Seit Dezember 2020 darf ein Makler beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Provision nicht mehr einseitig auf den Käufer abwälzen. Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB schreibt vor, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen. Wurde dagegen verstoßen, können Sie als Käufer die gezahlte Provision zurückfordern. Rogert & Ulbrich prüft Ihren Maklervertrag und setzt berechtigte Rückforderungsansprüche durch.

Was besagt der Halbteilungsgrundsatz?

Der Halbteilungsgrundsatz regelt, wer beim Immobilienkauf die Maklerprovision (auch Courtage genannt) trägt. Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gilt: Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe zahlen. Geregelt ist das in § 656c und § 656d BGB.

Der Hintergrund ist Verbraucherschutz. Vor der Reform war es in vielen Regionen üblich, dass der Verkäufer den Makler beauftragte, die Provision aber komplett dem Käufer auferlegt wurde. Wer ein Haus kaufen wollte, hatte kaum Verhandlungsspielraum und musste die volle Courtage übernehmen. Der Gesetzgeber wollte diese einseitige Lastenverteilung beenden. Seitdem darf der Makler den Käufer nicht mehr stärker belasten als den Verkäufer.

Sie haben beim Hauskauf die volle Maklerprovision gezahlt? Lassen Sie prüfen, ob der Halbteilungsgrundsatz verletzt wurde und ob Sie einen Teil zurückverlangen können.

Für wen gilt der Halbteilungsgrundsatz?

Der Halbteilungsgrundsatz greift nicht bei jedem Maklervertrag. § 656b BGB legt den persönlichen und sachlichen Anwendungsbereich fest. Entscheidend sind zwei Voraussetzungen:

• Der Käufer ist Verbraucher: Die Schutzvorschriften gelten nur, wenn der Käufer als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB handelt, also nicht zu gewerblichen oder selbständigen Zwecken kauft. Gewerbliche Käufer und Unternehmer fallen nicht unter den Schutz.
• Der Kaufgegenstand ist eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus: Reine Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser, die an viele Parteien vermietet werden, sind ausgenommen.

Der Bundesgerichtshof hat den Anwendungsbereich am 6. März 2025 konkretisiert. Danach gilt der Halbteilungsgrundsatz auch dann, wenn ein Einfamilienhaus eine untergeordnete gewerbliche Nutzungsmöglichkeit hat, etwa ein kleines Büro oder eine Garage als Anbau. Entscheidend ist, dass das Objekt für den Makler erkennbar vorrangig dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dient.

Unsicher, ob Ihr Kauf unter den Halbteilungsgrundsatz fällt? Eine kurze rechtliche Einordnung schafft Klarheit, bevor Verjährungsfristen ablaufen.

Doppeltätigkeit oder einseitige Beauftragung: § 656c und § 656d im Vergleich

Das Gesetz unterscheidet zwei Grundkonstellationen. Welche Norm gilt, hängt davon ab, ob der Makler für beide Seiten oder nur für eine Seite tätig wird.

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Der Makler wird für Käufer und Verkäufer tätig und lässt sich von beiden eine Provision versprechen. Dann darf er sich von beiden nur einen Lohn in gleicher Höhe versprechen lassen. Wird eine Partei von der Provision befreit, gilt das automatisch auch für die andere.
• Einseitige Beauftragung (§ 656d BGB): Nur eine Partei, meist der Verkäufer, beauftragt den Makler. Eine Übernahme der Kosten durch die andere Partei ist nur wirksam, soweit die beauftragende Partei mindestens den gleichen Anteil selbst zahlt. Der Käufer darf also nie mehr tragen als der Verkäufer.

In beiden Fällen läuft es auf dasselbe Ergebnis hinaus: Der Käufer darf nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Vereinbarungen, die das umgehen, sind unwirksam.

Sie wissen nicht, welche Konstellation auf Ihren Fall zutrifft? Der Maklervertrag und die Courtagevereinbarung geben darüber Aufschluss. Wir ordnen die Unterlagen für Sie ein.

