Sinds december 2020 is het makelaars niet langer toegestaan om hun commissie eenzijdig door te berekenen aan de koper bij de verkoop van een appartement of eengezinswoning. Het principe van gelijke verdeling, zoals vastgelegd in artikel 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), schrijft voor dat koper en verkoper de commissie gelijkelijk moeten delen. Indien dit principe is geschonden, kunt u als koper de betaalde commissie terugvorderen. Rogert & Ulbrich zal uw makelaarscontract beoordelen en eventuele rechtmatige vorderingen tot terugbetaling afdwingen.

Wat houdt het principe van gelijke verdeling in?

Het principe van gelijke verdeling bepaalt wie de makelaarscommissie (ook wel makelaarskosten genoemd) betaalt bij de aankoop van een woning. Sinds de wet op de verdeling van makelaarskosten, die op 23 december 2020 van kracht is geworden, geldt het volgende: bij de bemiddeling van appartementen en eengezinswoningen moeten kopers en verkopers een gelijk bedrag aan commissie betalen. Dit is geregeld in de artikelen 656c en 656d van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).

Het onderliggende principe is consumentenbescherming. Vóór de hervorming was het in veel regio's gebruikelijk dat de verkoper de makelaar inschakelde, maar dat de koper vervolgens de volledige commissie betaalde. Iedereen die een huis wilde kopen, had weinig onderhandelingsruimte en moest de volledige commissie betalen. De wetgever wilde een einde maken aan deze eenzijdige kostenverdeling. Sindsdien mogen makelaars de koper niet meer in rekening brengen dan de verkoper.

Heeft u de volledige makelaarscommissie betaald toen u uw huis kocht? Laat nagaan of het principe van gelijke verdeling is geschonden en of u een deel ervan kunt terugvorderen.

Voor wie geldt het principe van gelijke verdeling?

Het principe van gelijke verdeling is niet van toepassing op elke makelaarsovereenkomst. Artikel 656b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) definieert de persoonlijke en materiële reikwijdte ervan. Twee voorwaarden zijn cruciaal:

• De koper is een consument.De consumentenbeschermingsregels zijn alleen van toepassing als de koper handelt als consument in de zin van artikel 13 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), dus niet voor commerciële of zelfstandige doeleinden. Commerciële kopers en ondernemers vallen niet onder deze bescherming.
• Het aankoopobject is een appartement of een eengezinswoning.Uitsluitend commerciële panden en meergezinswoningen die aan meerdere partijen worden verhuurd, zijn uitgesloten.

Het Federale Hof van Justitie heeft op 6 maart 2025 de toepassingsomvang verduidelijkt. Volgens deze uitspraak is het principe van gelijke verdeling ook van toepassing wanneer een eengezinswoning een ondergeschikte commerciële gebruiksmogelijkheid heeft, zoals een klein kantoor of een garage als aanbouw. De doorslaggevende factor is dat het pand, vanuit het perspectief van de makelaar, aantoonbaar primair bestemd moet zijn voor bewoning door één huishouden.

Weet u niet zeker of uw aankoop onder het principe van gelijke verdeling valt? Een korte juridische beoordeling biedt duidelijkheid voordat de verjaringstermijn verstrijkt.

Dubbele rol of eenzijdige opdrachtverlening: vergelijking van secties 656c en 656d

De wet maakt onderscheid tussen twee basisscenario's. Welke regel van toepassing is, hangt af van de vraag of de makelaar voor beide partijen of slechts voor één partij optreedt.

• Dubbele tewerkstelling (§ 656c BGB)De makelaar treedt op voor zowel de koper als de verkoper en ontvangt van beide partijen een commissie. In dat geval mag de makelaar van beide partijen een gelijke commissie accepteren. Als een van de partijen is vrijgesteld van het betalen van een commissie, geldt deze vrijstelling automatisch ook voor de andere partij.
• Eenzijdige opdracht (§ 656d BGB)Slechts één partij, meestal de verkoper, geeft de makelaar de opdracht. De kostenvergoeding door de andere partij is alleen geldig als de opdrachtgevende partij zelf minstens hetzelfde deel betaalt. De koper kan daarom nooit meer betalen dan de verkoper.

In beide gevallen is de uitkomst hetzelfde: de koper mag niet zwaarder worden belast dan de verkoper. Overeenkomsten die dit omzeilen zijn ongeldig.

Weet u niet zeker welk scenario op uw situatie van toepassing is? De makelaarsovereenkomst en de commissieovereenkomst geven u het antwoord. Wij zorgen ervoor dat de documenten in orde zijn.

