Handhaving van de grondbelasting: rechten van de koper en bestaande verweren

Executie op basis van een hypotheek leidt vaak tot juridische conflicten, vooral als de eigenaar van het onroerend goed van mening is dat de onderliggende vordering onterecht is. Maar wat gebeurt er als de hypotheek al is overgedragen aan een nieuwe schuldeiser? In dat geval beroept de koper zich doorgaans op de verkrijging te goeder trouw, maar ook dan zijn er bezwaren die de tenuitvoerlegging in de weg kunnen staan.

In een recente uitspraak heeft het Oberlandesgericht Brandenburg zich nader gebogen over de rechten van de schuldenaar en de grenzen van de goede trouw bij het verkrijgen van een hypotheek. In de uitspraak wordt duidelijk onder welke voorwaarden bezwaar kan worden gemaakt tegen de nieuwe schuldeiser en wanneer tenuitvoerlegging nog toelaatbaar is.

Ontdek welke juridische opties vastgoedeigenaren hebben en hoe advocaten die gespecialiseerd zijn in bank- en kapitaalmarktrecht u kunnen helpen bij de verdediging tegen onrechtmatige handhavingsmaatregelen.

Tolerantie van executie op grondlasten: Belangrijke informatie voor kopers van onroerend goed

De vraag of executie van een hypotheek wordt toegestaan, heeft niet alleen gevolgen voor schuldeisers, maar ook voor kopers van onroerend goed. Hypotheken dienen als zekerheid voor leningen en blijven bestaan, ook na de aankoop van een woning.

Een cruciaal aspect is de kennis van de koper: als de koper op de hoogte was van een mogelijke onrechtmatigheid met betrekking tot de hypotheek, kan dit van invloed zijn op zijn tolerantieplicht. Daarom is een grondig juridisch onderzoek vóór de aankoop van groot belang om ongewenste financiële risico's te voorkomen.

Zorgvuldige due diligence en notariële waarborgen zijn essentiële maatregelen om onaangename verrassingen en extra verplichtingen te voorkomen.

Laat u door een gespecialiseerde jurist adviseren, zodat u de juridische gevolgen van bestaande hypotheken goed kunt inschatten.

Handhaving van grondbelasting: bona fide verwerving en juridische bezwaren

Er ontstond een langdurig juridisch geschil over de vraag of een eiser een hypotheek op een onroerend goed mag vestigen. Centraal stond de vraag of de hypotheek oorspronkelijk zonder wettelijke basis was geregistreerd en of de eiser hiervan op de hoogte was bij de verwerving van het onroerend goed.

achtergrond van de zaak

De gedaagde was eigenaar van een onroerend goed dat voorheen toebehoorde aan een GmbH. In 2008 werden twee hypotheken van elk € 25.000,- gevestigd, die later aan eiseres werden overgedragen. De gedaagde stelde dat de aantekeningen zonder wettelijke basis waren gemaakt om het onroerend goed te beschermen tegen een erfgenaam. Eiser heeft daarentegen verklaard dat hij 50.000 euro als lening heeft verstrekt en in ruil daarvoor de hypotheken als zekerheid heeft ontvangen.

beslissing van de rechtbank

De Hogere Regionale Rechtbank Brandenburg heeft de vordering van eiser om de executieprocedure te tolereren, bevestigd. Er werd geoordeeld dat er onvoldoende bewijs was om aan te tonen dat de eiser wist dat de hypotheken wettelijk ongeldig waren toen hij ze verwierf. Hoewel er onduidelijkheden bestonden over de exacte afspraken, vertrouwde eiseres op de verklaringen van de tussenkomende partij en stelde zij geen verdere vragen over de juridische details. De rechtbank oordeelde dat de verkrijging te goeder trouw van eiseres niet in twijfel kon worden getrokken door de later door gedaagde opgeworpen bezwaren.

Betekenis van bona fide verwerving

Centraal in het arrest stond de vraag naar de bona fide verkrijging van grondlasten. Ook al is de hypotheek oorspronkelijk zonder toestemming gevestigd, dan nog blijft de koop voor de koper in principe onaangetast, op voorwaarde dat hij niet op de hoogte was van eventuele gebreken. De bewijslast lag bij de gedaagde, wiens argumenten echter niet voldoende waren om de schuld van de eiser vast te stellen.

conclusie van het vonnis

De uitspraak onderstreept het belang van de bescherming van het algemeen belang bij grondbelastingen. Bezwaren tegen een te goeder trouw verkregen aankoop zijn moeilijk af te dwingen als er geen duidelijk bewijs is dat de koper op de hoogte was van eventuele gebreken.

