{"id":102547,"date":"2026-10-07T09:29:08","date_gmt":"2026-10-07T07:29:08","guid":{"rendered":"https:\/\/ru.law\/?p=102547"},"modified":"2026-10-07T09:29:10","modified_gmt":"2026-10-07T07:29:10","slug":"bgh-maklerprovision-mietervorkaufsrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ru.law\/nl\/bgh-maklerprovision-mietervorkaufsrecht\/","title":{"rendered":"Makelaarscommissie in geval van voorkooprecht van huurders: Bundesgerichtshof (BGH) buigt zich over het beginsel van gelijke verdeling."},"content":{"rendered":"

Wat huurders, huizenkopers en makelaars moeten weten v\u00f3\u00f3r de hoorzitting op 19 november 2026.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Moeten huurders die hun appartement via een voorkooprecht verkrijgen de volledige makelaarscommissie betalen, ook al hebben ze de makelaar nooit ingeschakeld? Het Bundesgerichtshof behandelt deze kwestie in twee zaken (I ZR 116\/26 en I ZR 117\/26) op 19 november 2026. Het Hof van Beroep in Berlijn verwierp de vordering van het makelaarskantoor. Rogert & Ulbrich onderzoekt of een vordering tot vergoeding van de commissie gerechtvaardigd is en of reeds betaalde commissie kan worden teruggevorderd.<\/p>\n\n\n\n

Waar gaan de procedures I ZR 116\/26 en I ZR 117\/26 over?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Een makelaarskantoor bood een woningcorporatie de mogelijkheid om een appartementencomplex te kopen. In de koopovereenkomst (eerste koopovereenkomst) was vastgelegd dat alleen de koper de makelaarscommissie zou betalen. Indien huurders gebruik zouden maken van hun voorkooprecht, zou de betreffende huurder aansprakelijk zijn voor de commissie. Volgens berichten in de vakpers bedroeg de commissie 6 procent van de koopprijs plus btw.<\/p>\n\n\n\n

Twee huurders maakten gebruik van hun voorkooprecht voor de appartementen die ze bewoonden. Het makelaarskantoor eiste vervolgens betaling van de makelaarscommissie. De huurders weigerden te betalen, met het argument dat dit in strijd was met het wettelijke beginsel dat kopers en verkopers de makelaarscommissie gelijkelijk moeten delen wanneer consumenten een appartement kopen.<\/p>\n\n\n\n

De Rechtbank-Generaal Berlijn II heeft de vorderingen gegrond verklaard (uitspraken van 20 januari 2025, 83 O 109\/23, en van 16 april 2024, 91a O 15\/23). Het Oberlandesgericht Berlijn heeft deze vorderingen afgewezen met uitspraken van 5 februari 2026 (10 U 29\/25 en 10 U 52\/24). De Eerste Civiele Senaat van het Bundesgerichtshof, bevoegd voor het makelaarsrecht, zal zich nu over de beroepen buigen.<\/p>\n\n\n\n

Heeft u na het uitoefenen van uw voorkooprecht een commissiefactuur ontvangen? Betaal deze niet zonder deze eerst te controleren.<\/p>\n\n\n\n

Voorkooprecht van huurders en clausules in makelaarscontracten: Waarom huurders ineens commissie verschuldigd zouden moeten zijn<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Als een gehuurd appartement wordt omgezet in een appartementsrecht en vervolgens aan een derde wordt verkocht, heeft de huurder over het algemeen een recht van eerste weigering op grond van artikel 577 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Indien de huurder dit recht uitoefent, komt de koopovereenkomst tot stand tussen de huurder en de verkoper op grond van artikel 464 lid 2 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), met name onder de voorwaarden die de verkoper met de oorspronkelijke koper is overeengekomen.<\/p>\n\n\n\n

Precies hier komen makelaarsclausules in beeld. Als in de koopovereenkomst staat dat de koper de commissie betaalt, is het de bedoeling dat deze verplichting overgaat op de huurder. Juristen noemen dit een constitutieve makelaarsclausule: deze clausule cre\u00ebert een zelfstandige vordering tot betaling door de makelaar, ook al heeft de huurder zelf geen makelaarsovereenkomst gesloten.<\/p>\n\n\n\n

De rechtbanken erkennen dergelijke clausules over het algemeen. Ze zijn echter alleen bindend voor de houder van het voorkooprecht als de commissieovereenkomst een integraal onderdeel van de koopovereenkomst vormt. Als de overeenkomst een losstaand element is, bijvoorbeeld omdat een ongebruikelijk hoge commissie is overeengekomen, is de houder van het voorkooprecht er niet aan gebonden. Meer informatie over het kopen van een appartement vindt u op onze pagina over... Vastgoedrecht voor consumenten<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Bekijk de oorspronkelijke koopovereenkomst zorgvuldig voordat u uw voorkooprecht uitoefent. De clausule van de makelaar kan namelijk bedragen in de vijfcijferige range bepalen.<\/p>\n\n\n\n

Het beginsel van gelijke verdeling volgens \u00a7\u00a7 656c, 656d BGB<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sinds 23 december 2020 beschermt de wet consumenten die een appartement of eengezinswoning kopen tegen het eenzijdig doorberekenen van makelaarskosten. Twee regels zijn hierbij cruciaal:<\/p>\n\n\n\n