Wanneer de makelaar te veel eist: veelvoorkomende overtredingen

Een schending van het beginsel van gelijke verdeling is niet altijd direct duidelijk. Vaak zit deze verborgen in de structuur van het contract. De volgende scenario's komen in de praktijk bijzonder vaak voor:

• De koper betaalt meer dan de verkoper.De koper betaalt de volledige commissie, terwijl de verkoper niets of minder betaalt.
• Verborgen overdracht via de aankoopprijsDe verkoper schakelt de makelaar in, maar de koopprijs wordt in het koopcontract verlaagd, waarna de koper de volledige commissie betaalt. Ook het Bundesgerichtshof heeft zich over dergelijke omzeilingsconstructies uitgesproken.
• In opdracht van een derde partijDe makelaarsovereenkomst wordt niet door de verkoper zelf gesloten, maar door iemand die dicht bij hem staat, zoals zijn partner. Dit doet geen afbreuk aan de bescherming van de koper.
• Verschillende commissietarievenZowel de koper als de verkoper sluiten een makelaarsovereenkomst af, maar komen verschillende commissietarieven overeen.

Als een van deze scenario's u bekend voorkomt, is het verstandig uw contract zorgvuldig te controleren. Zelfs kleine afwijkingen kunnen de gehele commissieovereenkomst ongeldig maken.

Gevolgen van een overtreding: ongeldigverklaring en terugvordering van gelden

Als een commissieovereenkomst het principe van gelijke verdeling schendt, is deze ongeldig. Het is belangrijk om te weten dat er geen sprake is van een vermindering om de geldigheid te behouden. Dit betekent dat de overeenkomst niet simpelweg wordt teruggebracht tot de toegestane helft, maar volledig nietig is.

Dit biedt u als koper een aanzienlijk voordeel. U hoeft geen genoegen te nemen met een terugbetaling van de te veel betaalde helft. In geval van contractbreuk vervalt de vordering van de makelaar op de commissie volledig, wat betekent dat de gehele betaalde commissie kan worden teruggevorderd. De wettelijke basis hiervoor is artikel 812 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), dat betrekking heeft op vorderingen wegens ongerechtvaardigde verrijking. Het Bundesgerichtshof (BGH) heeft dit recht op volledige terugbetaling bevestigd in zijn uitspraak van 6 maart 2025.

De classificatie van de specifieke overtreding bepaalt de hoogte van uw schadevergoeding. Laat uw zaak beoordelen voordat eventuele schadevergoedingen verlopen.

Wat kopers nu moeten doen

Het principe van gelijke verdeling is slechts één van de manieren om betaalde makelaarscommissies terug te vorderen. Andere opties zijn het ontbinden van overeenkomsten voor verkoop op afstand en het ongeldig verklaren van defecte online bestelknoppen. Een systematische analyse zal uitwijzen welke aanpak het meest geschikt is voor uw specifieke situatie. Deze stappen kunnen u daarbij helpen:

• Verzamel documentenMakelaarsovereenkomst, commissieovereenkomst, notarieel bekrachtigde koopovereenkomst en bewijs van betaling van de commissie.
• Controleer het tekstformulierMakelaarsovereenkomsten voor appartementen en eengezinswoningen moeten schriftelijk worden vastgelegd volgens § 656a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Indien aan deze eis niet wordt voldaan, is de overeenkomst om die reden alleen al ongeldig.
• Let op de verjaringstermijn.Aanspraken op terugbetaling vervallen doorgaans na drie jaar. Deze termijn begint aan het einde van het jaar waarin u de betaling heeft verricht en op de hoogte bent geraakt van de omstandigheden.
• Laat het juridisch beoordelenEen juridische beoordeling maakt duidelijk of er sprake is van een overtreding en hoe hoog de claim voor schadevergoeding is.

Hoe sneller u actie onderneemt, hoe groter de kans dat u de deadlines haalt. Stuur ons uw documenten en wij bekijken uw mogelijkheden om een terugbetaling aan te vragen.

Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht

Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt al jarenlang consumenten bij zaken die buitensporige eisen en ongeldige contractbepalingen betreffen. Het kantoor is opgericht door Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en heeft meer dan 40.000 zaken behandeld en ruim 25.000 rechtszaken aangespannen. In het vastgoedrecht ligt de focus op de bescherming van kopers, met name wat betreft makelaarscommissies en de verdeling van makelaarskosten.

Wij beoordelen uw makelaarsovereenkomst, classificeren uw zaak volgens de toepasselijke beoordelingscriteria en behartigen uw belangen bij het verkrijgen van een vergoeding, zowel buiten de rechtbank tegen de makelaar als, indien nodig, in de rechtbank. U kunt onze diensten gemakkelijk online inschakelen; wij zijn landelijk actief en, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft, factureren wij uw verzekeraar rechtstreeks.

Heeft u bij de aankoop van een woning makelaarscommissie betaald en vermoedt u dat het beginsel van gelijke verdeling is geschonden? Neem contact met ons op en dien uw vordering in.

Veelgestelde vragen – Veelgestelde vragen over het principe van gelijke verdeling

Der Beitrag Halbteilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB einfach erklärt erschien zuerst auf R&U.

Veel kopers van appartementen of eengezinswoningen betalen een makelaarscommissie die ze helemaal niet of niet volledig verschuldigd zijn. Sinds de hervorming van de makelaarswetgeving eind 2020 kunnen onterecht betaalde commissies via drie duidelijk omschreven wegen worden teruggevorderd. Rogert & Ulbrich beoordeelt uw makelaarscontract en behartigt de belangen van rechtmatige vorderingen tot terugbetaling, zowel binnen als buiten de rechtbank.

