{"id":100284,"date":"2026-07-21T08:00:00","date_gmt":"2026-07-21T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/ru.law\/?p=100284"},"modified":"2026-07-16T16:16:21","modified_gmt":"2026-07-16T14:16:21","slug":"estellerprinzip-einfamilienhaus-gewerbe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ru.law\/nl\/estellerprinzip-einfamilienhaus-gewerbe\/","title":{"rendered":"Eengezinswoning of bedrijfspand? Wanneer geldt het principe "koper betaalt"?"},"content":{"rendered":"

De reikwijdte van de artikelen 656a e.v. van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) en de uitspraak van het Bundesgerichtshof (BGH) met betrekking tot aanbouwappartementen en kantooruitbreidingen.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

De beschermende regels met betrekking tot de verdeling van makelaarskosten zijn niet van toepassing op elk onroerend goed. De doorslaggevende factor is of een consument een appartement of een eengezinswoning koopt. Het Bundesgerichtshof heeft op 6 maart 2025 verduidelijkt dat een aanbouw of een kleine kantooruitbouw hier niets aan verandert. Rogert & Ulbrich zal voor u nagaan of uw aankoop onder deze regels valt.<\/p>\n\n\n\n

Wanneer het principe 'de koper betaalt' van toepassing is: een overzicht van het toepassingsgebied<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eerst een verduidelijking van de term: De term "Bestellerprinzip" (koper betaalt principe) wordt ook in de spreektaal gebruikt om te verwijzen naar de regeling bij de aankoop van onroerend goed. Juridisch gezien verwijst het naar het principe van gelijke verdeling volgens de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), volgens welke de koper en verkoper een gelijk deel van de makelaarscommissie dragen. Het eigenlijke "Bestellerprinzip" vindt zijn oorsprong in het huurrecht en stelt dat degene die de dienst bestelt, betaalt.<\/p>\n\n\n\n

Of deze beschermende regels van toepassing zijn, hangt af van twee voorwaarden. Ten eerste moet de transactie betrekking hebben op de aankoop van een appartement of een eengezinswoning. Ten tweede moet de koper handelen als consument in de zin van \u00a7 656b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), wat betekent dat de aankoop niet voor commerci\u00eble of zelfstandige doeleinden plaatsvindt. Indien aan een van deze voorwaarden niet is voldaan, blijft de commissie vrij onderhandelbaar.<\/p>\n\n\n\n

Weet u niet zeker of uw woningaankoop onder de beschermingsregels valt? Laat de toepassingsomvang voor uw specifieke situatie beoordelen.<\/p>\n\n\n\n

Eengezinswoning: het duidelijk herkenbare commerci\u00eble doel is doorslaggevend.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

De wet definieert niet wat een eengezinswoning is. Het Bundesgerichtshof heeft deze lacune opgevuld met zijn uitspraak van 6 maart 2025. Volgens deze uitspraak kwalificeert een woning als een eengezinswoning in de zin van artikel 656a e.v. van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) indien het voor de makelaar op het moment van het sluiten van de makelaarsovereenkomst duidelijk is dat de woning zal worden gebruikt voor bewoning door de leden van \u00e9\u00e9n huishouden.<\/p>\n\n\n\n

Twee punten zijn hier van belang. Ten eerste is het beoogde gebruik door de koper doorslaggevend, niet hoe de verkoper het pand voorheen heeft gebruikt. Ten tweede moet dit woondoel duidelijk zijn voor de makelaar op het moment dat de koopovereenkomst wordt gesloten. Dit blijkt meestal uit objectieve omstandigheden, zoals de staat van het pand en de beschrijving ervan in de advertentie. Is dit niet het geval, dan moet de koper het woondoel duidelijk aan de makelaar meedelen en, indien nodig, aantonen en bewijzen.<\/p>\n\n\n\n

Weet u niet zeker of uw woning volgens de wet als eengezinswoning kwalificeert? Wij beoordelen uw geval op basis van de door u verstrekte documenten.<\/p>\n\n\n\n

Appartementen- en kantooruitbreiding: ondergeschikt gebruik is onschadelijk.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Een huis wordt vaak niet uitsluitend als woonruimte gebruikt. Een apart appartement voor de ouders, een klein kantoor of een dokterspraktijk komen vaak voor. De vraag rijst dan of de beschermende regelgeving niet langer van toepassing is. Het Bundesgerichtshof heeft geoordeeld van niet.<\/p>\n\n\n\n

De rechtbank oordeelde dat de aanname dat een eengezinswoning een woonfunctie heeft, niet wordt tegengesproken door het feit dat er een aanbouw of andere commerci\u00eble ruimte in is opgenomen, die beide slechts van ondergeschikt belang zijn. De zaak betrof een eengezinswoning met een aanbouw bestaande uit een kantoor en een garage, die een vijfde van de totale oppervlakte besloeg en een eigen ingang en huisnummer had. De rechtbank achtte dit gebruik ondergeschikt en paste daarom de beschermingsvoorschriften toe.<\/p>\n\n\n\n

Het Federale Hof van Justitie heeft uitdrukkelijk geen vast percentage vastgesteld. Of een gebruik ondergeschikt is, hangt af van de omstandigheden van het individuele geval. De doorslaggevende factor blijft dat het woondoel voorrang heeft.<\/p>\n\n\n\n

Heeft uw huis een aanleunwoning of een klein bedrijfsgedeelte? Dat sluit uw aanvraag niet uit; we zullen de classificatie controleren.<\/p>\n\n\n\n

Waar de grens ligt: commercieel vastgoed, appartementencomplex, commerci\u00eble koper<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Er zijn echter duidelijke grenzen. Als een aankoop niet binnen het toepassingsgebied valt, blijft de commissie vrij onderhandelbaar en is een claim voor terugbetaling op basis van het principe van gelijke verdeling uitgesloten. Voor aankopen in een commerci\u00eble context geldt ons recht op vergoeding. Vastgoedrecht voor bedrijven<\/a> Het juiste startpunt. Typische locaties buiten het beschermde gebied zijn:<\/p>\n\n\n\n