Wann der Makler zu viel verlangt hat: typische Verstöße

Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz ist nicht immer offensichtlich. Häufig steckt er in der Vertragsgestaltung. Diese Konstellationen kommen in der Praxis besonders oft vor:

• Käufer zahlt mehr als der Verkäufer: Der Käufer übernimmt die volle Provision, während der Verkäufer nichts oder weniger zahlt.
• Verdeckte Verlagerung über den Kaufpreis: Der Verkäufer beauftragt den Makler, im Kaufvertrag wird der Kaufpreis aber reduziert und der Käufer übernimmt dafür die gesamte Courtage. Auch solche Umgehungskonstruktionen erfasst der Bundesgerichtshof.
• Beauftragung durch einen Dritten: Nicht der Verkäufer selbst, sondern eine ihm nahestehende Person, etwa der Ehepartner, schließt den Maklervertrag. Der Schutz des Käufers entfällt dadurch nicht.
• Abweichende Provisionshöhe: Käufer und Verkäufer schließen jeweils einen Maklervertrag, vereinbaren aber unterschiedlich hohe Provisionen.

Wenn Ihnen eine dieser Konstellationen bekannt vorkommt, lohnt sich eine genaue Prüfung Ihres Vertrags. Schon kleine Abweichungen können die gesamte Provisionsvereinbarung zu Fall bringen.

Welche Folgen ein Verstoß hat: Unwirksamkeit und Rückforderung

Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz, ist sie unwirksam. Wichtig ist dabei eine Besonderheit: Es findet keine geltungserhaltende Reduktion statt. Das bedeutet, die Vereinbarung wird nicht einfach auf die zulässige Hälfte zurückgestutzt, sondern ist insgesamt nichtig.

Für Sie als Käufer hat das einen erheblichen Vorteil. Sie müssen sich nicht mit der Rückzahlung der zu viel gezahlten Hälfte begnügen. Bei einem Verstoß entfällt der Provisionsanspruch des Maklers vollständig, sodass die komplette gezahlte Provision zurückgefordert werden kann. Rechtsgrundlage ist § 812 BGB, der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Der Bundesgerichtshof hat diese volle Rückforderung mit Urteil vom 6. März 2025 bestätigt.

Die Einordnung des konkreten Verstoßes entscheidet über die Höhe Ihres Anspruchs. Lassen Sie Ihren Fall prüfen, bevor mögliche Ansprüche verjähren.

Was Käufer jetzt tun sollten

Der Halbteilungsgrundsatz ist nur einer von mehreren Wegen, gezahlte Maklerprovision zurückzuholen. Daneben kommen ein Widerruf bei Fernabsatzverträgen und die Unwirksamkeit fehlerhafter Online-Bestellbuttons in Betracht. Welcher Weg in Ihrem Fall der richtige ist, zeigt eine systematische Prüfung. Diese Schritte helfen weiter:

• Unterlagen sammeln: Maklervertrag, Courtagevereinbarung, notarieller Kaufvertrag und Zahlungsnachweis der Provision.
• Textform prüfen: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen nach § 656a BGB der Textform. Fehlt sie, ist der Vertrag bereits aus diesem Grund unwirksam.
• Verjährung beachten: Rückforderungsansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie gezahlt und von den Umständen erfahren haben.
• Rechtlich prüfen lassen: Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob ein Verstoß vorliegt und wie hoch der Rückforderungsanspruch ist.

Je früher Sie handeln, desto sicherer lassen sich Fristen wahren. Schicken Sie uns Ihre Unterlagen und wir prüfen Ihre Rückforderungsmöglichkeiten.

Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht

Rogert & Ulbrich vertritt Verbraucher seit Jahren konsequent gegen überhöhte Forderungen und unwirksame Vertragsklauseln. Die Kanzlei wurde von Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich gegründet und hat über 40.000 Mandate übernommen sowie mehr als 25.000 Klagen eingereicht. Im Immobilienrecht steht der Schutz von Käufern im Mittelpunkt, gerade bei Maklerprovisionen und der Verteilung der Maklerkosten.

Wir prüfen Ihren Maklervertrag, ordnen Ihren Fall in das geltende Prüfschema ein und setzen Rückforderungsansprüche durch, außergerichtlich gegenüber dem Makler und, falls erforderlich, vor Gericht. Das Mandat lässt sich bequem online erteilen, wir arbeiten bundesweit und rechnen bei bestehender Rechtsschutzversicherung direkt mit dieser ab.