Waarom het voor kopers bijna altijd de moeite waard is om de makelaarscommissie te controleren.

Bij de aankoop van een woning kunnen de makelaarskosten snel oplopen tot een bedrag van vijf cijfers. Bij een aankoopprijs van € 500.000 ligt het aandeel van de koper vaak tussen de € 8.000 en € 18.000, afhankelijk van de regio. In veel gevallen kan dit bedrag geheel of gedeeltelijk worden teruggevorderd, omdat er sinds 23 december 2020 strenge wettelijke regels van kracht zijn waaraan niet elke makelaar zich houdt.

De wet beschermt kopers van appartementen en eengezinswoningen die als consument handelen. Voor hen gelden speciale regels met betrekking tot de vorm van de makelaarsovereenkomst, de verdeling van de kosten tussen koper en verkoper en het recht op ontbinding. Als de makelaar ook maar één van deze regels overtreedt, kan de betaalde commissie geheel of gedeeltelijk worden teruggevorderd.

Tijd is van essentieel belang: vorderingen tot terugbetaling vervallen doorgaans na drie jaar. Iedereen die de afgelopen jaren commissie heeft betaald, doet er daarom goed aan zijn contract zo snel mogelijk te laten controleren voordat de vordering vervalt.

Heeft u bij de aankoop van een woning makelaarscommissie betaald? Laat controleren of die betaling gerechtvaardigd was voordat de verjaringstermijn ingaat.

Een overzicht van de drie herstelmethoden

Er zijn drie onafhankelijke gronden voor het terugvorderen van de makelaarscommissie. Elke grond staat op zichzelf. Als een van deze gronden wordt toegepast, bestaat er een recht op terugbetaling – soms de volledige commissie, soms het verschil tussen de betaalde commissie en de helft. In de praktijk onderzoeken we alle drie de gronden tegelijkertijd en gaan we eerst in op de grond met de beste kansen.

Optie 1: De makelaarsovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.

Wanneer een consument een appartement of een eengezinswoning koopt, moet de makelaarsovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd (§ 656a BGB). Schriftelijk betekent een leesbare, permanente verklaring die de persoon die de verklaring aflegt identificeert, bijvoorbeeld per e-mail, fax of brief. Een overeenkomst die uitsluitend mondeling of door impliciet gedrag tot stand komt, is ongeldig. Het enkel aanvragen van een brochure, het bijwonen van een bezichtiging of het telefonisch uiten van interesse vormt geen rechtsgeldige makelaarsovereenkomst.

Als de schriftelijke vorm ontbreekt, bestaat er van meet af aan geen recht op commissie. Eventuele toch betaalde commissie kan echter volledig worden teruggevorderd. Dit is vaak de meest effectieve aanpak, omdat het de gehele vordering tot vergoeding ongeldig maakt. In ons artikel over de schriftelijke vorm van makelaarsovereenkomsten leggen we uit welke communicatiemethoden volstaan en welke niet.

Optie 2: Schending van de wettelijke commissiedeling

Sinds de hervorming delen kopers en verkopers over het algemeen de makelaarscommissie. Als de makelaar voor beide partijen optreedt (dubbele vertegenwoordiging), mag hij beide partijen slechts dezelfde commissie in rekening brengen (§ 656c BGB). Een overeenkomst die de koper onevenredig zwaarder belast, is ongeldig. Als alleen de verkoper de makelaar heeft gecontracteerd en de koper de kosten moet delen, mag de koper maximaal de helft betalen en ontstaat de vordering op de koper pas nadat de verkoper zijn deel heeft betaald en een betalingsbewijs heeft overlegd (§ 656d BGB).

Dit leidt tot twee typische scenario's voor het claimen van een terugbetaling: als de koper meer dan de helft of de volledige commissie heeft betaald, kan hij het verschil terugvorderen. Als hij heeft betaald voordat de verkoper aantoonbaar zijn deel heeft voldaan, was de betaling voortijdig. U kunt meer lezen over de verdeling van makelaarskosten en de bewijslast van de verkoper in ons uitgebreide artikel over het delen van commissies.

Optie 3: Ontbinding van de makelaarsovereenkomst

Als een bemiddelingsovereenkomst met een consument op afstand (bijvoorbeeld telefonisch, per e-mail of via een internetplatform) of buiten de bedrijfsruimte van de bemiddelaar wordt gesloten, heeft de koper een herroepingsrecht van 14 dagen (§§ 312g, 355 van het Duitse Burgerlijk Wetboek). Als de bemiddelaar de koper niet naar behoren over dit recht heeft geïnformeerd, wordt de termijn verlengd tot maximaal twaalf maanden en 14 dagen (§ 356 van het Duitse Burgerlijk Wetboek).

