De hypotheek is een centraal onderdeel van het Duitse vastgoedrecht en is van groot belang voor huiseigenaren, kredietnemers en banken. Dit artikel biedt een uitgebreid overzicht van de wettelijke basis, actuele jurisprudentie, praktijkvoorbeelden en antwoorden op veelgestelde vragen. Wij richten ons erop om de perspectieven van zowel vastgoedeigenaren als geldverstrekkers grondig te onderzoeken. U leert welke invloed de hypotheek heeft op uw vastgoedfinanciering en met welke juridische aspecten u rekening moet houden.
Hypotheek: Definitie en de belangrijkste soorten
Een hypotheek is een zekerheidsrecht waarmee schuldeisers bij insolventie van de schuldenaar over het onroerend goed kunnen beschikken. In Duitsland zijn er hoofdzakelijk drie soorten hypotheken:
pensioenschuld:Het zorgt voor terugkerende lijfrentes, maar heeft in de huidige praktijk slechts een geringe betekenis.
hypotheek:Deze is gekoppeld aan een specifieke vordering en vervalt automatisch zodra deze volledig is betaald.
hypotheek:Dit bestaat onafhankelijk van een specifieke vordering en kan meerdere keren worden gebruikt om verschillende leningen te zekeren.
Wettelijke grondslag van de hypotheekwet: een overzicht
De hypotheek is verankerd in de wettelijke bepalingen van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) en de Duitse Kadasterwet (GBO). De belangrijkste regels zijn:
§§ 29-35 GBO: Definieer de regels voor de registratie, annulering en rangschikking van hypotheken.
§§ 1113-1203 BGB: Regelt de hypotheek-, grondschuld- en lijfrenteschuld.
§§ 873, 875 BGB: Bepaal de voorwaarden voor de overeenkomst en de inschrijving in het kadaster.
Hypotheek afsluiten: hoe werkt het?
Een hypotheek ontstaat uit een zakelijke overeenkomst tussen de eigenaar van het onroerend goed en de schuldeiser, die wordt gesloten overeenkomstig § 873 BGB moet notarieel worden vastgelegd. Voor de geldigheid van het contract is ook de inschrijving in het kadaster vereist, wat § 875 BGB plaatsvindt. Deze inschrijving vindt plaats bij het verantwoordelijke Kadaster, dat de eisen controleert en de hypotheek openbaar inschrijft in het Kadaster.
Rangschikking van hypotheken: hoe het wordt gereguleerd
Indien er meerdere zekerheidsrechten op een onroerende zaak rusten, is de rangorde van de hypotheken bepalend. Het regelt de volgorde waarin schuldeisers hun vorderingen kunnen afdwingen. De wettelijke basis hiervoor is te vinden in §§ 10, 28 GBO vinden.
- beginsel: “Wie het eerst komt, het eerst maalt” – De hypotheek die het eerst is ingeschreven, heeft voorrang.
- uitzonderingen:Afwijkingen van deze volgorde zijn mogelijk indien schuldeisers een andere rangorde overeenkomen. Deze overeenkomst moet worden ingeschreven in het kadaster.
- rangschikkingsclausule:Een dergelijke clausule in het kadaster kan ervoor zorgen dat een later ingeschreven hypotheek voorrang krijgt boven een eerder ingeschreven hypotheek.
Executie van hypotheken: gedwongen executie in detail
Indien de schuldenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, kan de schuldeiser het hypotheekrecht in het kader van executie doen gelden. De wettelijke basis hiervoor is vastgelegd in artikel 1147 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). In de praktijk resulteert dit meestal in een gedwongen veiling, waarbij het onroerend goed door de lokale rechtbank wordt geveild. De opbrengst van de veiling wordt vervolgens gebruikt om de schuldeisers te betalen. Een andere optie is gedwongen beheer, waarbij het onroerend goed door de rechtbank wordt beheerd en schuldeisers betalingen ontvangen uit huuropbrengsten of andere inkomsten. Voordat de schuldeiser tot executie overgaat, moet hij echter een uitvoerbare titel overleggen, zoals een vonnis, een executoriale titel of een notariële akte, waarin zowel de vordering als de hypotheek worden bevestigd.
Annuleren van hypotheken: hoe werkt het?
Een hypotheek vervalt niet automatisch nadat de vordering is voldaan. Het moet actief uit het kadaster worden verwijderd. In de eerste plaats moet de schuldeiser een notariële toestemming voor de annulering verkrijgen in overeenstemming met § 875 lid 2 BGB expositie. Vervolgens dient de eigenaar of schuldenaar van het onroerend goed een verzoek tot schrapping in bij het verantwoordelijke Kadaster. Het Kadaster controleert de documenten en registreert de doorhaling in het Kadaster. Pas als de kwijtschelding is geregistreerd, vervalt de hypotheek definitief.
Actuele uitspraken van de rechtbank over hypotheken: Belangrijke beslissingen
Er zijn een aantal belangrijke rechterlijke uitspraken gedaan op het gebied van hypotheken, die van groot belang zijn voor zowel huiseigenaren als geldverstrekkers. In een uitspraak van de BGH van 21.02.2020 (V ZR 33/19) Er is besloten dat een hypotheek geldig blijft, ook als de schuldeiser de vordering pas ontvangt nadat deze in het kadaster is ingeschreven. In een ander vonnis van de BGH van 28.09.2018 (V ZR 188/17) Er werd verduidelijkt dat hypotheken niet automatisch vervallen als het onroerend goed via executie of eigendomsoverdracht aan de schuldeiser wordt overgedragen. In dat geval is doorhaling uit het kadaster noodzakelijk. Bovendien is de BGH op 10.03.2017 (V ZR 178/16)dat rangschikkingsafspraken tussen schuldeisers ook geldig zijn zonder inschrijving in het kadaster, indien zij in een notariële akte zijn vastgelegd en beide partijen zich ernaar beroepen.
Deze uitspraken benadrukken het belang van nauwkeurige wettelijke regelingen en individuele afspraken op het gebied van grondhypotheken.
Onze gespecialiseerde advocaten voor bankrecht bieden u uitgebreid advies en juridische ondersteuning bij alle vragen over hypotheken. Of het nu gaat om de vaststelling, rangschikking, tenuitvoerlegging of annulering: wij behartigen uw belangen als vastgoedeigenaar, kredietnemer of schuldeiser en zorgen ervoor dat de transactie juridisch veilig is. Vertrouw op onze expertise om uw rechten te beschermen!
Dutch 
German 
English