Waarom kopers de volledige makelaarscommissie kunnen terugvorderen als het principe van gelijke verdeling wordt geschonden.
Het Federale Hof van Justitie heeft op 6 maart 2025 geoordeeld: Als een overeenkomst de volledige commissie aan de koper toekent, terwijl de verkoper de makelaar alleen maar heeft ingeschakeld, is deze volledig ongeldig. Kopers ontvangen dan niet slechts de helft, maar de volledige commissie terugbetaald. Rogert & Ulbrich zal uw zaak beoordelen en uw claim voor terugbetaling behartigen.
Waar ging de uitspraak van het Bundesgerichtshof I ZR 138/24 over?
In 2021 toonden kopers interesse in een bouwgrond die door een makelaar namens de verkoper te koop werd aangeboden. In de advertentie stond een vraagprijs van € 397.500, wat betekende dat de koper geen commissie hoefde te betalen. Tijdens de onderhandelingen werd de vraagprijs uiteindelijk verlaagd naar € 370.000. Deze verlaging kwam precies overeen met de € 25.000 commissie die de verkoper aan de makelaar verschuldigd was.
In een aparte overeenkomst, ondertekend door de kopers en de makelaar, verplichtten de kopers zich ertoe de volledige commissie van € 25.000 aan de makelaar te betalen. Zij betaalden het bedrag na notariële bekrachtiging en eisten later teruggave. De rechtbank van Bonn wees de vordering tot volledige terugbetaling aanvankelijk toe. Het Oberlandesgericht Keulen verlaagde de vordering tot de helft, namelijk € 12.500, op grond van een reductie die de geldigheid van de overeenkomst waarborgde. Het Bundesgerichtshof vernietigde deze uitspraak.
Heeft u als koper de volledige makelaarscommissie betaald, ook al had de verkoper de makelaar ingeschakeld? Laat nagaan of u recht heeft op het volledige bedrag.
Wat het Federale Hof van Justitie heeft besloten
Het betreffende artikel is § 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Volgens dit artikel: Indien slechts één partij bij de koopovereenkomst, in dit geval de verkoper, een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten, is een overeenkomst die de koper verplicht de bemiddelingskosten te betalen, slechts geldig indien de opdrachtgevende partij zelf ten minste hetzelfde aandeel draagt. De koper mag dus nooit zwaarder worden belast dan de verkoper.
Dat was hier juist niet het geval. Omdat de kopers de volledige commissie intern moesten dragen, was de verkoper niet langer verplicht tot hetzelfde bedrag. Dit vormde een schending van artikel 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Het gevolg: de overeenkomst is volledig nietig; een halvering om de geldigheid te behouden is niet toegestaan. Het Bundesgerichtshof verwierp uitdrukkelijk de door het Oberlandesgericht aangenomen halvering van de commissie en herstelde de volledige terugbetaling.
Twijfelt u of uw commissieovereenkomst in strijd is met het principe van gelijke verdeling? Een juridische beoordeling kan u duidelijkheid verschaffen.
Waarom een lagere aankoopprijs de overtreding niet verhelpt
In de praktijk wordt het principe van gelijke verdeling van de commissie vaak omzeild door een specifieke regeling: de verkoper betaalt de makelaar de commissie, de koopprijs wordt verminderd met het commissiebedrag en de koper neemt in een aparte overeenkomst de volledige commissie voor zijn rekening. Economisch gezien draagt de koper dan de volledige kosten van de makelaar.
Het Bundesgerichtshof heeft deze mogelijkheid geblokkeerd. Artikel 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) is niet alleen van toepassing op overeenkomsten tussen koper en verkoper, maar op alle overeenkomsten die direct of indirect een vordering tot commissie voor een makelaar vestigen ten opzichte van de niet-opdrachtgevende partij. Dit omvat uitdrukkelijk een afzonderlijke overeenkomst tussen de makelaar en de koper. Een verlaging van de koopprijs verandert hier niets aan. Dergelijke omzeilingsconstructies zijn ongeldig.
Als de aankoopprijs is verlaagd en u in ruil daarvoor de volledige commissie hebt betaald, is het de moeite waard om de documenten eens goed te bekijken.
