De reikwijdte van de artikelen 656a e.v. van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) en de uitspraak van het Bundesgerichtshof (BGH) met betrekking tot aanbouwappartementen en kantooruitbreidingen.
De beschermende regels met betrekking tot de verdeling van makelaarskosten zijn niet van toepassing op elk onroerend goed. De doorslaggevende factor is of een consument een appartement of een eengezinswoning koopt. Het Bundesgerichtshof heeft op 6 maart 2025 verduidelijkt dat een aanbouw of een kleine kantooruitbouw hier niets aan verandert. Rogert & Ulbrich zal voor u nagaan of uw aankoop onder deze regels valt.
Wanneer het principe 'de koper betaalt' van toepassing is: een overzicht van het toepassingsgebied
Eerst een verduidelijking van de term: De term "Bestellerprinzip" (koper betaalt principe) wordt ook in de spreektaal gebruikt om te verwijzen naar de regeling bij de aankoop van onroerend goed. Juridisch gezien verwijst het naar het principe van gelijke verdeling volgens de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), volgens welke de koper en verkoper een gelijk deel van de makelaarscommissie dragen. Het eigenlijke "Bestellerprinzip" vindt zijn oorsprong in het huurrecht en stelt dat degene die de dienst bestelt, betaalt.
Of deze beschermende regels van toepassing zijn, hangt af van twee voorwaarden. Ten eerste moet de transactie betrekking hebben op de aankoop van een appartement of een eengezinswoning. Ten tweede moet de koper handelen als consument in de zin van § 656b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), wat betekent dat de aankoop niet voor commerciële of zelfstandige doeleinden plaatsvindt. Indien aan een van deze voorwaarden niet is voldaan, blijft de commissie vrij onderhandelbaar.
Weet u niet zeker of uw woningaankoop onder de beschermingsregels valt? Laat de toepassingsomvang voor uw specifieke situatie beoordelen.
Eengezinswoning: het duidelijk herkenbare commerciële doel is doorslaggevend.
De wet definieert niet wat een eengezinswoning is. Het Bundesgerichtshof heeft deze lacune opgevuld met zijn uitspraak van 6 maart 2025. Volgens deze uitspraak kwalificeert een woning als een eengezinswoning in de zin van artikel 656a e.v. van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) indien het voor de makelaar op het moment van het sluiten van de makelaarsovereenkomst duidelijk is dat de woning zal worden gebruikt voor bewoning door de leden van één huishouden.
Twee punten zijn hier van belang. Ten eerste is het beoogde gebruik door de koper doorslaggevend, niet hoe de verkoper het pand voorheen heeft gebruikt. Ten tweede moet dit woondoel duidelijk zijn voor de makelaar op het moment dat de koopovereenkomst wordt gesloten. Dit blijkt meestal uit objectieve omstandigheden, zoals de staat van het pand en de beschrijving ervan in de advertentie. Is dit niet het geval, dan moet de koper het woondoel duidelijk aan de makelaar meedelen en, indien nodig, aantonen en bewijzen.
Weet u niet zeker of uw woning volgens de wet als eengezinswoning kwalificeert? Wij beoordelen uw geval op basis van de door u verstrekte documenten.
Appartementen- en kantooruitbreiding: ondergeschikt gebruik is onschadelijk.
Een huis wordt vaak niet uitsluitend als woonruimte gebruikt. Een apart appartement voor de ouders, een klein kantoor of een dokterspraktijk komen vaak voor. De vraag rijst dan of de beschermende regelgeving niet langer van toepassing is. Het Bundesgerichtshof heeft geoordeeld van niet.
De rechtbank oordeelde dat de aanname dat een eengezinswoning een woonfunctie heeft, niet wordt tegengesproken door het feit dat er een aanbouw of andere commerciële ruimte in is opgenomen, die beide slechts van ondergeschikt belang zijn. De zaak betrof een eengezinswoning met een aanbouw bestaande uit een kantoor en een garage, die een vijfde van de totale oppervlakte besloeg en een eigen ingang en huisnummer had. De rechtbank achtte dit gebruik ondergeschikt en paste daarom de beschermingsvoorschriften toe.
Het Federale Hof van Justitie heeft uitdrukkelijk geen vast percentage vastgesteld. Of een gebruik ondergeschikt is, hangt af van de omstandigheden van het individuele geval. De doorslaggevende factor blijft dat het woondoel voorrang heeft.
Heeft uw huis een aanleunwoning of een klein bedrijfsgedeelte? Dat sluit uw aanvraag niet uit; we zullen de classificatie controleren.