Wat betekent de uitspraak voor huizenkopers?

Kopers van grond moeten de bestaande hypotheken zorgvuldig controleren voordat ze tot aankoop overgaan. Het is raadzaam om bij de notaris te laten bevestigen dat er geen juridische bezwaren zijn tegen de hypotheek. Als alternatief kan de koper de verkoper verzoeken de hypotheken te annuleren of een contractuele ontheffing te vragen om zichzelf te beschermen tegen mogelijke toekomstige executiemaatregelen.
(Gerechtshof Brandenburg, zaaknummer: 5 U 79/14 – vonnis van 27.08.2015)

Tolerantie van executieverkoop: Belangrijke informatie voor nieuwe huiseigenaren

Voor nieuwe eigenaren betekent het tolereren van de executieverkoop dat zij een bestaande hypotheek moeten accepteren, zelfs als zij de gewaarborgde vordering niet persoonlijk zijn aangegaan. Dit is geregeld in artikel 1192 lid 1 in samenhang met artikel 1147 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) en geldt ongeacht een eigendomsoverdracht.

Wat betekent dit voor nieuwe eigenaren?

Nieuwe eigenaren zijn verplicht gedwongen veiling of gedwongen beheer te dulden als de schuldeiser zijn rechten doet gelden. U bent echter niet persoonlijk aansprakelijk, maar alleen met het bezwaarde goed. Uw overige activa blijven onaangetast.

verdedigings- en beschermingsopties

Onder bepaalde omstandigheden kan de eigenaar bezwaar maken tegen de executie, met name in het geval van een zekerheidshypotheek (artikel 1192a BW). Deze bezwaren zijn echter alleen ontvankelijk als de koper op het moment van aankoop op de hoogte was van de gebreken of als deze in het kadaster zijn vastgelegd.

Voorbeeld: Als Anna een huis koopt met een hypotheek op een lening van de vorige eigenaar, moet ze gedwongen verkoop accepteren als de vorige eigenaar niet betaalt, ook al is ze niet persoonlijk aansprakelijk.

Risico’s van executie van een hypotheek – Belangrijke informatie voor eigenaren

Het executeren van een hypotheek brengt aanzienlijke risico's met zich mee voor huiseigenaren:

• Verlies van eigendom door executie
  Vaak worden panden verkocht onder de marktwaarde, wat leidt tot aanzienlijke financiële verliezen. Als de opbrengst van de veiling onvoldoende is, kunnen er schulden blijven bestaan.
• Onafhankelijkheid van de hypotheek van de vordering
  In tegenstelling tot een hypotheek blijft een last op onroerende zaken van kracht, ook nadat de onderliggende vordering is afgelost. Zonder verwijdering bestaat het risico dat de schuldeiser doorgaat met het nemen van executiemaatregelen.
• Overdracht van de hypotheek aan derden
  Als de hypotheek aan een nieuwe schuldeiser wordt overgedragen, kan de nieuwe schuldeiser de executieprocedure voortzetten – vaak zonder dat hij weet heeft van eerdere bezwaren van de schuldenaar. Dit kan leiden tot onverwachte claims, zelfs als de oorspronkelijke schuld al is betaald.
• Clausule voor onmiddellijke tenuitvoerlegging
  Veel hypotheekovereenkomsten bevatten een clausule die de schuldeiser de mogelijkheid geeft om direct een executieprocedure te starten, zonder dat er eerst een gerechtelijke procedure aan te pas komt. Dit maakt het voor de eigenaar aanzienlijk moeilijker om zich te verdedigen.
• Lage veilingopbrengst
  Bij een executieveiling wordt de marktwaarde van het onroerend goed vaak niet gehaald. De opbrengst is dan mogelijk niet voldoende om de gehele schuld te dekken. Dit kan leiden tot aanzienlijke financiële nadelen voor de eigenaar.
• rangschikking van hypotheken
  Indien er meerdere hypotheken zijn ingeschreven, worden de schuldeisers met de hoogste rang als eerste gedagvaard. Achtergestelde schuldeisers kunnen met lege handen achterblijven als de veilingopbrengst onvoldoende is.
• Hoge extra kosten
  Naast de oorspronkelijke vordering zijn er ook nog de gerechtskosten, deurwaarderskosten en juridische kosten, die de financiële last voor de eigenaar aanzienlijk kunnen verhogen.

