Waarom makelaarskosten afhankelijk zijn van het succes van de koper en wanneer kopers niet hoeven te betalen
Een makelaar wordt niet betaald voor zijn of haar inspanningen, maar voor een succesvol resultaat. Een vordering tot commissie op grond van artikel 652 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) ontstaat alleen als de koopovereenkomst daadwerkelijk tot stand komt dankzij de bemiddeling of introductie van de makelaar. Als er geen sprake is van een dergelijke dienstverlening of causaal verband, zijn kopers niet verplicht tot betaling. Rogert & Ulbrich beoordeelt of de vordering tot commissie gerechtvaardigd is en zorgt voor eventuele terugbetalingen.
De commissie van de makelaar is afhankelijk van het behaalde resultaat: de basisregel van § 652 BGB.
Een bemiddelingsovereenkomst verschilt fundamenteel van andere dienstverleningscontracten. Een vakman of adviseur wordt betaald voor zijn werk, terwijl een bemiddelaar alleen betaald wordt bij een succesvol resultaat. Artikel 652, lid 1 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) bepaalt dat de commissie van de bemiddelaar alleen verschuldigd is als de overeenkomst tot stand komt dankzij de bemiddeling of introductie van de bemiddelaar.
Hieruit volgt dat geen enkele inspanning, hoe aanzienlijk ook, op zichzelf een recht op commissie oplevert. Bezichtigingen, telefoongesprekken en brochures van onroerend goed zijn onvoldoende als er uiteindelijk geen koopovereenkomst wordt gesloten die toe te schrijven is aan de diensten van de makelaar. Bovendien, als de overeenkomst wordt gesloten onder een opschortende voorwaarde, zoals het verkrijgen van een vergunning, kan de commissie pas worden geëist nadat aan die voorwaarde is voldaan.
Wordt u gevraagd commissie te betalen terwijl het onduidelijk is welke diensten de makelaar heeft verleend? Laat de claim beoordelen.
Bewijs of bemiddeling: welke dienst moet de makelaar leveren?
De wet onderscheidt twee soorten makelaarsdiensten. Een makelaar die zijn cliënt simpelweg informeert over een specifieke, voorheen onbekende mogelijkheid om een contract af te sluiten. Een makelaar die actief de totstandkoming van een contract faciliteert, gaat verder door bijvoorbeeld met de andere partij te onderhandelen. Tenzij anders overeengekomen, voert een makelaar doorgaans beide functies uit.
Om een vordering te kunnen instellen, volstaat een van beide diensten, maar deze moet wel daadwerkelijk zijn verleend. Het enkel doorsturen van een publiekelijk bekend aanbod of het verstrekken van slechts aanvullende informatie die niet cruciaal was voor de aankoopbeslissing, vormt geen dienst die aanleiding geeft tot een vordering. Evenzo handelt een makelaar die voortijdig zijn kennis openbaar maakt zonder een duidelijke commissievraag te stellen, op eigen risico.
Twijfelt u of uw makelaar een geldig aankoopbewijs of bewijs van makelaarsdiensten heeft overlegd? Wij beoordelen dit aan de hand van de documenten.
Geen commissie zonder causaliteit: het probleem van voorkennis
De belangrijkste voorwaarde is een causaal verband. De koopovereenkomst moet tot stand zijn gekomen dankzij de diensten van de makelaar, waarbij een bijdragend oorzakelijk verband voldoende is. Als dit verband ontbreekt, bestaat er geen recht op commissie, zelfs niet als de makelaar daadwerkelijk zijn diensten heeft verricht.
Een veelvoorkomend scenario betreft voorkennis. Als de koper al op de hoogte was van de specifieke koopmogelijkheid voordat de makelaar erbij betrokken raakte, kan het bewijs van de makelaar niet langer als oorzakelijk worden beschouwd. In dat geval is de vordering nietig. Dit verandert alleen als de makelaar een significante aanvullende dienst heeft verleend die verder gaat dan alleen het verstrekken van informatie. Er wordt echter een oorzakelijk verband verondersteld ten gunste van de makelaar als deze zijn of haar dienst heeft verricht en de koopovereenkomst binnen een redelijke termijn is gesloten.
