Welke formele vereisten gelden voor makelaarscontracten en wanneer hoeven kopers de commissie nog niet te betalen?
Sinds december 2020 moet een makelaarscontract voor een appartement of eengezinswoning schriftelijk worden vastgelegd; mondelinge afspraken zijn ongeldig. En voordat u als koper hoeft te betalen, moet u aantonen dat de verkoper zijn of haar deel van de commissie al heeft betaald. Rogert & Ulbrich controleert of aan deze eisen in uw geval is voldaan.
Waarom makelaarscontracten schriftelijk moeten worden vastgelegd
Sinds 23 december 2020 vereist artikel 656a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) dat bepaalde bemiddelingsovereenkomsten schriftelijk worden vastgelegd. Dit geldt voor overeenkomsten waarbij wordt aangetoond dat er een mogelijkheid bestaat tot het sluiten van een koopovereenkomst voor een appartement of een eengezinswoning, of waarbij een dergelijke overeenkomst wordt bemiddeld. Indien niet aan de schriftelijke vormeis wordt voldaan, is er geen geldige bemiddelingsovereenkomst.
Het doel is om bewijsmateriaal vast te leggen. Vóór de hervorming was het vaak onduidelijk of en wat de inhoud van een bemiddelingsovereenkomst was, met name bij telefonische of mondelinge afspraken. De schriftelijke vorm is bedoeld om dergelijke geschillen te voorkomen. In tegenstelling tot de regels betreffende de gelijke verdeling van de kosten, geldt de schriftelijke vormvereiste ongeacht of de koper een consument of een bedrijf is.
Twijfelt u of er in uw geval een geldige makelaarsovereenkomst bestaat? Laat uw contract controleren.
Wat wordt beschouwd als tekstvorm en wat niet?
Volgens § 126b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) betekent schriftelijke vorm dat een leesbare verklaring, waarin de naam van de persoon die de verklaring aflegt is vermeld, wordt ingediend op een duurzaam medium. Een handtekening is niet vereist. Het belangrijkste is dat de verklaring permanent wordt bewaard en leesbaar blijft.
- VoldoendeEen e-mail, een bijgevoegd pdf-bestand, een brief, een sms of een bericht via een online formulier, mits de inhoud en de afzender identificeerbaar zijn.
- Niet voldoende: een puur mondeling of telefonisch contract, evenals louter een bindende handeling zonder schriftelijke verklaring.
In de praktijk wordt aan de schriftelijke vormvereiste vaak voldaan door een e-mail of een online publicatie. Of deze specifieke vorm van communicatie in uw geval volstaat, hangt af van de individuele omstandigheden en dient te worden beoordeeld.
Wat zijn de gevolgen van een procedurefout?
Als de schriftelijke vorm ontbreekt, is de bemiddelingsovereenkomst nietig volgens § 125 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Voor u als koper heeft dit een duidelijk gevolg: de makelaar kan geen commissie eisen. Indien er reeds betaald is, kan terugbetaling mogelijk zijn omdat er geen geldige rechtsgrondslag voor de betaling bestaat.
Ook de keerzijde moet in overweging worden genomen. Als de makelaarsovereenkomst ongeldig is vanwege een vormgebrek, kunnen er omgekeerd geen vorderingen op de makelaar worden gebaseerd. Wat de commissie betreft, blijft echter het volgende gelden: zonder een geldig schriftelijk contract bestaat er geen recht op commissie.
Heeft u commissie betaald zonder schriftelijk contract? Laat nagaan of u het geld kunt terugvorderen.
De bewijslast: moet de makelaar bewijzen dat de verkoper betaald heeft?
Hier komt artikel 656d lid 1 zin 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) in beeld. Als alleen de verkoper de makelaar heeft ingeschakeld en de koper een deel van de commissie moet betalen, ontstaat de vordering op de koper pas wanneer aan twee voorwaarden is voldaan: de verkoper moet zijn/haar deel daadwerkelijk hebben betaald, en de verkoper of de makelaar moet hiervan bewijs leveren.
Het antwoord op de oorspronkelijke vraag is dus: Ja, de betaling van de verkoper moet worden bewezen voordat de koper moet betalen. Dit bewijs kan worden geleverd door de verkoper of de makelaar. Deze regel beschermt u tegen smoesjes. U bent niet verplicht te betalen op basis van de bewering van de verkoper dat hij zijn deel al heeft betaald.
Werd u een commissie in rekening gebracht zonder bewijs van betaling van de verkoper? Wij zullen onderzoeken of de claim terecht was.
Wat dit in de praktijk voor kopers betekent
De verplichting om een betalingsbewijs te overleggen opent specifieke mogelijkheden. Zolang er geen betalingsbewijs van de verkoper beschikbaar is, heeft u geen recht op commissie. U kunt de betaling inhouden totdat het bewijs is geleverd en dit actief bij de makelaar aanvragen.
Als u echter al betaald heeft, terwijl de verkoper zijn of haar deel nog niet of niet voor hetzelfde bedrag betaald heeft, is terugbetaling mogelijk. Dit hangt nauw samen met het principe van gelijke verdeling volgens artikel 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), dat een gelijke verdeling van de makelaarskosten vereist.
Heeft u betaald zonder bewijs van het aandeel van de verkoper? Laat uw claim beoordelen voordat de termijnen verstrijken.
Wat kopers moeten controleren en doen
De vereisten voor vorm en bewijs zijn twee uitgangspunten bij het betwisten van een commissieclaim. Ze maken deel uit van een breder beoordelingsproces dat ook het herroepingsrecht bij overeenkomsten op afstand en de ongeldigheid van defecte online bestelknoppen omvat. De volgende stappen zijn aan te raden:
- Documenten beoordelenMakelaarsovereenkomst, commissieovereenkomst, e-mailcorrespondentie, openbaarmaking, koopovereenkomst en betalingsbewijs.
- ControleformulierIs de makelaarsovereenkomst schriftelijk vastgelegd of is deze uitsluitend gebaseerd op mondelinge afspraken?
- bewijs aanvragenIs er bewijs dat de verkoper zijn deel heeft betaald?
- Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling verduidelijkt of de vordering geldig en opeisbaar is, en of een terugbetaling mogelijk is.
Hoe vollediger uw documenten zijn, hoe beter wij uw zaak kunnen beoordelen. Stuur ons de documenten en wij bekijken uw mogelijkheden.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten in zaken tegen ongeldige contracten en buitensporige eisen. Het kantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. In het vastgoedrecht ligt de focus op de bescherming van kopers, met name met betrekking tot makelaarscontracten en commissievorderingen.
We zullen beoordelen of uw makelaarsovereenkomst voldoet aan de wettelijke vereisten voor schriftelijke vorm, of de commissie verschuldigd is en of er een vordering tot terugbetaling bestaat. Indien nodig zullen we uw vorderingen buiten de rechtbank tegen de makelaar afdwingen en, indien vereist, via de rechter. U kunt gemakkelijk online gebruikmaken van onze diensten; we zijn landelijk actief en, als u een rechtsbijstandverzekering heeft, zullen we de rekening rechtstreeks bij uw verzekeraar indienen.
Twijfelt u over de commissie van een makelaar of de inhoud van uw contract? Neem contact met ons op en laat uw rechten beschermen.