Als het contract daadwerkelijk wordt ontbonden, vervalt de aanspraak op commissie en moet reeds betaalde commissie worden terugbetaald. In de praktijk is de informatie over het herroepingsrecht vaak onjuist of geheel afwezig, waardoor de verlengde herroepingsperiode van toepassing is. We bespreken de belangrijkste aspecten van de verstrekte informatie, het begin van de herroepingsperiode en mogelijke vergoedingen voor geleverde diensten in een apart artikel over het ontbinden van een makelaarscontract.

Weet u niet zeker welke procedure in uw geval van toepassing is? Laat uw makelaarscontract controleren in plaats van een claim uit te betalen zonder het eerst te laten nakijken.

De juiste controleprocedure: Stap voor stap naar herstel

Welk van de drie paden naar het doel leidt, wordt pas duidelijk na een grondig onderzoek. De volgende volgorde is effectief gebleken omdat deze begint met de krachtigste hefboom en geen deadlines over het hoofd ziet:

1. Verzamel de volgende documenten: de makelaarsovereenkomst, alle e-mailcorrespondentie, details van het pand, de commissiefactuur, de koopovereenkomst en het betalingsbewijs.
2. Controleer het formulier (Opdracht 1): Is er daadwerkelijk een bemiddelingsovereenkomst schriftelijk vastgelegd? Als het schriftelijke formulier ontbreekt, kan de commissie vaak volledig worden teruggevorderd.
3. Controleer de commissieverdeling (optie 2): Wie heeft de makelaar opdracht gegeven? Heeft de verkoper zijn/haar aandeel betaald en kan dit worden aangetoond? Heeft de koper meer dan de helft betaald?
4. Controleer de annulering (Methode 3): Hoe is de overeenkomst tot stand gekomen (online, telefonisch, aan de deur)? Is het herroepingsrecht correct uitgelegd?
5. Let op de verjaringstermijn: De vordering vervalt doorgaans na drie jaar, gerekend vanaf het einde van het jaar waarin de betaling is gedaan (§§ 195, 199 BGB).
6. Handhaaf uw vordering: stuur eerst een buitengerechtelijk verzoek tot terugbetaling; als dit wordt geweigerd, span dan een rechtszaak aan om terugbetaling af te dwingen.

Het formulier staat bewust bovenaan: als het correct is ingevuld, vervalt de aanspraak op commissie volledig en worden de andere vragen irrelevant. Pas dan is het de moeite waard om commissiedeling en intrekking te overwegen, wat beide kan leiden tot een gedeeltelijke of volledige terugbetaling.

Weet u niet zeker in welk stadium van dit beoordelingsproces uw zaak valt? Wij plaatsen uw contract binnen deze stappenreeks en bepalen de meest veelbelovende aanpak.

Welke aankopen en welke kopers zijn beschermd?

De strikte regels met betrekking tot de vorm, de commissieverdeling en de annulering gelden niet voor elke vastgoedtransactie. Alleen kopers die als consument handelen (§ 13 BGB) worden beschermd, en dan alleen bij de aankoop van bepaalde soorten onroerend goed. De doorslaggevende factor is de combinatie van het type onroerend goed en de status van de koper.

• Condominium: De aankoop van een appartement door een consument valt volledig onder de hervormingsregels.
• Eengezinswoning: De aankoop van een eengezinswoning door een consument is ook gedekt, inclusief een bijgebouw of aanleunwoning.

Doorgaans zijn aankopen van appartementencomplexen, commerciële panden en onbebouwde grond, evenals aankopen door bedrijven of commerciële investeerders, niet gedekt. In deze gevallen zijn de formele regels en de regels voor verdeling niet van toepassing. Een claim voor terugbetaling kan echter om andere redenen worden overwogen, bijvoorbeeld als de makelaar niet heeft bemiddeld of de totstandkoming van het contract heeft gefaciliteerd, of als de makelaar financieel te nauw verbonden is met de verkoper.

Weet u niet zeker of uw aankoop onder de wettelijke bescherming valt? Een snelle controle van het type woning en uw status als koper zal dit verduidelijken.

Termijnen, bewijsmateriaal en veelvoorkomende fouten bij het aanvragen van terugbetalingen

In de praktijk wordt een rechtmatige claim voor vergoeding zelden afgewezen om juridische redenen, maar eerder vanwege vermijdbare fouten. De belangrijkste punten:

• Houd rekening met de verjaringstermijn: Het recht op terugbetaling vervalt doorgaans na drie jaar. Wie te lang wacht, verliest het recht op terugbetaling, zelfs als de commissie duidelijk onrechtmatig is betaald.
• Veilig betalingsbewijs: De commissiefactuur, het bankafschrift en de correspondentie met de makelaar zijn de belangrijkste bewijsstukken. Iedereen die zonder schriftelijk contract heeft betaald, moet dit hiaat specifiek documenteren.
• Geen voortijdige erkenning: Een ondertekende schuldbekentenis of een onvoorwaardelijke betaling kan de tenuitvoerlegging bemoeilijken. Laat het bij twijfel eerst controleren.
• Een betaalde factuur is geen bewijs van de vordering: Het feit dat er een commissiefactuur is opgesteld en betaald, zegt niets over de vraag of de vordering in eerste instantie juridisch geldig was.