Sie haben beim Immobilienkauf eine Maklerprovision gezahlt und vermuten einen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zum Halbteilungsgrundsatz

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Viele Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen eine Maklerprovision, die sie gar nicht oder nicht in voller Höhe schulden. Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 lässt sich eine zu Unrecht gezahlte Courtage über drei klar abgegrenzte Wege zurückfordern. Rogert & Ulbrich prüft Ihren Maklervertrag und setzt berechtigte Rückforderungsansprüche außergerichtlich und gerichtlich durch.

Warum sich die Prüfung der Maklerprovision für Käufer fast immer lohnt

Beim Kauf einer Immobilie summiert sich die Maklerprovision schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro liegt der Käuferanteil je nach Region oft bei 8.000 bis 18.000 Euro. Genau diese Summe lässt sich in vielen Fällen ganz oder zur Hälfte zurückholen, weil seit dem 23. Dezember 2020 strenge gesetzliche Regeln gelten und nicht jeder Makler sie einhält.

Das Gesetz schützt Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die als Verbraucher handeln. Für sie gelten besondere Vorschriften zur Form des Maklervertrags, zur Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer sowie zum Widerruf. Verstößt der Makler gegen auch nur eine dieser Vorschriften, kann die gezahlte Provision teilweise oder vollständig zurückverlangt werden.

Wichtig ist der Faktor Zeit: Rückforderungsansprüche verjähren in der Regel innerhalb von drei Jahren. Wer eine Provision in den vergangenen Jahren gezahlt hat, sollte den Vertrag deshalb zeitnah prüfen lassen, bevor der Anspruch verloren geht.

Haben Sie beim Immobilienkauf eine Maklerprovision gezahlt? Lassen Sie prüfen, ob die Zahlung berechtigt war, bevor die Verjährung greift.

Die drei Rückforderungswege im Überblick

Für die Rückforderung einer Maklerprovision kommen drei voneinander unabhängige Grundlagen in Betracht. Jeder Weg steht für sich. Trifft schon einer zu, besteht ein Anspruch auf Rückzahlung – mal der vollen Provision, mal der über die Hälfte hinaus gezahlten Differenz. In der Praxis prüfen wir alle drei Wege parallel und nutzen den Hebel mit der besten Aussicht zuerst.

Weg 1: Der Maklervertrag wurde nicht in Textform geschlossen

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Textform bedeutet eine lesbare, dauerhafte Erklärung mit Nennung der Person, etwa per E-Mail, Fax oder Brief. Ein nur mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossener Vertrag ist unwirksam. Wer lediglich ein Exposé anfordert, an einer Besichtigung teilnimmt oder telefonisch Interesse bekundet, schließt damit noch keinen formwirksamen Maklervertrag.

Fehlt die Textform, besteht von vornherein kein Provisionsanspruch. Eine dennoch gezahlte Courtage kann in voller Höhe zurückgefordert werden. Dieser Weg ist häufig der stärkste Hebel, weil er den Vergütungsanspruch insgesamt zu Fall bringt. In unserem Beitrag zur Textform des Maklervertrags erläutern wir, welche Kommunikationswege ausreichen und welche nicht.

Weg 2: Verstoß gegen die gesetzliche Provisionsteilung

Seit der Reform tragen Käufer und Verkäufer die Maklerkosten grundsätzlich gemeinsam. Wird der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), darf er von beiden nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Eine Vereinbarung, die den Käufer stärker belastet, ist unwirksam. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer die Kosten mittragen, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und der Anspruch gegen ihn wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Daraus ergeben sich zwei typische Rückforderungslagen: Hat der Käufer mehr als die Hälfte oder die volle Provision gezahlt, kann er die Differenz zurückverlangen. Hat er gezahlt, bevor der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat, war die Zahlung verfrüht. Mehr zur Aufteilung der Maklerkosten und zur Nachweispflicht des Verkäufers lesen Sie in unserem vertiefenden Beitrag zur Provisionsteilung.

Weg 3: Widerruf des Maklervertrags

Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher im Fernabsatz (etwa per Telefon, E-Mail oder über eine Internetplattform) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, steht dem Käufer ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu (§§ 312g, 355 BGB). Hat der Makler nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 BGB).