Volledige terugbetaling in plaats van gedeeltelijke terugbetaling: de gevolgen voor kopers
Omdat de overeenkomst volledig ongeldig is, heeft de makelaar geen recht op de commissie van de koper. Kopers kunnen reeds gedane betalingen volledig terugvorderen. De juridische grondslag hiervoor is de vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking op grond van artikel 812 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). In de onderhavige zaak ging het om een bedrag van € 25.000, dat de kopers volledig hebben teruggekregen.
Dit is het cruciale verschil met de voorheen wijdverbreide aanname. Lange tijd werd gedacht dat een overtreding slechts leidde tot terugbetaling van de te veel betaalde helft. Het Federale Hof van Justitie heeft echter verduidelijkt dat dit niet het geval is. Gedupeerden ontvangen niet de helft, maar de volledige commissie terug.
De exacte hoogte van uw claim hangt af van de contractvoorwaarden. Laat uw zaak beoordelen voordat uw claimtermijn verstrijkt.
Welke kopers kunnen hierdoor nu getroffen worden?
De uitspraak is niet alleen van toepassing op de specifieke zaak die is behandeld. Vergelijkbare regelingen zijn te vinden in tal van koopovereenkomsten van de afgelopen jaren. De volgende combinaties komen met name voor:
- De volledige commissie wordt aan de koper uitbetaald.De verkoper heeft de makelaar ingeschakeld; de koper betaalt de volledige commissie.
- Aankoopprijsverlaging in ruil voor overname van de commissieDe aankoopprijs wordt verlaagd met het commissiebedrag, maar de koper betaalt de volledige commissie.
- Afzonderlijke commissieovereenkomstDe koper en de makelaar maken een aparte overeenkomst over de commissie, los van het koopcontract.
Om deze regels te kunnen toepassen, moet aan drie voorwaarden worden voldaan: het moet een appartement of een eengezinswoning betreffen, de koper moet als consument handelen en de makelaarsovereenkomst moet na 23 december 2020 zijn gesloten. De algemene achtergrond van het principe van gelijke verdeling volgens de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) wordt in detail toegelicht in een aparte handleiding.
Herkent u uw situatie in een van deze scenario's? Dan is het raadzaam uw claim te laten herzien.
Wat gedupeerde kopers nu moeten doen
Het schenden van het principe van gelijke verdeling is slechts één van de manieren om betaalde makelaarscommissies terug te vorderen. Andere mogelijkheden zijn het ontbinden van overeenkomsten voor verkoop op afstand en het ongeldig verklaren van defecte online bestelknoppen. Een systematische analyse zal uitwijzen welke aanpak in uw geval het meest geschikt is. Deze stappen kunnen u daarbij helpen:
- Documenten samenstellenNotarieel bekrachtigde koopovereenkomst, makelaarsovereenkomst, commissieovereenkomst, beschrijving van het onroerend goed en bewijs van betaling.
- Klanten verduidelijkenControleer wie de makelaar heeft ingeschakeld en of de verkoper zelf minstens hetzelfde deel heeft betaald.
- Let op de verjaringstermijn.Aanspraken op terugbetaling vervallen doorgaans na drie jaar, gerekend vanaf het einde van het jaar waarin u betaalde en op de hoogte raakte van de omstandigheden.
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling zal duidelijk maken of er sprake is van een overtreding en hoe hoog uw claim is.
Hoe sneller u actie onderneemt, hoe groter de kans dat u uw deadlines haalt. Stuur ons uw documenten en wij bekijken uw mogelijkheden om een terugbetaling aan te vragen.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken waarin sprake is van ongeldige contractbepalingen en buitensporige eisen. Het kantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. Binnen het vastgoedrecht ligt de focus op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de actuele jurisprudentie van het Federale Hof van Justitie.
Wij beoordelen uw koopovereenkomst en commissieovereenkomst, classificeren uw zaak volgens de toepasselijke beoordelingscriteria en behartigen uw belangen bij het verkrijgen van een vergoeding, zowel buiten de rechtbank tegen de makelaar als, indien nodig, in de rechtbank. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; wij zijn landelijk actief en, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft, factureren wij uw verzekeraar rechtstreeks.
Heeft u bij de aankoop van uw woning de volledige makelaarscommissie betaald en vermoedt u dat het beginsel van gelijke verdeling is geschonden? Neem contact met ons op en dien uw vordering in.