Betaal of onderteken niets voordat de makelaarsovereenkomst is doorgenomen.

Heeft u al betaald? Hoe eerder de verjaringstermijn ingaat en de vordering wordt ingediend, hoe groter de kans op terugbetaling.

Rogert & Ulbrich – Uw advocaten in het vastgoedrecht

Rogert & Ulbrich vertegenwoordigt consumenten in het hele land in rechtszaken tegen makelaars, banken en bedrijven. Advocaten Dr. Marco Rogert en Tobias Ulbrich en hun team hebben meer dan 40.000 zaken behandeld en meer dan 25.000 rechtszaken aangespannen. Deze ervaring komt kopers ten goede die onterecht betaalde makelaarscommissies willen terugvorderen.

We zullen uw makelaarsovereenkomst beoordelen aan de hand van alle drie mogelijke verhaalsmogelijkheden, de meest veelbelovende aanpak bepalen en uw vordering afdwingen – in eerste instantie buiten de rechtbank door terugbetaling te eisen, en als de makelaar weigert, via een gerechtelijke procedure. U ontvangt een duidelijke inschatting van uw kansen op succes, de termijnen en de verdere stappen.

Heeft u bij de aankoop van een appartement of huis makelaarscommissie betaald en twijfelt u nu aan de rechtmatigheid ervan? Neem contact met ons op en bescherm uw rechten.

Veelgestelde vragen over het terugvorderen van makelaarscommissie

Der Beitrag Maklerprovision zurückfordern – Wann Käufer ihr Geld zurückbekommen erschien zuerst auf R&U.

Deze uitspraak biedt investeerders meer rechtszekerheid bij fotovoltaïsche projecten en biedt belangrijke richtlijnen voor de omgang met zonnepanelen.

Modulekwaliteit en juridische beoordeling van fotovoltaïsche systemen – wat is cruciaal?

De kwaliteit van de PV-modules speelt een centrale rol in de efficiëntie en de opbrengst op lange termijn van een fotovoltaïsch systeem. In het kader van de energietransitie wordt zonne-energie steeds belangrijker. Fotovoltaïsche systemen leveren namelijk een belangrijke bijdrage aan duurzame energieproductie door zonlicht om te zetten in elektriciteit. Hoogwaardige zonnepanelen hebben niet alleen invloed op de stroomopbrengst, maar ook op de economische efficiëntie van het systeem, met name met betrekking tot vermogensklassen en teruglevertarieven.

Vanuit juridisch oogpunt is de cruciale vraag of afzonderlijke zonnepanelen als essentieel onderdeel van het totale fotovoltaïsche systeem worden beschouwd. 

Een recente uitspraak van de rechtbank biedt hier duidelijkheid over en analyseert gedetailleerd de juridische implicaties bij het beoordelen van de modulekwaliteit. Investeerders en exploitanten moeten vertrouwen op hoogwaardige PV-modules om juridische onzekerheden en financiële risico's te vermijden.

Eigendomsvraag over zonnepanelen van een fotovoltaïsch systeem – Hof versterkt kopersrechten

In een baanbrekende uitspraak heeft de Arrondissementsrechtbank Deggendorf geoordeeld dat de afzonderlijke zonnepanelen van een fotovoltaïsch systeem geen wezenlijke onderdelen van het totale systeem vormen en daarom speciale wettelijke bescherming genieten. Het geschil betrof 60 zonnepanelen van een openlucht PV-systeem, die door een koper voor 56.227,50 euro waren gekocht van de later failliete vennootschap C.

Duidelijke identificatie van bewezen zonnepanelen

Doorslaggevend voor de rechtbank was de duidelijke herkenbaarheid van de modules. Een gedetailleerd toewijzingsplan gaf de toewijzing van de zonnepanelen aan de strengen 190, 208 en 209 weer, waardoor de modules individueel identificeerbaar werden. 

De curator betwistte aanvankelijk het eigendomsrecht van de koper, maar kon deze duidelijke documentatie niet weerleggen.

Juridische beoordeling: Modules zijn uitwisselbaar

De rechtbank oordeelde dat afzonderlijke zonnepanelen kunnen worden verwijderd of vervangen zonder dat dit de algehele functionaliteit van het PV-systeem aantast. 

Zelfs na vervanging van een defecte module blijft het systeem economisch rendabel. 

Het bezwaar van de curator dat de modules als een onlosmakelijk geheel beschouwd moesten worden in de zin van de Wet hernieuwbare energiebronnen (EEG) werd afgewezen. 

De EEG reguleert alleen de feed-in-tarieven, maar niet de eigendomsrechten.

Contractuele basis bevestigd – eigendom overgedragen aan koper

Uit de contractdocumenten bleek duidelijk dat de koper niet alleen mede-ondernemer van het PV-systeem werd, maar ook juridisch eigenaar van de gekochte zonnepanelen. 

Zodra de koopprijs volledig is betaald, gaat het eigendom over op de koper conform het contract. 