Wird der Vertrag wirksam widerrufen, entfällt der Provisionsanspruch und eine bereits gezahlte Courtage ist zurückzuzahlen. In der Praxis ist die Belehrung über das Widerrufsrecht oft fehlerhaft oder fehlt ganz, sodass die verlängerte Frist greift. Worauf es bei Belehrung, Fristbeginn und einem möglichen Wertersatz ankommt, behandeln wir gesondert in unserem Beitrag zum Widerruf des Maklervertrags.

Sie sind unsicher, welcher Weg in Ihrem Fall greift? Lassen Sie Ihren Maklervertrag prüfen, statt eine Forderung ungeprüft zu begleichen.

Die richtige Prüf-Reihenfolge: Schritt für Schritt zur Rückforderung

Welcher der drei Wege zum Ziel führt, zeigt sich erst nach einer geordneten Prüfung. Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt, weil sie mit dem stärksten Hebel beginnt und keine Frist übersieht:

1. Unterlagen sichern: Maklervertrag, gesamter E-Mail-Verkehr, Exposé, Provisionsrechnung, Kaufvertrag und Zahlungsnachweis zusammenstellen.
2. Form prüfen (Weg 1): Wurde überhaupt ein Maklervertrag in Textform geschlossen? Fehlt die Textform, ist die Provision oft vollständig zurückzufordern.
3. Provisionsteilung prüfen (Weg 2): Wer hat den Makler beauftragt? Hat der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und nachgewiesen? Wurde der Käufer mit mehr als der Hälfte belastet?
4. Widerruf prüfen (Weg 3): Wie kam der Vertrag zustande (online, telefonisch, an der Haustür)? Wurde korrekt über das Widerrufsrecht belehrt?
5. Verjährung beachten: Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde (§§ 195, 199 BGB).
6. Anspruch durchsetzen: zunächst außergerichtliche Aufforderung zur Rückzahlung, bei Weigerung Klage auf Rückzahlung.

Die Form steht bewusst an erster Stelle: Greift sie, fällt der Provisionsanspruch insgesamt weg, und die übrigen Fragen erübrigen sich. Erst danach lohnt der Blick auf Provisionsteilung und Widerruf, die jeweils zu einer teilweisen oder vollständigen Rückforderung führen können.

Unklar, an welcher Stelle Ihr Fall ansetzt? Wir ordnen Ihren Vertrag in diese Prüf-Reihenfolge ein und benennen den aussichtsreichsten Weg.

Welche Käufe und welche Käufer geschützt sind

Die strengen Regeln zur Form, zur Provisionsteilung und zum Widerruf gelten nicht für jeden Immobilienkauf. Geschützt sind ausschließlich Käufer, die als Verbraucher handeln (§ 13 BGB), und nur beim Erwerb bestimmter Objekte. Maßgeblich ist die Kombination aus Objektart und Käufereigenschaft:

• Eigentumswohnung: Der Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher fällt vollständig unter die Reformregeln.
• Einfamilienhaus: Auch der Kauf eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist erfasst, einschließlich einer untergeordneten Einliegerwohnung.

Nicht erfasst sind dagegen typischerweise der Kauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken sowie Käufe durch Unternehmen oder gewerbliche Investoren. In diesen Fällen greifen die Form- und Teilungsregeln nicht. Eine Rückforderung kann hier aber aus anderen Gründen in Betracht kommen, etwa wenn der Makler den Vertragsabschluss gar nicht vermittelt oder nachgewiesen hat oder wirtschaftlich zu eng mit dem Verkäufer verflochten ist.

Unsicher, ob Ihr Kauf unter den gesetzlichen Schutz fällt? Eine kurze Prüfung der Objektart und Ihrer Käufereigenschaft schafft Klarheit.

