Wat huurders, huizenkopers en makelaars moeten weten vóór de hoorzitting op 19 november 2026.
Moeten huurders die hun appartement via een voorkooprecht verkrijgen de volledige makelaarscommissie betalen, ook al hebben ze de makelaar nooit ingeschakeld? Het Bundesgerichtshof behandelt deze kwestie in twee zaken (I ZR 116/26 en I ZR 117/26) op 19 november 2026. Het Hof van Beroep in Berlijn verwierp de vordering van het makelaarskantoor. Rogert & Ulbrich onderzoekt of een vordering tot vergoeding van de commissie gerechtvaardigd is en of reeds betaalde commissie kan worden teruggevorderd.
Waar gaan de procedures I ZR 116/26 en I ZR 117/26 over?
Een makelaarskantoor bood een woningcorporatie de mogelijkheid om een appartementencomplex te kopen. In de koopovereenkomst (eerste koopovereenkomst) was vastgelegd dat alleen de koper de makelaarscommissie zou betalen. Indien huurders gebruik zouden maken van hun voorkooprecht, zou de betreffende huurder aansprakelijk zijn voor de commissie. Volgens berichten in de vakpers bedroeg de commissie 6 procent van de koopprijs plus btw.
Twee huurders maakten gebruik van hun voorkooprecht voor de appartementen die ze bewoonden. Het makelaarskantoor eiste vervolgens betaling van de makelaarscommissie. De huurders weigerden te betalen, met het argument dat dit in strijd was met het wettelijke beginsel dat kopers en verkopers de makelaarscommissie gelijkelijk moeten delen wanneer consumenten een appartement kopen.
De Rechtbank-Generaal Berlijn II heeft de vorderingen gegrond verklaard (uitspraken van 20 januari 2025, 83 O 109/23, en van 16 april 2024, 91a O 15/23). Het Oberlandesgericht Berlijn heeft deze vorderingen afgewezen met uitspraken van 5 februari 2026 (10 U 29/25 en 10 U 52/24). De Eerste Civiele Senaat van het Bundesgerichtshof, bevoegd voor het makelaarsrecht, zal zich nu over de beroepen buigen.
Heeft u na het uitoefenen van uw voorkooprecht een commissiefactuur ontvangen? Betaal deze niet zonder deze eerst te controleren.
Voorkooprecht van huurders en clausules in makelaarscontracten: Waarom huurders ineens commissie verschuldigd zouden moeten zijn
Als een gehuurd appartement wordt omgezet in een appartementsrecht en vervolgens aan een derde wordt verkocht, heeft de huurder over het algemeen een recht van eerste weigering op grond van artikel 577 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Indien de huurder dit recht uitoefent, komt de koopovereenkomst tot stand tussen de huurder en de verkoper op grond van artikel 464 lid 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), met name onder de voorwaarden die de verkoper met de oorspronkelijke koper is overeengekomen.
Precies hier komen makelaarsclausules in beeld. Als in de koopovereenkomst staat dat de koper de commissie betaalt, is het de bedoeling dat deze verplichting overgaat op de huurder. Juristen noemen dit een constitutieve makelaarsclausule: deze clausule creëert een zelfstandige vordering tot betaling door de makelaar, ook al heeft de huurder zelf geen makelaarsovereenkomst gesloten.
De rechtbanken erkennen dergelijke clausules over het algemeen. Ze zijn echter alleen bindend voor de houder van het voorkooprecht als de commissieovereenkomst een integraal onderdeel van de koopovereenkomst vormt. Als de overeenkomst een losstaand element is, bijvoorbeeld omdat een ongebruikelijk hoge commissie is overeengekomen, is de houder van het voorkooprecht er niet aan gebonden. Meer informatie over het kopen van een appartement vindt u op onze pagina over... Vastgoedrecht voor consumenten.
Bekijk de oorspronkelijke koopovereenkomst zorgvuldig voordat u uw voorkooprecht uitoefent. De clausule van de makelaar kan namelijk bedragen in de vijfcijferige range bepalen.
Het beginsel van gelijke verdeling volgens §§ 656c, 656d BGB
Sinds 23 december 2020 beschermt de wet consumenten die een appartement of eengezinswoning kopen tegen het eenzijdig doorberekenen van makelaarskosten. Twee regels zijn hierbij cruciaal:
- Dubbele tewerkstelling (§ 656c BGB): Als de makelaar een commissie van zowel de koper als de verkoper afspreekt, zijn beide partijen verplicht hetzelfde bedrag te betalen. Als de makelaar voor één partij gratis werkt, kan hij of zij niets van de andere partij eisen.
- Overdracht van eigendom (§ 656d BGB): Als slechts één partij de makelaar heeft ingeschakeld, is de andere partij mogelijk slechts verplicht een bedrag gelijk aan de commissie te betalen. De opdrachtgever moet ten minste de helft van de kosten zelf dragen.
Een makelaarsovereenkomst die deze bepalingen schendt, is ongeldig. In 2025 oordeelde het Duitse Federale Hof van Justitie (BGH) dat makelaars in geval van schending hun commissie volledig kunnen verliezen. Op 16 juli 2026 stelde het hof ook de grenzen vast: in het geval van een objectief gedefinieerde tweegezinswoning is het principe van gelijke verdeling alleen van toepassing als de koper tijdig zijn voornemen kenbaar maakt om de woning zelf te gebruiken (I ZR 111/25).
In dit geval ligt het probleem elders. De woningcorporatie heeft een appartementencomplex gekocht en is geen consument. Daarom is het principe van gelijke verdeling niet op haar van toepassing. De huurder daarentegen is wel een consument en koopt een individuele woning. Of een reeds betaalde commissie in dergelijke gevallen kan worden teruggevorderd, wordt uitgelegd op onze pagina [link naar de betreffende pagina]. Verzoek om terugbetaling van makelaarscommissie.