Omdat de voorziening slechts tijdelijk aan de onroerende zaak was verbonden, werden de bepalingen van het goederenrecht voor roerende zaken toegepast. (LG Deggendorf – Az.: 31 O 274/18 – eindvonnis van 18.01.2019)

Aankoop van een fotovoltaïsch systeem: Rechtszekerheid bij de aankoop van individuele zonnepanelen

De huidige uitspraak van de rechtbank versterkt de rechten van kopers en investeerders: afzonderlijke zonnepanelen of onderdelen van een fotovoltaïsch systeem kunnen legaal worden gekocht, zonder dat ze als een onlosmakelijk onderdeel van het totale systeem worden beschouwd. Dit betekent voor u als koper maximale flexibiliteit: defecte modules kunnen eenvoudig worden vervangen en ook de verkoop van afzonderlijke systeemcomponenten is mogelijk zonder dat u bang hoeft te zijn voor juridische risico's.
Mocht de exploitant van het PV-systeem failliet gaan, dan blijft uw eigendomsrecht op de gekochte zonnepanelen intact. 

Bijzonder belangrijk: De wettelijke erkenning van technische uitwisselbaarheid geeft u de mogelijkheid om defecte modules op elk gewenst moment te vervangen zonder dat dit uw claims in gevaar brengt.

Profiteer van onze jarenlange ervaring als advocaat op het gebied van fotovoltaïsch recht en laat ons samenwerken om de best mogelijke juridische bescherming voor uw PV-project te ontwikkelen. Vraag nu een vrijblijvende eerste beoordeling aan en stel uw investering veilig.

Der Beitrag Einzelnes Solarmodul: Wesentlicher Bestandteil einer Photovoltaikanlage? erschien zuerst auf R&U.

Om ervoor te zorgen dat u uw persoonlijke energietransitie succesvol en legaal start, zijn er een paar belangrijke punten om te overwegen.

In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de aanschaf en exploitatie van een fotovoltaïsch systeem. Daarnaast belichten we de actuele politieke ontwikkelingen en het juridisch kader in het energierecht.

Energierecht is een dynamisch vakgebied dat voortdurend verandert. Daarom kan dit artikel algemene informatie bieden, maar het kan geen individueel advies vervangen. 

Voor een specifieke analyse van uw zaak en individueel advies kunt u bij ons terecht voor een eerste consult met onze gespecialiseerde energierechtadvocaten.

Wie wordt beschouwd als de beheerder van een fotovoltaïsch systeem?

De Wet op hernieuwbare energiebronnen (EEG) specificeert de term “installatie-exploitant” in artikel 3, nr. 2: Dienovereenkomstig is een installatie-exploitant iedereen die, ongeacht het eigendom, een installatie exploiteert voor het opwekken van elektriciteit uit hernieuwbare bronnen of mijngas. De juridische verantwoordelijkheid voor de exploitatie van het systeem ligt dus niet noodzakelijkerwijs bij de eigenaar, maar bij degene die de opgewekte elektriciteit gebruikt.

Deze regeling verduidelijkt dat de exploitant van de installatie de economische last draagt. Hij is verantwoordelijk voor het dekken van de operationele kosten en het financiële risico. Bovendien heeft hij het recht om de installatie voor eigen rekening te gebruiken. Dat wil zeggen dat hij de opgewekte elektriciteit zelf mag gebruiken of verkopen.

Interessant is dat de rol van exploitant losstaat van het juridische eigendom van de faciliteit. Dit is bijvoorbeeld vooral relevant als er sprake is van huur van faciliteiten. Zelfvoorziening van elektriciteit, waarbij de productie en het verbruik van elektriciteit in handen zijn van dezelfde persoon, is een ander aspect dat het belang van de positie van operator onderstreept. Deze principes gelden ook voor exploitanten die de door hen zelf opgewekte elektriciteit verbruiken.

Juridische kwalificatie van een contract voor de aankoop, levering en installatie van een fotovoltaïsch systeem

De juridische aard van contracten voor de aankoop en installatie van een fotovoltaïsch systeem was lange tijd onduidelijk, wat voor veel onzekerheid bij consumenten zorgde. Doorslaggevend is of er sprake is van een koopovereenkomst of een overeenkomst tot aanneming van werk. Dit brengt namelijk verschillende rechtsgevolgen met zich mee.

Indien er voor koop, levering en montage afzonderlijke overeenkomsten worden gesloten, dan zijn dit zelfstandige overeenkomsten, die afzonderlijk kunnen worden beschouwd. Dit vereenvoudigt de juridische afhandeling, omdat er geen complexe classificatie nodig is.

In veel gevallen wordt echter een ‘totaalpakket’ aangeboden, dat zowel de installatie als de inbedrijfstelling van het fotovoltaïsche systeem omvat. Bij een dergelijk gemengd contract is een duidelijke scheiding juridisch niet mogelijk en moet worden beslist of het contract primair als een koopovereenkomst in de zin van § 433 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) of als een arbeidsovereenkomst in de zin van § 631 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) moet worden behandeld. Deze toewijzing is hoofdzakelijk gebaseerd op de vraag of de focus ligt op de bouwwerkzaamheden of op de oplevering van het systeem. Indien de montage slechts een aanvullende prestatie op de levering betreft, prevaleert het koopcontract.

