Sinds december 2020 is het makelaars niet langer toegestaan om hun commissie eenzijdig door te berekenen aan de koper bij de verkoop van een appartement of eengezinswoning. Het principe van gelijke verdeling, zoals vastgelegd in artikel 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), schrijft voor dat koper en verkoper de commissie gelijkelijk moeten delen. Indien dit principe is geschonden, kunt u als koper de betaalde commissie terugvorderen. Rogert & Ulbrich zal uw makelaarscontract beoordelen en eventuele rechtmatige vorderingen tot terugbetaling afdwingen.

Wat houdt het principe van gelijke verdeling in?

Het principe van gelijke verdeling bepaalt wie de makelaarscommissie (ook wel makelaarskosten genoemd) betaalt bij de aankoop van een woning. Sinds de wet op de verdeling van makelaarskosten, die op 23 december 2020 van kracht is geworden, geldt het volgende: bij de bemiddeling van appartementen en eengezinswoningen moeten kopers en verkopers een gelijk bedrag aan commissie betalen. Dit is geregeld in de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).

Het onderliggende principe is consumentenbescherming. Vóór de hervorming was het in veel regio's gebruikelijk dat de verkoper de makelaar inschakelde, maar dat de koper vervolgens de volledige commissie betaalde. Iedereen die een huis wilde kopen, had weinig onderhandelingsruimte en moest de volledige commissie betalen. De wetgever wilde een einde maken aan deze eenzijdige kostenverdeling. Sindsdien mogen makelaars de koper niet meer in rekening brengen dan de verkoper.

Heeft u de volledige makelaarscommissie betaald toen u uw huis kocht? Laat nagaan of het principe van gelijke verdeling is geschonden en of u een deel ervan kunt terugvorderen.

Voor wie geldt het principe van gelijke verdeling?

Het principe van gelijke verdeling is niet van toepassing op elke makelaarsovereenkomst. Artikel 656b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) definieert de persoonlijke en materiële reikwijdte ervan. Twee voorwaarden zijn cruciaal:

• De koper is een consument.De consumentenbeschermingsregels zijn alleen van toepassing als de koper handelt als consument in de zin van artikel 13 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), dus niet voor commerciële of zelfstandige doeleinden. Commerciële kopers en ondernemers vallen niet onder deze bescherming.
• Het aankoopobject is een appartement of een eengezinswoning.Uitsluitend commerciële panden en meergezinswoningen die aan meerdere partijen worden verhuurd, zijn uitgesloten.

Het Federale Hof van Justitie heeft op 6 maart 2025 de toepassingsomvang verduidelijkt. Volgens deze uitspraak is het principe van gelijke verdeling ook van toepassing wanneer een eengezinswoning een ondergeschikte commerciële gebruiksmogelijkheid heeft, zoals een klein kantoor of een garage als aanbouw. De doorslaggevende factor is dat het pand, vanuit het perspectief van de makelaar, aantoonbaar primair bestemd moet zijn voor bewoning door één huishouden.

Weet u niet zeker of uw aankoop onder het principe van gelijke verdeling valt? Een korte juridische beoordeling biedt duidelijkheid voordat de verjaringstermijn verstrijkt.

Dubbele rol of eenzijdige opdrachtverlening: vergelijking van secties 656c en 656d

De wet maakt onderscheid tussen twee basisscenario's. Welke regel van toepassing is, hangt af van de vraag of de makelaar voor beide partijen of slechts voor één partij optreedt.

• Dubbele tewerkstelling (§ 656c BGB)De makelaar treedt op voor zowel de koper als de verkoper en ontvangt van beide partijen een commissie. In dat geval mag de makelaar van beide partijen een gelijke commissie accepteren. Als een van de partijen is vrijgesteld van het betalen van een commissie, geldt deze vrijstelling automatisch ook voor de andere partij.
• Eenzijdige opdracht (§ 656d BGB)Slechts één partij, meestal de verkoper, geeft de makelaar de opdracht. De kostenvergoeding door de andere partij is alleen geldig als de opdrachtgevende partij zelf minstens hetzelfde deel betaalt. De koper kan daarom nooit meer betalen dan de verkoper.

In beide gevallen is de uitkomst hetzelfde: de koper mag niet zwaarder worden belast dan de verkoper. Overeenkomsten die dit omzeilen zijn ongeldig.

Weet u niet zeker welk scenario op uw situatie van toepassing is? De makelaarsovereenkomst en de commissieovereenkomst geven u het antwoord. Wij zorgen ervoor dat de documenten in orde zijn.

