commissies houden geen stand bij een juridische toetsing, en betaalde commissies kunnen binnen de wettelijke termijn worden teruggevorderd. Het is raadzaam om... eerste juridisch consult vooral als de makelaar voor beide partijen optrad, als het pand niet duidelijk een eengezinswoning is, of als het contract online of tijdens een bezichtiging is gesloten.
Vaak ontstaan er tijdens de aankoop van een onroerend goed aanvullende vragen, zoals gebreken aan het gebouw, geschillen over de financiering of andere zaken. Autorisatie tot annulering van de grondlast. Een advocatenkantoor dat onroerend goed recht En bankrecht Als ze deze punten samen behandelen, kunnen ze alles in één keer duidelijk maken. Als er een rechtsbijstandverzekering, In veel gevallen behandelt het de aanvraag voor dekking in het geschil met de makelaar.
Laat uw commissiefactuur controleren voordat de verjaringstermijn verstrijkt.
Conclusie: De kwaliteit en het tijdstip van de makelaarscommissie zijn doorslaggevend.
Het Bundesgerichtshof heeft het beginsel van gelijke verdeling niet afgeschaft, maar de grenzen ervan wel duidelijk afgebakend. Een gehuurde tweegezinswoning met twee gelijkwaardige wooneenheden is geen eengezinswoning, zelfs niet als de koper er zelf wil gaan wonen. Wie zich wil beroepen op artikel 656c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) moet uiterlijk bij het sluiten van de makelaarsovereenkomst zijn voornemen om de woning zelf te bewonen kenbaar maken en dit voor de rechter bewijzen. Een latere kennisgeving is onvoldoende.
Voor kopers betekent dit: controleer alles voordat u tekent en leg schriftelijk vast wat de makelaar moet weten. En voor degenen die al betaald hebben: het principe van gelijke verdeling is slechts één van de vele twistpunten. Schriftelijke vorm, het herroepingsrecht en causaliteit leiden ook vaak tot de ongeldigheid van de makelaarsovereenkomst.
Rogert & Ulbrich: Uw advocaten bij geschillen over makelaarscommissies.
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt kopers van onroerend goed in het hele land bij hun contacten met makelaars, verkopers en banken. De advocaten Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich Wij zijn een advocatenkantoor met meer dan 40.000 behandelde zaken en meer dan 25.000 aangespannen rechtszaken. Onze focus ligt op het consequent handhaven van consumentenrechten tegen economisch sterkere tegenstanders.
Het advocatenkantoor beoordeelt makelaarscontracten en commissiefacturen, vordert betaalde commissies buiten de rechtbank terug en vertegenwoordigt de zaak indien nodig voor de rechter. Gerelateerde kwesties van de onroerend goed recht en de bankrecht Met deze factoren wordt rekening gehouden om te voorkomen dat meerdere processen gelijktijdig plaatsvinden. Rogert & Ulbrich adviseert bedrijven en investeerders op dit gebied. Vastgoedrecht voor bedrijven.
Heeft u een commissiefactuur ontvangen die te hoog lijkt, of heeft u al betaald en vraagt u zich af of de makelaarsovereenkomst wel geldig was? Neem contact op en uw vorderingen veiligstellen.