Voor consumenten biedt het kooprecht vaak meer voordelen, zoals het recht om te kiezen tussen het verhelpen van een gebrek en een nieuwe levering in het kader van de garantie volgens § 439 lid 1 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). De garantieperiode bedraagt doorgaans twee jaar voor koopovereenkomsten, maar vijf jaar voor werkovereenkomsten – of vier jaar voor overeenkomsten onder VOB.

Vooral voor in-daksystemen waarbij er sprake is van bouwmateriaalgerelateerde aspecten van het werkcontract, kan zelfs een garantietermijn van vijf jaar van toepassing zijn.

Praktische tip: Voor een typisch “dakzonnepaneelsysteem” wordt vaak uitgegaan van een koopovereenkomst, aangezien de installatie hierbij een ondergeschikte rol speelt. Ondanks de mogelijkheid om individuele contractwijzigingen door te voeren, zijn algemene voorwaarden (AV) van een ondernemer die de wet op de koopovereenkomst proberen te omzeilen, vaak niet effectief tegenover consumenten.

Wanneer wordt een fotovoltaïsch systeem als opgeleverd beschouwd?

Het moment waarop een PV-systeem als ‘opgeleverd’ wordt beschouwd, hangt af van de contractuele afspraken. 

Indien de verkoper de assemblage van de apparatuur op zich heeft genomen, deze gebruiksklaar heeft geïnstalleerd en een instructie voor de werking ervan heeft gegeven, wordt de apparatuur pas als geleverd beschouwd nadat deze stappen zijn voltooid.

Uit de jurisprudentie blijkt dat de koper pas de gelegenheid heeft om de technische installatie te inspecteren nadat deze volledig is gemonteerd, geïnstalleerd en geïnstrueerd (vgl. BGH NJW 1961, 730).

Het is daarom van groot belang dat de koper de mogelijkheid krijgt om het systeem te inspecteren nadat het volledig in gebruik is genomen.

Inbedrijfstelling van een fotovoltaïsch systeem: betekenis en kosten in het energierecht

De definitie van de ingebruikname van een fotovoltaïsch systeem (PV-systeem) in de energiewetgeving volgens artikel 3, lid 5 van de Wet op hernieuwbare energiebronnen (EEG) beschrijft de “eerste ingebruikname van het systeem uitsluitend met hernieuwbare energie of mijngas nadat het technisch bedrijfsklaar is gemaakt”. Dit betekent specifiek:

Het PV-systeem moet permanent op de beoogde locatie worden geïnstalleerd, bijvoorbeeld op een dak, en moet zijn voorzien van alle benodigde accessoires voor de opwekking van stroom. Maar de productie van elektriciteit alleen is niet voldoende om te spreken van een voltooide ingebruikname. Het systeem is pas officieel in werking als de elektriciteit wordt geleverd aan het openbare net, tijdelijk wordt opgeslagen in een opslagfaciliteit of direct wordt verbruikt.

Inbedrijfstellingsdatum van een PV-systeem: De ingebruiknamedatum is het moment waarop het systeem volledig is geïnstalleerd en de opgewekte elektriciteit daadwerkelijk wordt gebruikt, hetzij via teruglevering, rechtstreeks verbruik of opslag. Dit tijdstip is van cruciaal belang omdat het bepalend is voor het begin van de vergoedingsperiode voor de elektriciteit die volgens de EEG aan het net wordt geleverd.

Belangrijke praktische tip: De inbedrijfstelling dient altijd door een gekwalificeerde elektricien te worden uitgevoerd. Deze specialist controleert en documenteert de correcte werking van het systeem. Het is bovendien raadzaam dat klanten het inbedrijfstellingsproces nauwkeurig documenteren, zodat ze eventuele claims kunnen indienen.

Kosten voor het in bedrijf stellen van een PV-systeem: De kosten voor de installatie en daadwerkelijke ingebruikname van een standaard PV-systeem op een dak variëren afhankelijk van de grootte en de specifieke omstandigheden ter plaatse en liggen tussen de € 1.500 en € 3.000. Naast deze initiële kosten zijn er ook doorlopende kosten, zoals verzekeringspremies of reserves voor onderhoud en reparaties, die elk jaar in de drie cijfers kunnen oplopen. De aanschafkosten voor het systeem en de accessoires zijn niet in deze bedragen inbegrepen.

Levertijden voor fotovoltaïsche systemen: wat u moet weten

De levertijden voor een fotovoltaïsch systeem variëren en bedragen gemiddeld 2 tot 4 maanden. De levertijd wordt beïnvloed door verschillende factoren, waaronder de geografische locatie van de klant, de keuze van de leverancier en de beschikbaarheid van de benodigde componenten voor de installatie.

Deskundigen verwachten dat de levertijden in de toekomst korter zullen worden. De toeleveringsketens zijn gestabiliseerd, vooral vergeleken met de uitdagingen tijdens de coronapandemie en aan het begin van het conflict in Oekraïne. Ondanks de algehele verbetering kunnen er nog steeds vertragingen optreden. Vaak zijn deze het gevolg van een grotere vraag naar specifieke onderdelen of de beperkte beschikbaarheid van gekwalificeerde vakmensen op de betreffende locatie.