Waar de grens ligt: commercieel vastgoed, appartementencomplex, commerciële koper
Er zijn echter duidelijke grenzen. Als een aankoop niet binnen het toepassingsgebied valt, blijft de commissie vrij onderhandelbaar en is een claim voor terugbetaling op basis van het principe van gelijke verdeling uitgesloten. Voor aankopen in een commerciële context geldt ons recht op vergoeding. Vastgoedrecht voor bedrijven Het juiste startpunt. Typische locaties buiten het beschermde gebied zijn:
- Uitsluitend commerciële panden: Objecten die niet primair voor woondoeleinden worden gebruikt, zoals winkels, kantoorgebouwen of hallen.
- AppartementencomplexenGebouwen die ontworpen zijn om meerdere onafhankelijke huishoudens te huisvesten, vallen niet onder de definitie van een eengezinswoning.
- Commerciële kopersWie koopt voor commerciële of zelfstandige doeleinden, bijvoorbeeld als investeerder of bedrijf, is volgens § 656b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) geen consument.
- Contracten afgesloten vóór 23 december 2020De regels zijn niet van toepassing op makelaarscontracten die zijn afgesloten voordat de hervorming van kracht werd.
Het onderscheid is in individuele gevallen vaak lastiger te maken dan het lijkt. Laat controleren aan welke kant van de grens uw aankoop zich bevindt.
Als een derde partij de makelaar opdracht geeft
In dezelfde uitspraak heeft het Bundesgerichtshof een praktisch belangrijke kwestie met betrekking tot omzeiling van de wet verduidelijkt. Volgens de formulering is artikel 656c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) alleen van toepassing wanneer de makelaar met beide partijen bij de koopovereenkomst een bemiddelingsovereenkomst sluit. Wat is dan van toepassing als niet de verkoper zelf, maar een andere persoon de makelaar inschakelt?
In de onderhavige zaak werd de bemiddelingsovereenkomst niet door de verkoper, maar door zijn echtgenote gesloten. Het Bundesgerichtshof oordeelde dat artikel 656c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) in dergelijke gevallen van toepassing is wanneer een derde partij de bemiddelingsovereenkomst sluit in plaats van een partij bij de hoofdovereenkomst. De kopersbescherming vervalt dus niet enkel omdat de bemiddeling via een naaste familielid verloopt.
Heeft de verkoper in uw geval de makelaar niet persoonlijk ingeschakeld? Dit maakt uw claim niet ongeldig; we zullen de situatie bekijken.
Wat kopers moeten controleren en doen
De vraag of het toepassingsgebied van toepassing is, is de eerste stap in elk onderzoek. Pas daarna komt de vraag aan de orde welke herstelmethode van toepassing is, bijvoorbeeld een schending van het beginsel van gelijke verdeling, een herroepingsrecht bij verkoop op afstand of een oplossing voor een defecte knop bij online verkoop. Zoals we besproken hebben in de Verzoek om terugbetaling van makelaarscommissie Voor verdere instructies kunt u onze servicepagina raadplegen. Deze stappen helpen u op weg:
- Classificeer objectIs het een appartement of een vrijstaande woning, en wat was uw doel bij de aankoop?
- Toon herkenbaarheid aanBewaar het rapport, de beschrijving van het pand, de e-mails en de makelaarsovereenkomst, waaruit het woondoel kan worden afgeleid.
- Evalueer secundair gebruikEen kleine kantooruitbreiding of een aangebouwd appartement is geen probleem, zolang het wonen maar het voornaamste doel is.
- Klanten verduidelijkenControleer wie de makelaar heeft ingeschakeld; mogelijk staat een opdracht van een derde partij ook geregistreerd.
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling verduidelijkt of de beschermingsregelingen van toepassing zijn en of een terugbetaling mogelijk is.
Hoe beter het beoogde gebruik van het pand is gedocumenteerd, hoe duidelijker uw zaak zal zijn. Stuur ons uw documenten en wij bekijken uw mogelijkheden.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken waarin sprake is van buitensporige eisen en ongeldige contractbepalingen. Het advocatenkantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. onroerend goed recht De nadruk ligt op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de verdeling van makelaarskosten.
Wij onderzoeken of uw aankoop onder de reikwijdte van artikel 656a e.v. van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) valt, classificeren uw zaak volgens de toepasselijke beoordelingscriteria en dwingen uw vorderingen tot terugbetaling af, zowel buitengerechtelijk tegen de tussenpersoon als, indien nodig, via de rechter. U kunt gemakkelijk online gebruikmaken van onze diensten; wij zijn landelijk actief en, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft, zullen wij de rekening rechtstreeks bij uw verzekeraar indienen.
U heeft makelaarscommissie betaald en vraagt zich af of de beschermingsregels ook voor uw woning gelden? Neem contact met ons op en bescherm uw rechten.