Dit is hoe het Hogere Regionale Gerechtshof heeft besloten.
Het Oberlandesgericht gaf de huurders gelijk. Hoewel de houder van het voorkooprecht doorgaans de voorwaarden van de oorspronkelijke koopovereenkomst overneemt op grond van artikel 464 lid 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), kan het makelaarskantoor zich niet op de commissieovereenkomst beroepen jegens de huurders, omdat dit in strijd is met de beginselen van de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).
De redenering: Het was voor de partijen bij de oorspronkelijke koopovereenkomst en voor het makelaarskantoor duidelijk dat er huurders met voorkooprecht waren en dat dit consumenten waren. Een rechtstreekse overeenkomst zou hen niet de volledige commissie hebben opgelegd. De clausule was daarom een anomalie in de koopovereenkomst. Het overschrijden van het principe van gelijke verdeling rechtvaardigde de aanname van een ongebruikelijk hoge commissie, die niet bindend was voor de houder van het voorkooprecht.
Het Oberlandesgericht liet uitdrukkelijk in het midden of de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) naar analogie van toepassing zijn en of de clausule van de makelaar daarom ongeldig is.
Lijkt uw contractbepaling op de zaak-Berlijn? Laat deze controleren om te zien of u de betaling kunt weigeren.
Wat het Bundesgerichtshof (BGH) moet verduidelijken en wat dat betekent voor makelaars en verkopers in de vastgoedsector.
De uitkomst is onzeker. Het Bundesgerichtshof (BGH) behandelt de zaak op 19 november 2026 om 11:00 uur. Een uitspraak kan dezelfde dag of op een later tijdstip volgen. De kern van de zaak is als volgt:
- Toepassingsgebied van artikel 464 lid 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB): Neemt de huurder door de koopovereenkomst ook een commissieverplichting op zich die hem als consument niet rechtstreeks had kunnen worden opgelegd?
- Buitenlandse elementen in de koopovereenkomst: Maakt de loutere schending van het beginsel van gelijke verdeling de commissie al een ongewoon hoge vergoeding?
- Analoge toepassing: Zijn de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) van toepassing, ook al heeft de huurder geen eigen makelaarsovereenkomst gesloten?
Deze procedure is even belangrijk voor makelaars, verkopers en starters op de woningmarkt. Als het Bundesgerichtshof (BGH) de uitspraak van het Hof van Beroep in Berlijn bekrachtigt, vervalt de commissie voor alle appartementen waar huurders hun recht van eerste koop uitoefenen. Iedereen die bemiddelt bij de verkoop van of meergezinswoningen met huurders die dit recht hebben, dient zijn of haar makelaarsvoorwaarden nu te herzien. Informatie voor bedrijven is te vinden op onze pagina hierover. Vastgoedrecht voor bedrijven.
Wat huurders en huizenkopers nu moeten doen
Huurders die hun voorkooprecht hebben uitgeoefend of nog uitoefenen, moeten niet op de uitspraak wachten. De volgende punten zijn belangrijk:
- Bekijk de koopovereenkomst: Lees de clausule over de makelaar in de koopovereenkomst zorgvuldig door. De belangrijkste punten zijn wie de commissie betaalt, hoe hoog die is en of de verkoper erbij betrokken is.
- Let op de deadline: Het recht van eerste weigering voor grond en appartementen moet schriftelijk worden uitgeoefend aan de verkoper binnen twee maanden na kennisgeving van de koopovereenkomst (§§ 469 lid 2, 577 lid 3 BGB).
- Betaal niet zonder eerst te controleren: U dient elke commissiefactuur juridisch te laten controleren voordat u betaalt. Indien u betaalt, dient daarin uitdrukkelijk het recht op terugvordering te worden opgenomen.
- Controleer of er restitutie mogelijk is: Als u al betaald heeft, komt u mogelijk in aanmerking voor een terugbetaling. Dit recht vervalt doorgaans na drie jaar, aan het einde van het jaar waarin de betaling is gedaan. Voor betalingen die in 2023 zijn gedaan, kan de verjaringstermijn al aan het einde van 2026 verstrijken.
- Beveiligde documenten: Bewaar de koopovereenkomst, de kennisgeving van voorkooprecht, de factuur en betalingsbewijzen, evenals alle correspondentie met de makelaar en de verkoper.
Op onze pagina over dit onderwerp beschrijven we de procedure voor een eerste onderzoek. eerste consult. Wacht niet op de uitspraak van het Federale Hof van Justitie om uw zaak te beoordelen. De verjaringstermijn en de betalingstermijnen blijven doorlopen.
Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht
Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt consumenten en bedrijven in zaken betreffende vastgoedrecht, makelaarsrecht en consumentenbescherming. Dokter Marco Rogert En Tobias Ulbrich leiden met hun team Het kantoor behandelt al jarenlang juridische procedures voor cliënten in heel Duitsland. Het heeft meer dan 40.000 zaken aangenomen en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen.
Wij beoordelen koopovereenkomsten en makelaarsclausules, verdedigen huurders tegen onterechte commissieclaims en dienen vorderingen tot terugbetaling in. Dit gebeurt in eerste instantie buiten de rechtbank en, indien nodig, in de rechtbank. We adviseren huurders zelfs voordat zij hun voorkooprecht uitoefenen, zodat de commissiekwestie is opgehelderd voordat de termijnen verstrijken.
Heeft u een factuur voor de commissie ontvangen of deze al betaald? Neem contact op en uw vorderingen veiligstellen.