Wie betaalt de kosten voor netaansluiting en netuitbreiding van een fotovoltaïsch systeem?

De financiële verantwoordelijkheid voor de netaansluiting van een fotovoltaïsch systeem ligt bij de systeembeheerder. Volgens artikel 8, lid 6, van de Wet hernieuwbare energiebronnen (EEG) 2023 moet de netbeheerder, zodra hij alle benodigde informatie van de exploitant van de installatie heeft ontvangen, binnen acht weken een concrete planning voor de netaansluiting en een gedetailleerde kostenraming verstrekken.

Terwijl de kosten voor de daadwerkelijke aansluiting van het systeem op het net door de netbeheerder worden gedragen, dekt de netbeheerder doorgaans de kosten voor noodzakelijke uitbreidingen van het net. Met deze regeling wordt gewaarborgd dat de infrastructuurkosten niet uitsluitend aan de individuele exploitanten van de centrales worden doorberekend, maar door de netbeheerder worden gedragen. Zo wordt een eerlijke verdeling van de lasten in de zin van de bevordering van hernieuwbare energieën gewaarborgd.

Vertraging bij de ingebruikname van een fotovoltaïsch systeem: rechten en compensatie

Het vastleggen van een contractuele leveringsdatum voor uw fotovoltaïsche systeem is essentieel om de planningszekerheid te waarborgen en om eventuele schadeclaims te kunnen indienen in geval van vertragingen in de levering.

Procedure indien leverdatum ontbreekt: Indien oorspronkelijk geen leveringsdatum is overeengekomen, is het raadzaam om deze naderhand vast te leggen. Hiermee kunt u de aansprakelijkheid voor eventuele schade die ontstaat door te late levering overdragen aan de verkoper.

Juridische gevolgen van niet-naleving: Bij het niet nakomen van de leveringstermijnen is de verkoper in verzuim, ongeacht of er onderaannemers zijn ingeschakeld. In dat geval kan van de verkoper worden verlangd dat hij de negatieve gevolgen van de vertraagde ingebruikname compenseert. Bij vorderingen tot schadevergoeding wegens vertraging is echter een onderzoek van het individuele geval noodzakelijk.

Compensatie voor vertraagde oplevering van een PV-systeem: Schadeclaims wegens te late levering zijn gebaseerd op de toestand waarin u zou zijn geweest zonder de vertraging. Denk bijvoorbeeld aan verloren terugleververgoedingen of hogere kosten voor eigen verbruik als de PV-elektriciteit pas met vertraging beschikbaar is. Het Oberlandesgericht München heeft geoordeeld dat de winstderving ook zonder uitgebreide deskundigenrapporten kan worden vastgesteld als een gemiddelde waarde van de elektriciteitsproductie kan worden afgeleid (zaaknummer 28 I 452/19).

Schadeclaim tegen de netbeheerder: De netbeheerder is verplicht de PV-installatie aan te sluiten op het openbare net. Als er vertragingen optreden bij de aansluiting op het net en het systeem daardoor ongebruikt blijft, kunnen er nadelen ontstaan. Voorwaarde voor compensatie is dat aan alle technische vereisten voor de netaansluiting wordt voldaan. Vanaf dit moment is de netbeheerder verplicht om “onmiddellijk” aan te sluiten conform artikel 8 EEG 2023. Indien de vertraging de verantwoordelijkheid is van de netbeheerder, zijn schadeclaims mogelijk volgens §§ 280 e.v. BGB.

Praktische tip: Om vertragingen bij de netaansluiting te voorkomen, is het raadzaam om de aansluiting tijdig aan te vragen en indien nodig dit proces te coördineren met ondersteuning van het installatiebedrijf. Als de netaansluiting onderdeel is van een ‘all-inclusive PV-pakket’, is de leverancier verantwoordelijk voor eventuele vertragingen en moet hij bij problemen contact opnemen met de netbeheerder.

Advocaat energierecht: ondersteuning bij de aanschaf en ingebruikname van uw zonnesysteem

De aanschaf en ingebruikname van een fotovoltaïsch systeem (PV-systeem) brengt juridische uitdagingen met zich mee die vaak pas in detail duidelijk worden. Onze gespecialiseerde advocaten op het gebied van energierecht staan voor u klaar en helpen u juridische valkuilen te vermijden – van het opstellen van contracten tot het oplossen van vertragingen.

• Juridisch advies over het koopcontract voor zonne-energiesystemen
• Vertraging in de levering en inbedrijfstelling van uw PV-systeem
• Specialisten in energierecht: schadevergoeding en garantie

Dankzij onze expertise op het gebied van energierecht bent u juridisch beschermd bij de aanschaf en installatie van uw zonnesysteem. Neem contact op voor deskundig advies!

Der Beitrag Solaranlage kaufen: Was Sie wissen sollten erschien zuerst auf R&U.