Was u al bekend met het pand voordat u contact opnam met de makelaar? Dat zou een argument kunnen zijn tegen de claim voor commissie; we zullen het causale verband onderzoeken.
Als er een ander contract wordt gesloten: het gebrek aan overeenstemming
De commissie die de makelaar ontvangt, is afhankelijk van de totstandkoming van precies de transactie die de makelaar heeft geïdentificeerd of gefaciliteerd. Als zijn of haar activiteiten leiden tot een contract met aanzienlijk andere voorwaarden, is er geen commissie verschuldigd. Dit wordt een gebrek aan overeenstemming tussen de geïdentificeerde en de daadwerkelijk afgesloten transactie genoemd.
Dit wordt praktisch relevant wanneer het onderwerp of de voorwaarden aanzienlijk veranderen, bijvoorbeeld als een ander object wordt aangeschaft in plaats van het aangeboden object, of als de economische parameters fundamenteel verschuiven. Of er dan nog voldoende economische overeenstemming bestaat, is een kwestie van het individuele geval en kan alleen worden beoordeeld op basis van de specifieke contracten.
Wijkt uw koopovereenkomst aanzienlijk af van het oorspronkelijke aanbod? Laat controleren of de commissieclaim nog steeds geldig is.
Bewijslast, verbeurdverklaring en niet-transparante facturering
Wie de commissie eist, moet het bestaan ervan bewijzen. De makelaar draagt de bewijslast dat er een geldige makelaarsovereenkomst bestaat, dat hij een dienst heeft verleend die aanleiding geeft tot de vordering, en dat de koopovereenkomst een direct gevolg is van deze dienst. Een vast tarief of een onduidelijke rekening die de verleende dienst en het verband met de transactie niet duidelijk aantoont, is onvoldoende.
Daarnaast is er de bepaling inzake het vervallen van rechten in artikel 654 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Als de makelaar zijn fiduciaire plichten ernstig schendt, bijvoorbeeld door in het geheim voor twee partijen tegelijk op te treden, vervalt zijn vordering volledig. Nauw hiermee verbonden is de kwestie van een commissieschadelijke verstrengeling tussen de makelaar en de verkoper, die we apart zullen behandelen. Zoals we besproken hebben in de Verzoek om terugbetaling van makelaarscommissie Voor instructies kunt u terecht op onze servicepagina.
Heeft u slechts een onduidelijke factuur ontvangen? Wij zullen controleren of de claim begrijpelijk is.
Wat kopers moeten controleren en doen
Of er commissie verschuldigd is, hangt af van verschillende factoren, die gemakkelijk te begrijpen zijn. Deze stappen helpen u daarbij:
- VraagprestatieHeeft de makelaar u voor het eerst met het pand kennis laten maken of actief de deal bemiddeld, of was het pand u al bekend?
- Controleer de causaliteit.Is de koopovereenkomst tot stand gekomen dankzij de inspanningen van de makelaar, of zou u de overeenkomst ook zonder hem hebben gesloten?
- Controleer op overeenstemmingKomt het gesloten contract overeen met wat de makelaar heeft laten zien of afgesproken?
- Controleer de factuurWordt duidelijk aangegeven welke dienst in rekening wordt gebracht en waarop het bedrag is gebaseerd?
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling maakt duidelijk of de vordering is ontstaan of is vervallen en of u een betaalde commissie kunt terugvorderen.
Declaraties vervallen doorgaans na drie jaar, dus een tijdige controle is aan te raden. Stuur ons uw documenten en wij bekijken ze.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken tegen onterechte eisen en ondoorzichtige factureringspraktijken. Het advocatenkantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. onroerend goed recht De focus ligt op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de vraag of er daadwerkelijk een claimafhandeling heeft plaatsgevonden.
Wij onderzoeken of de makelaar daadwerkelijk diensten heeft verleend bij het vinden of bemiddelen van een woning, of de vordering is vervallen en of er recht is op terugbetaling. Indien nodig behartigen wij uw belangen, buiten de rechtbank tegen de makelaar en, indien vereist, in de rechtbank. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; wij zijn landelijk actief en, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft, declareren wij de kosten rechtstreeks bij uw verzekeraar.
Twijfelt u of de makelaarscommissie gerechtvaardigd is? Neem contact met ons op en kom voor uw rechten op.