Bescherm uzelf tegen de risico's van executie:
Iedereen die een woning koopt met een bestaande hypotheek of al eigenaar is, moet zich bewust zijn van de risico's en tijdig maatregelen nemen om financiële verliezen te voorkomen. Onze advocaten bank- en kapitaalmarktrecht helpen u graag!

Beschermingsmaatregelen voor nieuwe eigenaren tegen onrechtmatige executie

Als nieuwe huiseigenaar kunt u verschillende juridische strategieën gebruiken om uzelf te beschermen tegen onrechtmatige executie van een hypotheek. Het is van cruciaal belang dat u vóór de aankoop het kadaster zorgvuldig doorneemt. Controleer alle geregistreerde lasten, met name hypotheken, en verifieer of de onderliggende vordering nog bestaat of al is voldaan.

Indien er gegronde twijfels bestaan over de rechtmatigheid van een hypotheek, dient er bezwaar te worden gemaakt bij het kadaster. Zo kan de schuldeiser in een vroeg stadium worden geïnformeerd over mogelijke gebreken. Indien er sprake is van dreiging van tenuitvoerlegging, kan bij de bevoegde rechtbank een verzoek om een voorlopige opschorting worden ingediend om tijd te winnen voor de noodzakelijke juridische stappen.

Het is ook belangrijk om de handhavingsdocumenten te controleren op formele of inhoudelijke fouten die ertoe kunnen leiden dat de handhaving wordt aangevochten. Indien de onderliggende vordering is verjaard, bijvoorbeeld door betaling of kwijtschelding, kan een vordering tot tenuitvoerlegging worden ingesteld overeenkomstig artikel 767 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering om gedwongen tenuitvoerlegging te voorkomen.

Er moet grondig onderzoek worden gedaan voordat er tot aankoop wordt overgegaan. Laat de verkoper u volledige documentatie van de bestaande lasten verstrekken om aansprakelijkheidsrisico's te voorkomen. Daarnaast kunnen er contractuele waarborgen worden opgenomen, waarbij de verkoper verplicht wordt om openstaande schulden vóór de aankoop te voldoen of om bestaande hypotheken te laten schrappen.

Preventieve maatregelen om executieverkopen te voorkomen, zijn onder meer het notarieel vastleggen van alle contractuele overeenkomsten om toekomstige geschillen te voorkomen. Het is raadzaam om juridisch advies in te winnen bij een ervaren advocaat die gespecialiseerd is in bank- en kapitaalmarktrecht. Zo kunt u risico's in een vroeg stadium signaleren en passende beschermingsmaatregelen nemen. In complexe zaken kan het zinvol zijn om een buitengerechtelijke regeling met schuldeisers te treffen om te voorkomen dat het onroerend goed wordt verkocht.

Bescherm uzelf tegen de risico's van executie:
Om uzelf als nieuwe huiseigenaar te beschermen tegen onrechtmatige executieverkopen, zijn grondige inspecties vóór aankoop en vroegtijdige juridische stappen essentieel. Professioneel advies van een advocaat die gespecialiseerd is in bank- en kapitaalmarktrecht helpt financiële risico's te minimaliseren en rechtszekerheid te creëren.

Te goeder trouw verkrijgen van een met hypotheek bezwaard goed: risico's en beschermingsmaatregelen

Bij de aankoop van een woning waarop een hypotheek rust, speelt goede trouw een belangrijke rol. Het is bepalend voor de vraag of de koper de executie moet accepteren of zich ertegen kan verdedigen. Volgens artikel 1192 lid 1 in samenhang met artikel 1147 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) is de koper in principe verplicht om gedwongen executie te dulden, indien de hypotheek in het kadaster is ingeschreven.

Er is sprake van een verwerving te goeder trouw als de koper geen positieve kennis heeft van mogelijke verweren of juridische gebreken. Het is niet voldoende dat de koper iets had moeten weten. Het is van cruciaal belang of hij daadwerkelijk op de hoogte was van de gebreken. Hierbij spelen de bepalingen van artikel 1157, tweede zin, in samenhang met artikel 892 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) een rol, die de koper rechtsbescherming bieden.

Een voorbeeld van het belang van goede trouw is het geval waarin een huiseigenaar een hypotheek afsluit als zekerheid voor een lening die nooit is verstrekt. Als de schuldeiser de hypotheek overdraagt aan een bona fide koper, kan de laatste het pandrecht uitoefenen, ook al bestaat de vordering niet. In dat geval kan de nieuwe eigenaar zich niet op een verweer beroepen.