Wanneer de makelaar te veel eist: veelvoorkomende overtredingen

Een schending van het beginsel van gelijke verdeling is niet altijd direct duidelijk. Vaak zit deze verborgen in de structuur van het contract. De volgende scenario's komen in de praktijk bijzonder vaak voor:

• De koper betaalt meer dan de verkoper.De koper betaalt de volledige commissie, terwijl de verkoper niets of minder betaalt.
• Verborgen overdracht via de aankoopprijsDe verkoper schakelt de makelaar in, maar de koopprijs wordt in het koopcontract verlaagd, waarna de koper de volledige commissie betaalt. Ook het Bundesgerichtshof heeft zich over dergelijke omzeilingsconstructies uitgesproken.
• In opdracht van een derde partijDe makelaarsovereenkomst wordt niet door de verkoper zelf gesloten, maar door iemand die dicht bij hem staat, zoals zijn partner. Dit doet geen afbreuk aan de bescherming van de koper.
• Verschillende commissietarievenZowel de koper als de verkoper sluiten een makelaarsovereenkomst af, maar komen verschillende commissietarieven overeen.

Als een van deze scenario's u bekend voorkomt, is het verstandig uw contract zorgvuldig te controleren. Zelfs kleine afwijkingen kunnen de gehele commissieovereenkomst ongeldig maken.

Gevolgen van een overtreding: ongeldigverklaring en terugvordering van gelden

Als een commissieovereenkomst het principe van gelijke verdeling schendt, is deze ongeldig. Het is belangrijk om te weten dat er geen sprake is van een vermindering om de geldigheid te behouden. Dit betekent dat de overeenkomst niet simpelweg wordt teruggebracht tot de toegestane helft, maar volledig nietig is.

Dit biedt u als koper een aanzienlijk voordeel. U hoeft geen genoegen te nemen met een terugbetaling van de te veel betaalde helft. In geval van contractbreuk vervalt de vordering van de makelaar op de commissie volledig, wat betekent dat de gehele betaalde commissie kan worden teruggevorderd. De wettelijke basis hiervoor is artikel 812 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), dat betrekking heeft op vorderingen wegens ongerechtvaardigde verrijking. Het Bundesgerichtshof (BGH) heeft dit recht op volledige terugbetaling bevestigd in zijn uitspraak van 6 maart 2025.

De classificatie van de specifieke overtreding bepaalt de hoogte van uw schadevergoeding. Laat uw zaak beoordelen voordat eventuele schadevergoedingen verlopen.

Wat kopers nu moeten doen

Het principe van gelijke verdeling is slechts één van de manieren om betaalde makelaarscommissies terug te vorderen. Andere opties zijn het ontbinden van overeenkomsten voor verkoop op afstand en het ongeldig verklaren van defecte online bestelknoppen. Een systematische analyse zal uitwijzen welke aanpak het meest geschikt is voor uw specifieke situatie. Deze stappen kunnen u daarbij helpen:

• Verzamel documentenMakelaarsovereenkomst, commissieovereenkomst, notarieel bekrachtigde koopovereenkomst en bewijs van betaling van de commissie.
• Controleer het tekstformulierMakelaarsovereenkomsten voor appartementen en eengezinswoningen moeten schriftelijk worden vastgelegd volgens § 656a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Indien aan deze eis niet wordt voldaan, is de overeenkomst om die reden alleen al ongeldig.
• Let op de verjaringstermijn.Aanspraken op terugbetaling vervallen doorgaans na drie jaar. Deze termijn begint aan het einde van het jaar waarin u de betaling heeft verricht en op de hoogte bent geraakt van de omstandigheden.
• Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling maakt duidelijk of er sprake is van een overtreding en hoe hoog de claim voor schadevergoeding is.

Hoe sneller u actie onderneemt, hoe groter de kans dat u de deadlines haalt. Stuur ons uw documenten en wij bekijken uw mogelijkheden om een terugbetaling aan te vragen.

Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht

Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten bij zaken die buitensporige eisen en ongeldige contractbepalingen betreffen. Het kantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. In het vastgoedrecht ligt de focus op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de verdeling van makelaarskosten.

Wij beoordelen uw makelaarsovereenkomst, classificeren uw zaak volgens de toepasselijke beoordelingscriteria en behartigen uw belangen bij het verkrijgen van een vergoeding, zowel buiten de rechtbank tegen de makelaar als, indien nodig, in de rechtbank. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; wij zijn landelijk actief en, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft, factureren wij uw verzekeraar rechtstreeks.

Heeft u bij de aankoop van een woning makelaarscommissie betaald en vermoedt u dat het beginsel van gelijke verdeling is geschonden? Neem contact met ons op en dien uw vordering in.

Veelgestelde vragen – Veelgestelde vragen over het principe van gelijke verdeling

Der Beitrag Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB einfach erklärt erschien zuerst auf R&U.