Fristen, Beweise und typische Fehler bei der Rückforderung

Eine berechtigte Rückforderung scheitert in der Praxis selten am Recht, sondern an vermeidbaren Fehlern. Die wichtigsten Punkte:

• Verjährung im Blick behalten: Der Rückzahlungsanspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren. Wer zu lange wartet, verliert den Anspruch, auch wenn die Provision eindeutig zu Unrecht gezahlt wurde.
• Zahlungsnachweise sichern: Provisionsrechnung, Überweisungsbeleg und die Korrespondenz mit dem Makler sind die zentralen Beweismittel. Wer ohne Vertrag in Textform gezahlt hat, sollte gerade diese Lücke dokumentieren.
• Keine vorschnelle Anerkennung: Ein unterschriebenes Schuldanerkenntnis oder eine vorbehaltlose Zahlung können die Durchsetzung erschweren. Im Zweifel zunächst prüfen lassen.
• Bezahlte Rechnung ist kein Beweis für den Anspruch: Dass eine Provisionsrechnung vorliegt und beglichen wurde, sagt nichts darüber aus, ob der Anspruch rechtlich überhaupt bestand.

Zahlen oder unterschreiben Sie nichts, bevor der Maklervertrag geprüft ist.

Haben Sie bereits gezahlt? Je früher die Verjährung gestoppt und der Anspruch geltend gemacht wird, desto besser stehen die Chancen auf Rückzahlung.

Rogert & Ulbrich – Ihre Anwälte im Immobilienrecht

Rogert & Ulbrich vertritt bundesweit Verbraucher gegen Makler, Banken und Unternehmen. Die Rechtsanwälte Dr. Marco Rogert und Tobias Ulbrich und ihr Team haben über 40.000 Mandate übernommen und über 25.000 Klagen eingereicht. Diese Erfahrung kommt Käufern zugute, die eine zu Unrecht gezahlte Maklerprovision zurückfordern wollen.

Wir prüfen Ihren Maklervertrag entlang aller drei Rückforderungswege, ermitteln den aussichtsreichsten Ansatz und setzen Ihren Anspruch durch – zunächst außergerichtlich durch Aufforderung zur Rückzahlung, bei Weigerung des Maklers auch gerichtlich. Sie erhalten eine klare Einschätzung zu Erfolgsaussichten, Fristen und weiterem Vorgehen.

Sie haben beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Maklerprovision gezahlt und Zweifel an deren Berechtigung? Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zum Zurückfordern der Maklerprovision

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BGH-Urteil zum Maklerrecht: Unwirksamkeit eines Provisionsanspruchs bei ungleicher Maklercourtage

Der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) entschieden, dass eine Maklerprovision unwirksam ist, wenn sie nicht in gleicher Höhe sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer – sofern dieser als Verbraucher handelt – vereinbart wurde. Dies ergibt sich aus dem in § 656c Abs. 1 BGB verankerten Halbteilungsgrundsatz.

Sachverhalt

Eine Maklerin hatte mit den Käufern eines Einfamilienhauses eine Courtagevereinbarung geschlossen. Die Immobilie, bestehend aus einem Wohnhaus mit Büroanbau und Garage, wurde ihr zuvor von der Ehefrau des Verkäufers zur Vermittlung überlassen. Während für den Verkäufer eine andere Provisionsregelung getroffen wurde, sollten die Käufer eine höhere Maklercourtage entrichten.

Prozessverlauf

Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage der Maklerin auf Zahlung der Provision ab. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung, da der Maklervertrag gegen § 656c BGB verstoße und damit nichtig sei. Mit ihrer Revision vor dem Bundesgerichtshof verfolgte die Maklerin ihren Zahlungsanspruch weiter – jedoch ohne Erfolg.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung. Da die Maklerin nicht von beiden Parteien des Kaufvertrags eine gleich hohe Courtage gefordert hatte, verstieß der Vertrag gegen § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB und war daher gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB nichtig.

Zudem stellte das Gericht klar, dass die Regelungen zum Halbteilungsgrundsatz auch dann Anwendung finden, wenn die Maklerbeauftragung nicht direkt durch den Verkäufer, sondern durch eine dritte Person – hier die Ehefrau des Verkäufers – erfolgt. Dies diene dem Verbraucherschutz, da Käufer nicht durch ungleiche Provisionsvereinbarungen benachteiligt werden dürften.

Bedeutung der Entscheidung

Mit diesem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte von Verbrauchern im Immobilienkauf und stellt klar, dass Makler sich nicht durch Umgehungskonstruktionen der Pflicht zur gleichmäßigen Provisionsverteilung entziehen können.

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