Goede trouw is vooral van belang bij hypotheken met zekerheidsstelling. Volgens de jurisprudentie van het Bundesgerichtshof is de enkele wetenschap dat het om een zekerheidshypotheek gaat, niet voldoende om de verkrijging te goeder trouw te verhinderen. De koper moet op de hoogte zijn van specifieke verweren om zich met succes te kunnen verdedigen tegen tenuitvoerlegging.

Voor schuldeisers is een bona fide verkrijging voordelig, omdat het hen de zekerheid geeft dat bestaande verdedigingen hun rechten niet zullen aantasten. De wetgever zorgt voor een evenwicht tussen de belangen van de eigenaren en de bescherming van de markt, zodat de grondlasten soepel kunnen worden verhandeld.

beschermende maatregelen voor kopers
Kopers van onroerend goed waarop een bezwaar rust, moeten hun due diligence-verplichtingen serieus nemen om latere financiële en juridische nadelen te voorkomen. Een gedegen begrip van goede trouw is essentieel om het risico op onverwachte executie te minimaliseren. Wij helpen u graag bij het beoordelen en veiligstellen van uw investering!

Juridische stappen tegen executie – Hoe u zich effectief kunt verdedigen

Executie kan aanzienlijke economische en juridische gevolgen hebben. De keuze van de passende rechtsmiddelen hangt af van de individuele situatie en de redenen voor het bezwaar. Als ervaren advocaten op het gebied van bank- en kapitaalmarktrecht ondersteunen wij u bij het beschermen van uw rechten en het nemen van de juiste stappen.

De handhavingsherinnering Volgens artikel 766 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de juiste oplossing als er formele of procedurele fouten zijn gemaakt bij de tenuitvoerlegging. De schuldenaar kan bijvoorbeeld aanvoeren dat er beslag is gelegd op niet-beslagbare goederen of dat de deurwaarder onrechtmatig heeft gehandeld. Deze aanmaning kan te allen tijde worden ingediend bij de bevoegde tenuitvoerleggingsrechtbank (lokale rechtbank van de plaats van tenuitvoerlegging) en kent geen termijn.

Een handhaving tegenvordering Op grond van artikel 767 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan een executieprocedure worden overwogen als de schuldenaar kan aantonen dat de vordering van de schuldeiser na het vonnis is verjaard, bijvoorbeeld door betaling of kwijtschelding. Deze zaak moet worden aangespannen bij de rechtbank die het oorspronkelijke vonnis heeft gewezen.

Om verdere handhavingsmaatregelen te voorkomen, aanvraag voor tijdelijke schorsing executieprocedures overeenkomstig artikel 769 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Deze toepassing is nuttig als de schuldenaar door de tenuitvoerlegging met onherstelbare nadelen wordt bedreigd en er tegelijkertijd een grote kans op succes is bij een tegenexecutie.

Voor derden die door een executieverkoop worden getroffen – bijvoorbeeld indien er beslag wordt gelegd op hun eigendommen – bestaat de mogelijkheid dat: beroep van derden overeenkomstig artikel 771 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (ZPO) hun eigendomsrechten te doen gelden en executie af te wenden.

Tegen beslissingen van de executierechter kan hoger beroep worden ingesteld onmiddellijke oproep bij de rechtbank van eerste aanleg worden ingediend (§ 793 ZPO). Deze moet binnen twee weken na ontvangst van de beslissing worden ingediend.

Als u onlangs een woning hebt gekocht met een bestaande hypotheek, kunt u: bezwaar tegen de voorlopige kennisgeving bevestigen als er op het moment van aankoop geen kennis was van bestaande bezwaren. Een snelle juridische beoordeling is in dit geval cruciaal.

Belangrijke stappen die u moet nemen als executie dreigt:
Reageer snel, want juridische maatregelen stoppen de tenuitvoerlegging niet automatisch. Hiervoor is een aparte aanvraag voor een voorlopige opschorting nodig. Controleer alle handhavingstitels op fouten en mogelijke verweren. Tijdig juridisch advies op het gebied van bank- en kapitaalmarktrecht beschermt u tegen vermogensverliezen en stelt uw rechten veilig.

Conclusie:
Als u met executie van uw huis wordt bedreigd, vraag dan zo snel mogelijk advies. Zo vergroot u uw kans op succes en voorkomt u financiële schade. Neem vandaag nog contact met ons op! Onze advocaten voor bank- en kapitaalmarktrecht helpen u uw rechten te beschermen.